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Verticalizacion inmobiliaria y valorizacion de renta de suelo por infraestructura publica: un analisis econometrico del Gran Santiago, 2008-2011.

RESUMEN | Tanto las inversiones en infraestructura publica como las modificaciones a los Planes Reguladores para la construccion en altura valorizan la renta obtenible por la explotacion del suelo. A partir de una base de datos relativos a departamentos nuevos vendidos entre 2008 y 2011, se realiza un calculo para el Gran Santiago sobre el aporte porcentual de politicas del Estado a la renta de suelo, aporte realizado mediante infraestructura del sistema Metro y regulaciones urbanas. Conocidos el tamano del departamento y precio comercial de venta, y descontados los costos de suelo y construccion, se realiza un analisis de regresion lineal multiple con factores fijos y se obtiene que en el Gran Santiago la inversion estatal en la red de Metro incrementa un 25,6% la ganancia de las inmobiliarias, mientras que solo lo hace en un 5,5% la de propietarios particulares de suelo. Asimismo, el factor de Coeficiente de Constructibilidad de los Planes Reguladores incrementa un 6,1% la valorizacion de renta de suelo por cada punto del coeficiente, valorizacion que tambien es absorbida por las inmobiliarias. Dados estos resultados, es importante discutir la necesidad y eficiencia de tener un impuesto a la renta del suelo en el pais.

PALABRAS CLAVE | mercado de suelo, mercado inmobiliario, red de metro.

ABSTRACT | Investments in public infrastructure and land upzoning aimed to high-rise redevelopment are both factors that considerably increase ground rent values in the city. Drawing on a dataset of new departments sold between 2008 and 2011, with data on unit size and commercial sale price, and discounting costs of land and construction, a multiple linear regression analysis is conducted with controlledfixed factors. The analysis shows that in Greater Santiago, state investment in Metro subway networks increases the ground rent captured by redevelopers by 25.6%, whereas only 5-5% by private landowners. Likewise, each additional point of the Coefficient ofConstructability (Floor Area Ratio), which are contained in the municipal-level construction codes, increases by 6.1% the value of ground rent, revenues that are also absorbed by the private redeveloper. Given these results, it is important to discuss the efficiency of having a land rent tax in the country.

KEYWORDS | land market, real estate market, metro network.

Introduccion

En Chile, en las ultimas dos decadas, el sector inmobiliario privado (desarrolladores que compran suelo y gestionan proyectos residenciales) ha reconfigurado el paisaje de los barrios centrales de las principales ciudades del pais. Esto es especialmente visible en la capital, Santiago, ciudad de 7 millones de habitantes y una mancha urbana continua de 72.000 hectareas, es decir, 720 millones de metros cuadrados de suelo.

Mayoritariamente, holdings inmobiliarios en asociacion con bancos y empresas de retail han producido cientos de miles de unidades de vivienda y oficinas, agrupadas en edificios en altura. Se habla hoy de una acentuada "verticalizacion" de la ciudad de Santiago y otras ciudades grandes del pais.

Esta renovacion urbana privada se dio de la mano con una decidida demanda de "clase media", la cual se vio considerablemente subsidiada por el Estado entre 1990 y 2010 a traves del Subsidio de Renovacion Urbana. Mediante este instrumento, se entregaba un voucher por 200 UF (1) a los compradores, correspondiente al 10% del precio maximo referencial de unidades nuevas de vivienda localizadas al interior de la ciudad (Arriagada, Moreno & Cartier, 2007). Tal proceso ha permitido que diversos municipios "pericentrales"--es decir, aquellos ubicados en zonas interiores metropolitanas- reviertan tasas historicas de perdida de poblacion (Instituto Nacional de Estadisticas [INE], 2002, 2012), a la par del rapido y sostenido crecimiento de varias de estas empresas inmobiliarias (2).

No obstante el apoyo estatal senalado, un problema importante en Chile es el encarecimiento generalizado del precio de la vivienda nueva que ofrece el sector privado en las zonas centrales metropolitanas. Por ejemplo, en la comuna de Santiago, municipio central de los 34 que componen el Area Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), entre 2001 y 2015 hubo un incremento de 100% de los precios maximos de venta de vivienda nueva, tasa levemente superior a la de comunas aledanas como San Miguel, Estacion Central e Independencia, que tambien han experimentado booms de construccion en altura en la ultima decada [El Mercurio, 2014). A nivel general del Gran Santiago, en el ano 2008, el promedio de metro cuadrado de departamento nuevo se acercaba a las 40 UF (Ministerio de Vivienda y Urbanismo [Minvu], 2017), pero al ano 2015 el precio promedio metropolitano del metro cuadrado construido puesto a la venta se empinaba a 64 UF (EMOL, 2016). Esto es, un encarecimiento de casi 9% por cada ano. A noviembre de 2017, la consultora GfK Adimark informaba un precio de departamento promedio para el Gran Santiago de 67,7 UF/[m.sup.2] (El Mercurio, 2017).

El mercado de vivienda en altura en Chile, y especialmente en Santiago, ha permitido altas rentabilidades a las empresas inmobiliarias y las sociedades de inversion que financian los proyectos, enriquecimiento generado por dos factores: primero, las inversiones del Estado en infraestructura de transporte de Metro; segundo, las modificaciones a los Planes'Reguladores comunales, instrumentos que delimitan la altura, volumen y densidad permitidas en diversas zonas de la ciudad, y que entre 2008 y 2011 incrementaron tales parametros, principalmente en toda el AMGS. Ambos factores han sido aprovechados integramente por las inmobiliarias, al estarles permitido explotar el suelo a su maxima intensidad posible.

A la luz de los datos aqui presentados, aparece como natural el establecimiento en Chile de un gravamen a las ganancias inmobiliarias privadas que devengan de las inversiones del Estado en la ciudad. Variantes de este gravamen son explicadas para un numero alto de casos internacionales en Mirrlees et al. (2011) y Smolka (2013). En San Pablo, Brasil, Sandroni (2011) detalla la produccion de instrumentos de captura de esta valorizacion para el financiamiento de construcciones de interes publico. En un exhaustivo estudio, Blanco, Fretes y Munoz (2016) analizan modelos de cobro de plusvalias en Argentina y Ecuador, y los casos mas especificos de San Pablo, Montevideo y Bogota. Otros estudios concuerdan en el impacto de las infraestructuras de transporte en la valorizacion, aunque con algunas divergencias. Para el caso de Bogota, Colombia, Munoz-Raskin (2010) encuentra valorizacion generada por el sistema de BRT Transmilenio en propiedades residenciales solo de clase media, aunque no para el resto del suelo ocupado por los estratos socioeconomicos bajos y altos. Por su parte, Bocarejo, Portilla y Perez (2013) tambien detectan impacto en la valorizacion del suelo en esa ciudad, por causa de la existencia del BRT (sistema de Bus de Transito Rapido), pero solo en predios con uso comercial. En un trabajo anterior, Mendieta y Perdomo (2007), a traves de una regresion de precios hedonicos, estiman un incremento de las valorizaciones de suelo tambien por concepto de cercania al Transmilenio, totalizando un monto cercano al 1 % del PIB de la ciudad de Bogota.

Problematizar la cuestion de la plusvalia de la renta de suelo por esfuerzos publicos no es algo nuevo en Chile. Ya Sabatini (2000) vinculaba la radical liberalizacion del suelo urbano en 1979 y las reformas de suelo posteriores, con una acentuada segregacion en las ciudades del pais. Sin embargo, los niveles de valorizacion y captura por agentes privados parecieran ser considerablemente crecientes en el pais. De acuerdo con la Ley chilena, las inmobiliarias, cuando construyen y venden viviendas, practicamente no retribuyen al Estado por las ganancias devenidas directamente por la valorizacion del suelo, salvo el pequeno impuesto por "permiso de construccion", equivalente al 1,3% del costo informado de la obra, y la Ley de Aportes al Espacio Publico, promulgada en 2016, a la fecha sin aplicacion, y que solo significara mitigaciones principalmente viales por un monto maximo de 44% del avaluo fiscal del terreno, muy por debajo de los montos reales de valorizacion de suelo observables en las ultimas dos decadas en Santiago y principales ciudades de Chile. Las infraestructuras como el Metro, equipamiento publico y areas verdes, asi como las modificaciones a los Planes Reguladores (cuando implican normas mas flexibles y ventajosas para la construccion en altura), significan importantes factores que valorizan la renta obtenible por la explotacion del suelo, actualmente en su mayoria construccion "verticalizada" (Evans, 2004).

En el presente trabajo, se evaluan los impactos de la infraestructura publica y los cambios de normativas urbanas en la valorizacion de suelo apropiada por el sector privado. Para ello, se estudiaron todas las transacciones de compraventa de departamentos nuevos, ocurridas dentro de las 34 comunas que componen el AMGS, registradas por el Conservador de Bienes Raices de Santiago (CBRS, explicado en seccion "Datos"), entre los anos 2008 y 2011. Se utiliza una metodologia de estimacion similar a la de precios hedonicos; sin embargo, la variable dependiente relevante no es el precio de la vivienda sino la renta de la tierra (denominado Renta 1 y/o Renta 2, segun se explica mas adelante). La regresion utiliza datos administrativos en cortes transversales repetidos en el tiempo, lo que permite controlar por efectos fijos de comuna y tiempo.

Los resultados muestran un incremento cercano al 25,6% de las ganancias inmobiliarias (descontados todos sus costos de produccion, monto denominado aqui como Renta 2) por departamentos nuevos vendidos dentro de un radio de 1 km a la redonda de una estacion de Metro, y un incremento promedio cercano a 6,1% de esas ganancias generado por el Coeficiente de Constructibilidad (factor contenido en el Plan Regulador Comunal o prc, que tiene caracter de ley). Mientras tanto, los precios de venta que reciben propietarios particulares de suelo (monto denominado aqui como Renta 1) a nivel general solo se incrementan en un 5,5% al estar ubicados dentro del radio de 1 km de una estacion. Para la comuna de Santiago Centro solamente, el Metro genera un 48% de sobrevalorizacion de la ganancia inmobiliaria (Renta 2). Valorizaciones inmobiliarias muy altas ocurren tambien en los alrededores de la Linea 4a del Metro, principalmente en las comunas de La Cisterna, La Granja y La Florida, en el pericentro sur del AMGS. Si bien los datos corresponden a un periodo acotado de cuatro anos, su caracter censal, ademas de tratarse de un periodo "promedio" de explotacion inmobiliaria en el AMGS (ni de boom ni de decaimiento), hace de este lapso un buen representativo historico.

Las secciones siguientes presentan un breve marco teorico referido a renta de suelo, metodologia utilizada en el estudio, detalle de los resultados obtenidos, y discusion y conclusiones.

Rentas de suelo capitalizada (RSC-I) y potencial (RSC-2)

Proponer la captura publica de valor de renta de suelo no es una novedad. David Ricardo (1817, On The Principles of Political Economy and Taxation) noto que el suelo adquiere valor muchas veces por razones totalmente ajenas a su productividad, al punto de que en la literatura economica existe acuerdo sobre las bondades de un impuesto a quien capitaliza esa valorizacion. Mas recientemente, Mirrlees et al. (2011) senalan que este impuesto es economicamente eficiente, ya que no crea distorsiones de mercado. El impuesto a la valorizacion de suelo es progresivo, en el sentido de que, en el contexto chileno y de la mayoria de los paises, los empresarios inmobiliarios representan tambien a los agentes urbanos de mayores ingresos. Tal gravamen tiene por objeto retribuir al Estado la parte que le corresponde por su intervencion en la valorizacion de suelo, y no gravar la ganancia legitima del desarrollador. Asimismo, dado que los salarios de la construccion se determinan en el mercado del trabajo, este impuesto no puede ser traspasado a los trabajadores. Asimismo, de existir verdadera competencia entre inmobiliarias, dicho impuesto tampoco deberia traspasarse al precio de la vivienda, ya que pueden aparecer desarrolladores privados nuevos, o una agencia estatal, dispuestos a recibir una ganancia comercial normal por sus operaciones, o bien ninguna ganancia comercial en el caso del Estado, en ambos casos entregando vivienda a precio de mercado competitivo. Otro argumento de importancia es que, en ciertas condiciones, el precio final de la vivienda ya agota el excedente del consumidor y, por lo tanto, no hay traspaso del impuesto al precio. A la vez, el impuesto inmobiliario (entre otros tributos que gravan el suelo) tiende a regular los precios en la medida en que desalienta la especulacion en areas de valorizacion inmobiliaria promovida por obra publica. (3)

A nivel mundial, los estudios de brecha de renta [rentgap), es decir, el margen de ganancia economica entre valores de renta de suelo capitalizada por la sociedad y por los desarrolladores, han sido importantes para estudiar mercados inmobiliarios en zonas centrales de las ciudades en los ultimos cuarenta anos. La renta capitalizada (Renta 1) es el valor presente realmente capturado por propietarios de inmuebles existentes, y la renta potencial (Renta 2) es un valor considerablemente mayor, apropiable por el desarrollador de edificios en altura, comunmente conocido en Chile como la "empresa inmobiliaria". Este es el unico agente con capacidad tecnica y financiera para explotar el suelo a esa intensidad y obtener el margen maximo de ganancia permitido por la normativa urbana, algo que no esta al alcance de propietarios particulares, los que carecen de la capacidad economica y los recursos tecnicos necesarios para emprender proyectos a esa escala.

Mientras que la renta capitalizada (Renta 1) es un valor presente internalizable por los propietarios originales, sin que existan procesos de redesarrollo inmobiliario, el segundo tipo de renta (potencial o Renta 2) solo puede ser realizado a traves de la internalizacion de lo que los economistas neoclasicos llaman el valor de suelo "mejor y mas alto" (best and highest land use; vease Marshall, 1961). Es decir, la Renta 2 solo se captura tras procesos de redesarrollo inmobiliario, sea este en rehabilitacion o renovacion en altura (modelo smash-and-build o "verticalizado", que actualmente predomina en la mayoria de las comunas centrales o pericentrales de Santiago). En el contexto chileno, y en algunos casos excepcionales, los propietarios de suelo que venden pueden obtener alguna participacion de la Renta 2, en forma de permutas por departamentos. Sin embargo, en terminos mucho mas generales, es conocida la asimetria entre inmobiliarias y agentes propietarios de suelo, quienes a menudo enfrentan el riesgo de quedar atrapados aledanos a un edificio en altura (Lopez-Morales, Meza & Gasic, 2014).

Existen antecedentes tambien para suponer que la fijacion de precios de vivienda en Santiago puede responder a un modelo de "colusion tacita" (Lefort & Vargas, 2011) o un comportamiento "lider-seguidor" (modelo de Stackelberg), donde las grandes inmobiliarias imponen los precios de oferta de vivienda y las inmobiliarias mas pequenas tambien aspiran a esos precios. Esta idea esta respaldada por la evidencia encontrada en Lopez Morales et al. (2014), quienes senalan que en el caso del barrio Santa Isabel, uno de los nichos principales de mercado inmobiliario en Chile durante la decada del 2000, existian cuatro inmobiliarias que concentraban alrededor del 50% de la oferta de viviendas nueva. En un estudio mas reciente, Wainer, Gasicy Bauza (2016) detectaron que, de un total de 540 empresas oferentes de vivienda en el AMGS, un 50% de la oferta se reducia a nueve empresas inmobiliarias principales, que centralizaban gran parte de su produccion en las comunas de Santiago, Independencia y Estacion Central, sumadas al "barrio alto" del AMGS. Por el contrario, un 60% del total de las empresas (324) tenia tan solo un proyecto asociado. Es decir, se trata de un mercado inmobiliario concentrado en pocas empresas, especialmente si se le mira a nivel de "nichos" comunales.

Es importante observar la Renta 1, ya que es la porcion de renta que le queda al antiguo propietario que vende su propiedad de suelo a las inmobiliarias y que, segun Lopez-Morales (2011, 2015) o Lopez-Morales, Gasic y Meza (2012), cuando se trata de viviendas ocupadas, muchas veces no constituye siquiera capital minimamente necesario para que gran parte de los vendedores del suelo puedan adquirir vivienda de reemplazo en el mismo barrio (usando el dinero que obtuvieron al vender sus casas a las inmobiliarias) o en otro barrio de condiciones de centralidad similares. Esto ultimo genera el desplazamiento de arrendatarios o propietarios de bajos ingresos, fenomeno que se conoce como 'gentrificacion'.

Datos

El objetivo principal de este articulo es estimar el valor de la Renta 2 para el caso de Santiago, y la contribucion de la inversion en infraestructura publica y de los cambios normativos en ella. El analisis empirico se realiza a partir de los datos de rentas en la venta de departamentos nuevos en el Gran Santiago en el periodo 2008-2011 (se cuenta con datos administrativos de la compraventa de propiedades en ese periodo, escriturados en el CBRS). Se define como unidad de analisis cada transaccion de departamento y se analiza cuanto impactan sobre dicha transaccion variables relacionadas con las inversiones publicas. Para el estudio se utilizaron tres bases que permiten construir los datos de interes:

1. Conservador de Bienes Raices de Santiago (CBRS), de caracter censal, contiene todas las transacciones de compraventa efectuadas entre los anos 2008 y 2011 en el Gran Santiago, tanto para departamentos como para casas. En Chile, todas las compraventas de bienes raices deben ser registradas en un CBRS, incluyendo precio pagado. Para efectos de este analisis, los resultados estan referidos solo a departamentos. La base contiene datos de la fecha de transaccion, precio de venta, georreferenciacion del terreno (lugar y comuna de emplazamiento), superficie construida de la vivienda y superficie del terreno (solo para el caso de casas). Para el analisis de la Renta 2 se seleccionaron solo los departamentos construidos despues de 2007, a fin de observar unicamente departamentos nuevos; es decir, vendidos directamente por las inmobiliarias (o, en menor probabilidad, por compradores que luego inmediatamente decidieron vender).

2. Impuestos Internos (su), de caracter censal, contiene informacion respecto a todas las propiedades existentes en Santiago por ano de construccion. Se pudo hacer un cruce a traves del codigo del su asignado a cada manzana, y tambien presente en la base del CBRS. A partir de la base del sn se pudo obtener el numero de edificios y numero de departamentos construidos por manzana y sus superficies medidas en metros cuadrados; es decir, el total de los metros cuadrados construidos en vivienda de departamento por cada manzana del AMGS.

3. Centro de Inteligencia Territorial (CIT) de la Universidad Adolfo Ibanez, contiene informacion georreferenciada asociada a la infraestructura existente en la ciudad. A partir de esta base se determina la proximidad al Metro, a servicios (educacionales, de salud) y areas verdes, asociados a cada transaccion.

La base de datos original del CBRS contiene 40.059 observaciones para el periodo comprendido entre 2008 y 2011. Ai dejar solo observaciones validas4 para las variables de interes, la base queda con 36.911 transacciones. Ese numero se mantiene al unir con las bases del su y del CIT, que vienen solo a complementar los datos de transacciones.

Se consideraron las estaciones de Metro de Santiago en funcionamiento durante el periodo de estudio, el "area de influencia" de cada una de ellas (1 km alrededor), y el "area urbana del AMGS" en las comunas que fueron objeto de estudio. Se consideraron la distribucion espacial de los centros educacionales, centros de salud y centros comerciales (figura 1), la distribucion de las areas verdes, los coeficientes de constructibilidad vigentes en los Planes Reguladores Comunales el ano 2011 (figura 2), y los precios pagados por suelo entre los anos 2008 y 2011 (figura 3).

En la tabla 1 (en anexos) se pueden observar los valores de Rentas 1 y 2 y el precio promedio de los departamentos nuevos observados -ambos medidos en UF/[m.sup.2]--segun la distancia a alguna estacion de Metro. No se aprecia una clara dependencia negativa entre distancia y renta, o distancia y precio. Podria incluso pensarse erroneamente que la relacion es positiva: a mas distancia, mayor es el precio. No obstante, en una alta probabilidad, esa aparente relacion se debe a la existencia de otras variables no consideradas, como, por ejemplo, la composicion socioeconomica del entorno. Si en las zonas donde se construyen mas departamentos las viviendas de la gente con mas dinero, que a su vez seran las viviendas mas caras, se encuentran alejadas de los centros y subcentros y no existen estaciones de Metro que las conecten, inevitablemente los precios promedio de los departamentos mas alejados del Metro seran mas altos por esta via. La tabla tambien muestra la distribucion de datos entre las distintas distancias.

En la tabla 2 se muestra el promedio y la desviacion estandar de las distintas variables que se utilizaron posteriormente en el analisis empirico. Puede notarse que el promedio del valor de Renta 2 por cada metro cuadrado de departamento en el Gran Santiago es de 15,7 UF/[m.sup.2], mientras que el valor de la Renta 1 (precio que se estima pagado por inmobiliarias a propietarios de suelo) es de 11,7 UF/[m.sup.2], y el precio promedio de departamentos nuevos observados es de 37,4 UF/[m.sup.2]. Por otro lado, el Coeficiente de Constructibilidad en promedio es de 3,7, aunque con importantes variaciones. En tanto, la distancia al Metro de los departamentos observados es en promedio de 1,07 km, concentrando aproximadamente un 62% de las observaciones dentro del radio de 1 km. Por otro lado, la distancia a servicios varia segun el que se considere; en promedio, los departamentos estan a 265 y 252 metros de distancia de centros de salud y centros educacionales, respectivamente, y a 2,3 km de malls o centros comerciales.

Finalmente, la tabla 3 muestra algunas de las variables de interes y su evolucion en el periodo 2008-2011. Puede notarse que, en terminos generales, las variables estudiadas se mantienen relativamente constantes en el periodo, presentando leves aumentos. Tanto el precio de los departamentos nuevos como la Renta 2 y Renta 1 muestran un leve ascenso, coherente con los aumentos de precio generales en la economia. Por otra parte, el Coeficiente de Constructibilidad promedio disminuye ligeramente. El porcentaje de departamentos que estan en el radio de 1 km respecto de una estacion de Metro es el que mas cambia, con un alza aproximada de 10%. Este aumento notable se debe principalmente a la habilitacion de nuevas lineas en el periodo y la posible mayor oferta al interior de esa zona. Finalmente, puede notarse que la compraventa de departamentos estuvo entre 7.433 (en 2008) y 10.142 (en 2009) unidades.

Metodologia

El estudio utiliza el modelo de regresion para analizar el impacto sobre la Renta 1 y 2 de dos politicas publicas: la inversion en lineas de Metro y la definicion de regulaciones municipales de la edificacion. La Renta 1 se entiende como los precios de venta de predios ocupados por casas, bodegas y sitios eriazos, observables en la Base del CBRS, durante el periodo de la muestra. La Renta 2 fue mas compleja de obtener. La ecuacion 1 muestra que la Renta 2 del departamento i en la comuna c en el ano t ([r.sub.ict]) se obtiene restando al precio de venta ([P.sub.ict]) el costo del suelo([CS.sub.ict]) y el costo de contruccion ([CC.sub.ict]) asociados al departamento i en la comuna c en el tiempo t.

[r.sub.ict] = [P.sub.ict] - [CS.sub.ict] = [CC.sub.ict] (1)

El precio de venta del departamento ([P.sub.ict]) es directamente observado en los datos de CBRS. El costo del suelo ([CS.sub.ict]) asociado al departamento no es observable directamente, ya que no es posible determinar cuanto le costo el predio a la inmobiliaria previo a construir el edificio en altura, por lo que se estimo a partir del promedio de los datos de precio de compra de casas, bodegas y sitios eriazos 500 metros a la redonda del centroide de la manzana (dato contenido en CBRS). Conocido el total de metros cuadrados de construccion nueva de departamentos en una manzana (dato su), solo se requeria estimar el total de metros cuadrados de suelo ocupado por dichos edificios. Ese tamano se estimo al dividir el total de metros cuadrados construidos por el Coeficiente de Constructibilidad establecido para esa manzana (se supone que las inmobiliarias construyen al maximo permitido por dicho coeficiente). Una vez conocido el total de metros cuadrados de suelo, se pudo imputar el costo de suelo proporcional a cada metro cuadrado nuevo construido (considerando 10% de areas comunes, que tambien se reparten entre cada metro cuadrado construido de departamento nuevo).

Finalmente, el costo directo de construccion ([CC.sub.ict]) se asume en promedio identico e igual a 16 UF/[m.sup.2] para para todas las construcciones en Santiago, lo cual esta dentro de un espectro aceptado por el mundo inmobiliario en Chile para edificacion en altura (costo directo de materiales mas mano de obra; se excluyen costos indirectos de venta y marketing), y se trata de un valor cuya variacion en cualquier caso no afecta el resultado. Un analisis de sensibilidad de los parametros maximos de costos de construccion (variaciones en rango de 12 a 20 UF/[m.sup.2]) y coeficientes de constructibilidad (variaciones en rango de 6 a 14) mostro que si bien existen diferencias de resultados dependiendo de si son supuestos bajos o altos, se trata de variaciones bastante marginales y que van en linea de los resultados antes mencionados (tabla excluida por razones de espacio).

Para evaluar la influencia de las estaciones de Metro sobre la Renta 2, se determino un radio de influencia de m metros a la redonda de la estacion, donde m es diferentes radios de area de influencia (250, 500 y 1000 metros o 1 km), para asi evaluar a partir de los datos la distancia a la que se da una mayor valoracion. Se encuentra, a partir de dichas estimaciones, (5) que la distancia al Metro en torno a la que existe una mayor valoracion es precisamente la de 1 km. Para corroborar dicho analisis se grafico el promedio de precios y rentas para cada distancia al Metro, encontrandose claramente que la valoracion existe, en promedio, hasta la distancia de 1 km. Asimismo, se definio si el departamento se encontraba dentro del area de influencia por linea del Metro, de tal forma de estudiar si existe una valorizacion heterogenea por linea. Por otro lado, para estudiar las regulaciones a la edificacion se utilizan los coeficientes de constructibilidad validos para la manzana en la que estan edificados los departamentos. Los coeficientes de constructibilidad permiten determinar cuanto es lo maximo que se puede construir en un predio determinado. Entre mas altos son los departamentos, mas se puede construir en el predio. En la muestra utilizada en este estudio, el coeficiente normado se mueve entre 0 y 7,2. Si el coeficiente no estaba definido en el Plan Regulador Comunal correspondiente, se imputo un valor de 10, mayor al maximo real, para que asi reflejase la absoluta desregulacion existente (este valor de coeficiente actualmente se encuentra en edificios nuevos, ubicados en comunas como Estacion Central o Santiago Centro; vease Lopez-Morales et al., 2012, 2014).

Para obtener una correcta apreciacion de los coeficientes de la estimacion, se utilizan controles relacionados con las caracteristicas del departamento y su entorno, entre los que se cuentan: distancia a establecimientos educacionales, a establecimientos de salud, (6) a centros comerciales (subcentros) y cantidad de areas verdes disponibles en 500 metros a la redonda. Implicitamente se cree que estas variables podrian determinar, por la via de afectar el precio, la Renta 2 obtenida, y al estar correlacionadas con las variables de interes--tanto estar en el radio de influencia de estaciones de Metro como las regulaciones de coeficientes de constructibilidad--, podrian sesgar las estimaciones obtenidas. Adicionalmente, se agregan al modelo efectos fijos tanto por comuna como por ano de construccion y ano de venta. Los efectos fijos por comuna permiten controlar por caracteristicas existentes en las comunas que se mantienen fijas en el tiempo y que permanecen no observables, como, por ejemplo, el acceso a puestos de trabajo o determinadas caracteristicas sociales--o su preferencia--. Los efectos fijos por tiempo permiten controlar por tendencias temporales que se mantienen fijas para toda la muestra para los distintos anos, como, por ejemplo, crisis o auges economicos o algun shock tecnologico que afecto a toda la industria por igual.

La especificacion del modelo econometrico se encuentra en la ecuacion 2, donde [r.sub.ict] es el logaritmo natural (7) de la Renta 2 obtenida a partir de la transaccion del departamento i en la comuna c en el tiempo t; [DM.sub.ict] una dummy que toma el valor 1 si dicho departamento se encuentra en el radio de influencia del Metro; [PP.sub.ict] una variable que toma el valor del Coeficiente de Constructibilidad vigente en la manzana del departamento i en la comuna c en el ano t, [x.sub.ict] un vector que contiene las variables de control antes mencionadas, [F.sub.c] y [F.sub.t] son los efectos fijos de comuna y tiempo.

[r.sub.ict] = [[alfa].sub.0] + [beta] * [DM.sub.ict] + [theta] * [PP.sub.ict] + [delta][X.sub.ict] + [F.sub.c] + [F.sub.t] + [[epsilon].sub.ict] (2)

Hay que notar que la muestra de los datos podria estar sesgada, ya que solamente estamos observando aquellas unidades ofrecidas que fueron vendidas, no las que aun no han sido vendidas. Esto podria ser un problema si las unidades que no han sido vendidas (no observadas) se encuentran correlacionadas con la distancia al Metro. Efectivamente, es mas probable que las unidades no vendidas esten mas lejos del Metro, en cuyo caso estaremos subestimando el efecto de la distancia al Metro en la renta. Para verificar esto, observamos que el promedio de velocidad de venta del stock completo de departamentos construidos en ese periodo es 20 meses (Camara Chilena de la Construccion, 2011a, 2011b); siendo asi, los departamentos construidos en el ano 2008 deberian estar vendidos en el periodo 2008-2011. Por lo tanto, estimamos la misma especificacion (1) solamente para departamentos nuevos construidos el ano 2008 y contrastamos los resultados con los de la muestra total de departamentos vendidos en dicho periodo, a fin de evaluar este sesgo de seleccion.

Las ventajas de los datos y la metodologia aqui presentados es que recogen la totalidad de las transacciones en el AMGS, dado que el dato del CBRS tiene caracter censal. Asimismo, se recoge el valor de la ganancia inmobiliaria posconstruccion, descontados todos los costos de produccion de los edificios y no solo el precio pagado por propiedades, como hace Trivelli (varios anos), o simplemente la variacion de precio de viviendas (agregando atributos "internos" de la vivienda) que realizan, por ejemplo, Agostini y Palmucci (2008).

Resultados

En la tabla 4 se presentan los resultados para las estimaciones de la ecuacion (1) descrita en la seccion anterior. En terminos generales, la columna 3 es la mejor estimacion disponible, ya que incluye todos los controles. La columna 1 presenta los resultados sin considerar efectos fijos ni por tiempo ni por comuna. La columna 2 presenta la estimacion considerando solo efectos fijos por tiempo. Finalmente, la columna 3 presenta la mejor estimacion que utiliza efectos fijos por tiempo y comuna y permite controlar por los problemas antes mencionados.

Segun la especificacion mostrada en la columna 1, estar en el radio de influencia de alguna estacion de Metro aumenta en promedio un 16,7% la Renta 2 percibida por el inmobiliario. Por otra parte, se encuentra que un aumento en una unidad del Coeficiente de Constructibilidad aumenta en un 1,6% la Renta 2 capitalizada por la inmobiliaria. En el limite, si el Coeficiente de Constructibilidad pasara de la minima regulacion 1 a la regulacion maxima 10, el aumento en la renta que obtendrian los inmobiliarios seria de aproximadamente 16%. Los dos efectos se mantienen relativamente constantes en la especificacion mostrada en la columna 2. (8) No obstante, el no considerar las caracteristicas fijas comunales trae como consecuencia un coeficiente sesgado.

Al analizar la columna 3, que contiene la mejor especificacion disponible, se constata que el estar en el radio de influencia del Metro aumenta en promedio en un 25,6% la Renta 2. Se constata tambien en esa misma especificacion que el alejarse de centros educacionales y de salud tenderia a aumentar la Renta 2 obtenida (un 2,4% y un 0,8%, respectivamente). Lo anterior puede darse por un efecto saturacion a raiz del ruido y las externalidades negativas asociadas a estar cerca de estos lugares. En esa linea, es interesante tambien que la cercania a mails y centros comerciales tiene un efecto positivo--aunque relativamente pequeno--sobre la Renta 2 que se puede obtener. Dicho efecto promedio es cercano al 0,9%. Finalmente, la disponibilidad de areas verdes en 500 metros a la redonda tiene un efecto estadisticamente significativo, pero cercano a 0.

Como se discute en la metodologia, se estimo el mismo modelo condicional a que los departamentos fueron construidos el ano 2008 para evaluar el posible sesgo de seleccion (tabla excluida por razones de espacio). Los resultados muestran que la Renta 2 aumenta en promedio alrededor de un 27,3% cuando el departamento se encuentra ubicado a menos de 1 km de alguna estacion de Metro. Esto muestra que efectivamente hay un sesgo de seleccion de la muestra por las unidades no vendidas, y las estimaciones que estamos presentando son una cota inferior del verdadero efecto de la infraestructura en la Renta 2.

Adicionalmente, se estimo el mismo modelo, pero solo para las comunas de Santiago, Providencia y Las Condes, visible en la tabla 5. Se consideran efectos fijos de tiempo y controles. Se eligieron dichas comunas porque, por un lado, son las que tienen el mayor numero de observaciones; y por el otro, muestran heterogeneidades interesantes, como se aprecia a continuacion.

En la comuna de Santiago se encuentra que la Renta 2 aumenta en promedio alrededor de un 45,7% dentro del radio de 1 km de una estacion de Metro, respecto de aquellos que se encuentran a mayor distancia. Se observa tambien que, al interior de la comuna, un aumento en una unidad del Coeficiente de Constructibilidad permite aumentar en un 5,7% la Renta 2 percibida. En relacion con las otras variables, 100 metros mas lejos de un mall reducen en un 1,9% la Renta 2. La distancia a centros de salud, en tanto, tiene un efecto significativo de 4,4% en la Renta 2 por cada 100 metros de lejania en el caso de los de salud, mientras que la distancia a centros educacionales tiene un efecto significativo de -1,9% en el caso de 100 metros mas de lejania; esto es, la gente valora vivir cerca de los establecimientos educacionales, a diferencia de lo que pasa con los datos a nivel del Gran Santiago. Finalmente, las areas verdes en un radio de 500 metros tienen un efecto que no es estadisticamente significativo.

En la comuna de Providencia, en tanto, el estar situado en un radio de un kilometro del Metro aumenta en un 19,7% la Renta 2, valor inferior al promedio metropolitano, en una comuna donde el acceso a distintas modalidades de transporte publico y privado esta mas uniformemente repartido. Asimismo, en esta comuna, una unidad adicional de Coeficiente de Constructibilidad aumenta en un 8,4% la Renta 2 que perciben las inmobiliarias, valor considerablemente mayor al resto de las comunas. Ambas disparidades se explican por las regulaciones mas estrictas que existen en esta comuna, que hacen aqui de cualquier incremento de constructibilidad un factor altamente apreciado en el mercado inmobiliario. El resto de variables se comporta de manera similar que en la comuna de Santiago y en el Gran Santiago (efecto negativo de los centros educacionales, es decir, la gente valora que esten cerca y en la medida que se alejen, baja la Renta 2; y efecto positivo de los centros de salud, es decir, la gente valora estar lejos de ellos, y a medida que esten mas lejos, aumenta la Renta 2).

El tercer caso, la comuna de Las Condes, presenta una mayor capitalizacion por cercania al Metro. En dicha comuna se encuentra que la Renta 2 aumenta en alrededor de un 52,7% al estar en el radio de 1 km del Metro. Sin embargo, aqui los cambios en Coeficiente de Constructibilidad pareciesen no tener un efecto estadisticamente significativo, al contrario de las otras dos comunas analizadas. El coeficiente asociado a la distancia a centros educacionales no es estadisticamente significativo, mientras que la distancia a centros comerciales muestra que cada 100 metros mas alejados de malls, la renta aumenta en un 1,4% (se obtiene una mayor rentabilidad entre mas lejos se esta de aquellos centros). Por ultimo, por cada 100 metros de distancia a centros de salud se reduce la renta en un 1,7%, siendo el unico de los casos analizados donde ello sucede. Una posible hipotesis es que exista una mayor valoracion de los centros de salud privados apostados en esa zona de la ciudad (la tercera de ingresos mas altos en el Gran Santiago).

Se revisaron tambien posibles heterogeneidades en la capitalizacion por cercania al Metro para distintas lineas de la red metropolitana. La tabla 6 muestra las regresiones, incluyendo desagregadamente efectos en la Renta 2 por cercania a cada linea de Metro. En terminos generales, esta estimacion deberia permitirnos aislar el efecto de cada linea por separado. En el limite, la especificacion anterior no permite encontrar la capitalizacion exacta para aquellas lineas que estan demasiado cerca, ya que no es capaz de diferenciar para un departamento ubicado en la mitad entre dos estaciones de distintas lineas si su capitalizacion es por la Linea A o la Linea B. Esto podria ser un problema relevante para este estudio al estudiar la Linea 1 y Linea 5, que en un tramo importante de la comuna de Santiago, desde Estacion Plaza Italia hasta Estacion Gruta de Lourdes, transcurren de forma paralela.

Al realizar las estimaciones, se encuentra que la cercania a alguna estacion de Metro de la Linea 1 (la mas antigua, que comenzo a operar en 1975, pero cuya ultima extension al "barrio alto" fue inaugurada recien en 2009) permite aumentar la Renta 2 en un 17,8%. Por su parte, en la Linea 2 (inaugurada en 1978), el aumento es de un 17,3%. La Linea 4 (inaugurada en 2005), en tanto, permite aumentar la Renta 2 en un 16% y la Linea 4a (ramal de la Linea 4 inaugurado en 2006), en un 22,2%. La Linea 5, por ultimo (inaugurada en 1997), es la que pareciese tener un menor aumento en la Renta 2, que alcanzaria un 11,1%. En conclusion, el desarrollo inmobiliario gatillado alrededor de numerosas estaciones de las lineas de Metro 2 y 4, especialmente en la parte sur de la metropolis de Santiago, se ha beneficiado durante el periodo 2008-2011 de inversiones publicas en porcentajes notablemente mayores que el resto de las lineas.

La altisima valorizacion a lo largo de la Linea 2 es interesante, porque esta linea cruza dos de los nichos de mayor intensidad inmobiliaria del AMGS: las comunas de San Miguel y La Cisterna. El ramal 4b, que conecta la comuna de La Cisterna con las comunas de Puente Alto (con una tendencia creciente al incremento de precios de suelo de mas de 1.000% entre 1990 y 2010: vease Trivelli, 2011; y la mas populosa de Chile, con 586.000 residentes: vease ine, 2012) y Nunoa, comuna de "clase media" del oriente de Santiago, todas ellas con activa produccion inmobiliaria residencial en altura en los ultimos veinte anos.

Se realizo una ultima estimacion con el fin de comprobar cuanto de la Renta 1 (la ganancia que captura un propietario de suelo al vender su propiedad, usualmente construcciones de casas o edificios de baja altura) esta generado por el Metro y regulacion de suelo (se excluye tabla por razones de espacio). Este analisis permitio corroborar la veracidad del supuesto segun el cual los propietarios de suelo se benefician de las inversiones publicas en el sistema Metro. Los resultados sorprenden por lo bajos, con solo un 5,5% de valorizacion del precio de casas vendidas dentro del radio de 1.000 metros a una estacion de Metro, respecto a aquellas que se vendieron fuera del radio. Si se compara con los incrementos en la ganancia de las inmobiliarias, de mas de un 25%, queda claro que son estas ultimas las que se benefician principalmente de las inversiones publicas de Metro, y no los propietarios de suelo. En esa linea, se puede observar que los cambios de regulacion (Coeficiente de Constructibilidad) no tienen efectos sobre la Renta 1, mostrando tambien que son principalmente las inmobiliarias las que se benefician cuando existen aumentos de constructibilidad en los Planes Reguladores Comunales.

Conclusiones

Los resultados muestran que, efectivamente, a nivel del Area Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), la cercania al Metro aumenta la Renta 2 (ganancia neta de las inmobiliarias) en aproximadamente 25,6%, y que los cambios regulatorios implican, por cada punto de Coeficiente de Constructibilidad, un aumento de cerca del 6,1% de esa ganancia privada. En contraste, la ganancia por valorizacion de suelo que reciben los propietarios de casas debido a cercania de una estacion de Metro es marginal, apenas por encima del 5,5%. Adicionalmente, se encontraron diferencias dependiendo de la linea de Metro, siendo la Linea 4a la que permite a su largo un aumento en la renta de 22,2%, mientras que las lineas 4 y 5 son las que menos generaron ese aumento, con un 16% y un 11,1%, respectivamente. Estos resultados demuestran, por primera vez en Chile y con un alto nivel de detalle, el aporte indirecto que realiza el Estado a las ganancias de las empresas inmobiliarias en Santiago.

Las politicas de transporte urbano del pais no se definen en terminos de rentabilizar ciertas zonas, pero la evidencia es concluyeme de que si generan este efecto. No tanto las propiedades de suelo (casas) en general se rentabilizan, sino que, como queda claro, la ganancia inmobiliaria por explotacion de ese suelo se rentabiliza en considerablemente mayor medida cuando se esta cerca de una estacion de Metro, y al menos un 6,1 % de esa ganancia deriva de cada punto adicional de Coeficiente de Constructibilidad, es decir, la decision de las autoridades municipales de modificar el Plan Regulador.

Se debe abandonar la idea simplista del "valor de suelo" como un concepto abstracto que beneficia a un propietario de suelo abstracto en la ciudad. Se debe responder, en cambio, a la pregunta de a quien beneficia la renta de suelo. La separacion entre Renta 1 y Renta 2 es un instrumento teorico que permite resolver esa cuestion (Smith, 1979).

Un corolario evidente es la necesidad de establecer un impuesto a la valorizacion de la ganancia inmobiliaria (Renta 2) por efecto de inversiones del Estado en la ciudad. Una medida simple puede ser considerar un royalty "promedio" a la valorizacion de la renta de suelo para el AMGS, que deberia ser de al menos un 30% de las ganancias generadas por cada metro cuadrado de vivienda vendida, correspondiente a la parte generada por accionar estatal en esas ganancias actualmente privatizadas. (9) El 70% restante de la ganancia puede ser de disfrute privado, dado el legitimo derecho a esa retribucion que tienen las inmobiliarias como ganancia derivada del proceso de produccion de viviendas, siendo aun un porcentaje considerablemente alto. Una discusion complementaria, pero que exigiria analisis adicional, es el monto del royalty, que tambien deberia ser cobrado en otras ciudades importantes del pais, sujetas a otras condiciones (inexistencia de Metro, por ejemplo).

Como se ve en los resultados, seria un error cobrarle el royalty de valorizacion al propietario (Renta 1) y no al desarrollador (Renta 2), por ejemplo, via un aumento en las Contribuciones de Bienes Raices al primero, o un impuesto al momento de vender sus casas. Como queda demostrado en este analisis, el propietario se beneficia apenas un 5,5% por cercania a Metro, en contraste con el segundo, que actualmente recibe una mucha mayor valorizacion por la misma causa (25,6%). Un impuesto a propietarios seria regresivo, ya que gravaria a hogares que podrian tener condiciones socioeconomicas bajas, como ocurre en las principales ciudades chilenas; y de existir exenciones de esta tributacion a estos hogares, ello dejaria demasiadas transacciones de compraventa de suelo sin ser gravadas. Distinta situacion ocurre para propietarios especuladores que se benefician de la incorporacion de sus predios al interior del limite urbano, para quienes si debe aplicarse un instrumento de carga impositiva distinta.

Gravar la Renta 2 de las empresas inmobiliarias es progresivo, en consideracion de que, por una parte, afecta a quienes han estado capturando valor generado por las inversiones del Estado, y lo seguiran haciendo; y por la otra, considerando las multiples posibilidades que le genera al Estado esta recuperacion de valorizacion de suelo para el financiamiento de politicas mas inclusivas de viviendas de interes social, localizadas en suelo central, o para financiar el sistema de transporte publico.

Resultaria esperable un efecto de este royalty que en cierta medida encarezca y por la otra reduzca la oferta privada, ya que algunas inmobiliarias podrian decidir no operar bajo estas nuevas condiciones de rentabilidades mas normales. De esta forma, ello seria tambien una buena oportunidad para promover el acceso al mercado de nuevos oferentes, que no esten sujetos a las condiciones actuales en la fijacion de precios altos segun el modelo de lider-seguidor, y que satisfagan la alta demanda social por residencia en las comunas interiores metropolitanas. Inmobiliarias estatales o municipales que cumplan con el fin social de licitar (a constructoras privadas, que son las que generan el empleo) la construccion de vivienda de interes publico orientada a la demanda de hogares vulnerables, podria ser una buena alternativa.

Agradecimientos

Agradecimientos al Centro de Estudios del Conflicto y la Cohesion Social (coes) y Proyecto Fondecyt #1151287 por el financiamiento para este proyecto. Agradecimientos al equipo del Centro de Inteligencia Territorial de la Universidad Adolfo Ibanez, y especialmente a Pia Palacios, por los datos y el analisis facilitados. Agradecimientos a Pablo Trivelli, Luis Valenzuela, Matias Garreton, Elvin Wyly, Juan Pablo Cid, Daniel Meza e Ignacia Saona por el interesante y a veces sustancial feedback recibido. Especiales agradecimientos a Hernan Orozco por el trabajo de cartografia y revision final del manuscrito, y al ojo critico de los pares evaluadores, quienes ayudaron sustancialmente a mejorar este manuscrito en su version final.

Recibido 27 de enero de 2018, aprobado el 6 de junio de 2018.

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Leyenda: FIGURA 1 | Centros educacionales, centros de salud y centros comerciales en el Area Metropolitana del Gran Santiago (AMGS)

Leyenda: FIGURA 2 | Coeficientes de Constructibilidad en el Area Metropolitana del Gran Santiago (AMGS) al ano 2011

Leyenda: FIGURA 3 | Precio de suelo pagado por propiedades "no departamentos" usado para estimar Renta 1
TABLA I | Precio promedio segun distancia al Metro

DISTANCIA AL METRO      CANTIDAD DE     MEDIA PRECIO
                        DEPARTAMENTOS   DEPARTAMENTOS
                                        (UF/[M.sup.2])

Entre 0 y 500 m            14.100            37,4
Entre 500 y 1.000 m         8.869            35,8
Entre 1.000 y 2.000 m       8.965            36,2
Entre 2.000 y 3.000 m       3.225            41,1
Mas de 3.000 m              1.752            45,4

DISTANCIA AL METRO          MEDIA            MEDIA
                           RENTA I          RENTA 2
                        (UF/[M.sup.2])   (UF/[M.sup.2])

Entre 0 y 500 m              13,3             16,1
Entre 500 y 1.000 m          10,5             15,3
Entre 1.000 y 2.000 m        10,8             13,6
Entre 2.000 y 3.000 m        13,2              17
Mas de 3.000 m               8,1              22,9

FUENTE ELABORACION PROPIA. SE INCLUYEN TODOS LOS DEPARTAMENTOS
CONSIDERADOS EN LA MUESTRA. LOS RANGOS DE DISTANCIA SON INCLUSIVE
EL LIMITE INFERIOR Y NO INCLUSIVE EL SUPERIOR. POR EJEMPLO, PARA EL
RANGO ENTRE 5OO Y 1.000 SE CONSIDERAN LOS DEPARTAMENTOS QUE ESTAN A
500 METROS O MAS HASTA LOS QUE ESTAN A MENOS DE 1.000 METROS

TABLA 2 | Estadistica descriptiva variables de interes

VARIABLE                                MEDIA    DESVIACION ESTANDAR

Renta capitalizada 1 (UF/[m.sup.2])     11,7             6,7
Renta capitalizada 2 (UF/[m.sup.2])     15,7             8,7
Precio (UF/[m.sup.2])                   37,4            10,6
Coeficiente de constructibilidad         3,7             2,9
Radio influencia Metro (1 km)            62%             48%
Distancia a metro                       10,7            11,8
Distancia a centro educacional           2,5             1,8
Distancia a centro de salud              2,7             2,5
Distancia a mall                        23,5            13,7
Area verde en 500 m                    164.016         693.880

FUENTE ELABORACION PROPIA. SE INCLUYEN TODOS LOS DEPARTAMENTOS
CONSIDERADOS EN LA MUESTRA. PARA RADIO DE INFLUENCIA METRO SE
CALCULA EL PORCENTAJE DE DEPARTAMENTOS QUE SE ENCUENTRAN EN UN
RADIO DE 1.000 METROS. LAS DISTANCIAS SE MIDEN EN CIENTOS DE METROS

TABLA 3 | Variables de interes por ano

VARIABLE                            2008     2009     2010     2011

Renta capitalizada 1                11,7     12,4     11,4     11,4
(UF/[m.sup.2])
Renta capitalizada 2                15,2     15,3     15,7     16,5
(UF/[m.sup.2])
Precio (UF/[m.sup.2])               36,5     37,4      37      38,3
Coeficiente de constructibilidad     3,8     3,8      3,7      3,6
Radio influencia Metro (1 km)        59%     59%      63%      68%
Frecuencia                          7.433   10.142   9.232    10.104

FUENTE ELABORACION PROPIA. SE INCLUYEN TODOS LOS DEPARTAMENTOS
CONSIDERADOS EN LA MUESTRA. PARA RADIO DE INFLUENCIA METRO SE
CALCULA EL PORCENTAJE DE DEPARTAMENTOS QUE SE ENCUENTRAN EN UN
RADIO DE 1.000 METROS

TABLA 4 | Estimaciones de Renta 2 para el Gran Santiago

                                        (i)           (2)

A menos de 1 kilometro de           0,167 ***     0,166 ***
estacion de Metro                     (0,007)       (0,007)

Coeficiente de constructibilidad    0,016 ***     0,016 ***
                                      (0,001)       (0,001)
Distancia a centro educacional      0,020 ***     0,021 ***
                                      (0,002)       (0,002)
Distancia a centro de salud         0,004 ***     0,004 ***
                                      (0,002)       (0,002)
Distancia a mall                    -0,009 ***    -0,009 ***
                                      (0,000)       (0,000)
Areas verdes en 500 m               0,000 ***     0,000 ***
                                      (0,000)       (0,000)
Efecto fijo tiempo                      No            Si
Efecto fijo comuna                      No            No
N                                     36.911        36.911
[R.sup.2]                              0,230         0,230

                                        (3)

A menos de 1 kilometro de           0,256 ***
estacion de Metro                     (0,008)

Coeficiente de constructibilidad    0,061 ***
                                      (0,001)
Distancia a centro educacional      0,024 ***
                                      (0,002)
Distancia a centro de salud         0,008 ***
                                      (0,002)
Distancia a mall                    -0,009 ***
                                      (0,000)
Areas verdes en 500 m               0,000 ***
                                      (0,000)
Efecto fijo tiempo                      Si
Efecto fijo comuna                      Si
N                                     36.911
[R.sup.2]                              0,484

FUENTE ELABORACION PROPIA. ERRORES ESTANDAR ENTRE PARENTESIS. SE
CONTROLA ADICIONALMENTE POR CARACTERISTICAS SOCIOECONOMICAS Y POR
LINEA DE PRIMERA CONSTRUCCION

TABLA 5 | Estimaciones de Renta 2 por comunas

                              (I) SANTIAGO   TO PROVIDENCIA

A menos de 1 km de             0,457 ***       0,197 ***
estacion de Metro               (0,014)         (0,032)
Regulacion                     0,057 ***       0,084 ***
                                (0,008)         (0,015)
Distancia a centro            -0,017 ***      -0,023 ***
educacional                     (0,006)         (0,007)
Distancia a centro de salud    0,044 ***       0,026 ***
                                (0,005)         (0,007)
Distancia a mali              -0,019 ***      -0,024 ***
                                (0,001)         (0,002)
Area verde en 500 m              0,000           0,000
                                (0,000)         (0,002)
Efecto fijo tiempo                 Si              Si
Efecto fijo comuna             No aplica       No aplica
N                                11.239          4.659
[R.sup.2]                        0,350           0,322

                              (3) LAS CONDES

A menos de 1 km de              0,527 ***
estacion de Metro                (0,021)
Regulacion                        0,016
                                 (0,002)
Distancia a centro               -0,012
educacional                      (0,004)
Distancia a centro de salud     -0,017 **
                                 (0,005)
Distancia a mali                0,014 ***
                                 (0,001)
Area verde en 500 m            -0,015 ***
                                 (0,000)
Efecto fijo tiempo                  Si
Efecto fijo comuna              No aplica
N                                 2.365
[R.sup.2]                         0,336

FUENTE ELABORACION PROPIA. ERRORES ESTANDAR ENTRE PARENTESIS. SE
CONTROLA ADICIONALMENTE POR CARACTERISTICAS SOCIOECONOMICAS Y POR
LINEA DE PRIMERA CONSTRUCCION

TABLA 6 | Estimaciones de Renta 2 por lineas de Metro

                         (1)           (2)           (3)

Linea 1              0,223 ***     0,231 ***     0,178 ***
                       (0,009)       (0,009)       (0,009)
Linea 2              -0,063 ***    -0,065 ***    0,173 ***
                       (0,008)       (0,008)       (0,011)
Linea 4              0,454 ***     0,457 ***     0,160 ***
                       (0,013)       (0,013)       (0,012)
Linea 4a             -0,229 ***    -0,233 ***    0,222 ***
                       (0,025)       (0,025)       (0,027)
Linea 5              -0,022 ***    -0,026 ***    0,111 ***
                       (0,008)       (0,008)       (0,008)
Regulacion           0,022 ***     0,022 ***     -0,055 ***
                       (0,001)       (0,001)       (0,001)
Efecto fijo tiempo       No            Si            Si
Efecto fijo comuna       No            No            Si
N                      36.911        36.911        36.911
[R.sup.2]               0,259         0,261         0,483

FUENTE ELABORACION PROPIA. EN TODAS LAS ESTIMACIONES SE USAN
CONTROLES ASOCIADOS AL ACCESO A SERVICIOS Y AREAS VERDES
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Title Annotation:OTROS ARTICULOS
Author:Lopez-Morales, Ernesto; Sanhueza, Claudia; Espinoza, Sebastian; Ordenes, Felipe
Publication:EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales
Date:Sep 1, 2019
Words:10636
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