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VALE A PENA INVESTIR EM IMOVEIS? UMA ANALISE DA VALORIZACAO DO METRO QUADRADO NO SETOR IMOBILIARIO DO ESPIRITO SANTO/Investing in real estate: is it worth? A square meter valuation analysis in the real estate market of the Espirito Santo state.

1 INTRODUCAO

Recentemente, o brasileiro presenciou um periodo de grande ascensao social, caracterizado por um consideravel aumento no nivel de emprego, na renda e no acesso ao credito. O nivel de emprego entre 2003 e 2012 cresceu 53,6% (IBGE, 2014), os 10% mais pobres do pais tiveram um crescimento de renda acumulado de 91,2% (IPEA, 2012) e o volume de credito do sistema financeiro brasileiro cresceu 539,7% na ultima decada (O GLOBO, 2014), fatos que ajudaram a impulsionar a demanda por consumo, impactando varios setores da economia, dentre eles o mercado imobiliario.

Neste contexto, observou-se que o Brasil apresentou um aumento vertiginoso no mercado imobiliario, nao somente no que diz respeito aos novos lancamentos quanto aos precos dos imoveis. Este cenario possibilitou uma maior oferta de imoveis residenciais, fato que impactou de forma positiva o deficit habitacional no Brasil. Estudos recentes realizados pela Secretaria Nacional de Habitacao do Ministerio das Cidades demonstram que no periodo de 2007 a 2012 o deficit habitacional apresentou uma diminuicao de 310 milhares de unidades ao longo do territorio nacional, embora tenha se dado de forma heterogenea entre os estados (FJP, 2014).

Varias mudancas foram responsaveis por esse boom imobiliario, entre elas o proprio deficit habitacional que despertou o interesse das instituicoes bancarias por esse tipo de financiamento, o Estado e seus programas habitacionais, os quais possibilitaram o aumento de credito, a diminuicao dos juros habitacionais, a estabilidade de precos, dentre outras. Outrora isso nao era possivel, pois ate entao as leis nao favoreciam o credito e, com adocao da correcao monetaria houve mudanca neste cenario, uma vez que possibilitou a criacao do credito imobiliario e a amplificacao deste tipo de beneficio a uma parcela maior da populacao. Outro fator importante para esta expansao foi a criacao da Lei 9.514/97 que institutiu o Sistema de Financiamento Imobiliario (SFI), que conferiu maior garantia as compras e as vendas realizadas a prazo, criando condicoes necessarias para uma nova e importante fase do financiamento imobiliario no Brasil (INES, 2014). Segundo Gomes (2001, p. 352), essa modalidade de contrato facilitou, inicialmente, as instituicoes financeiras para a concessao de credito ao consumidor e, na atualidade, tambem as pessoas fisicas e juridicas. Em 2004 foi editada a Lei 10.931, do Patrimonio de Afetacao, a qual resguardou os direitos do consumidor na compra do imovel na planta. Essas novas legislacoes foram importantes na atracao de investimentos para o setor imobiliario e, consequentemente, para a industria da construcao civil.

Outro fato relevante foi o incentivo anunciado pelo Governo Federal por meio do Programa de Aceleracao do Crescimento (PAC), o qual previu a oferta de aproximadamente R$ 110 bilhoes ate o ano de 2010 em investimentos direcionados ao setor da construcao civil, especialmente os segmentos que cuidam da area habitacional (DIARIO DO COMERCIO, 2008). Frente a este momento de crescimento de renda e de credito, surge entao a possibilidade de investimentos, seja pela geracao de excedentes no orcamento familiar, seja pela oportunidade gerada pela queda nas taxas de juros imobiliarios ou pela possibilidade de melhoria da rentabilidade dos recursos pessoais investidos no FGTS.

De forma geral, tem-se que o brasileiro culturalmente enxerga o investimento em imoveis como um bem que lhe prove seguranca em momentos de crise (ALCANTARA FILHO, 2009). Alem disso, existem casos em que a acumulacao de imobilizado tem ido alem das necessidades de utilizacao, tais como os investimento em imoveis com objetivo de locacao ou venda, o que tem reforcado o aumento de recursos aplicados nesta modalidade de investimento.

Diante deste contexto, os investimentos em imoveis tem suscitado questionamentos polemicos quanto a rentabilidade ou nao do negocio, onde muitos profissionais do ramo defendem que ele e um investimento nao tao mais rentavel quanto no passado e arriscado, enquanto outros defendem que nao ha melhor investimento a medio e longo prazo do que a aquisicao desse tipo de bem. De acordo com o especialista em financas pessoais e doutor em Administracao Mauro Halfeld, comprar apartamento na planta para obter renda de aluguel ainda nao e uma boa aplicacao, ja que os precos subiram muito no periodo analisado por esta pesquisa (CBN, 2013). Ja para o economista Mario Vasconcelos, o investimento em imoveis continua sendo um excelente investimento no longo prazo (LEIASE, 2014).

Considerando que o investimento em imoveis necessita de uma substancial aplicacao de recursos financeiros por um longo periodo de tempo, o que implica em baixa liquidez, e que as decisoes de investimento em empreendimentos imobiliarios ocorrem com base em expectativas e projecoes de eventos futuros, nota-se a importancia de se analisar minunciosamente as decisoes de investimento de maneira a alcancar uma tomada de decisao positiva e assim, dirimir-se de possiveis riscos.

Desta forma, com o intuito de auxiliar na avaliacao da rentabilidade destes ativos no periodo de boom desse mercado, este estudo propoe analisar o comportamento dos precos dos imoveis em regioes com maior concentracao de renda do estado do Espirito Santo. Desta maneira, analisando-se a renda nacional, tem-se que Vitoria foi a capital brasileira que apresentou a segunda maior renda per capita em 2010 (O GLOBO, 2011), e obteve o quarto Indice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDM-H) do pais (O GLOBO, 2013), motivo pelo qual optou-se por analisar o mercado imobiliario da regiao da Grande Vitoria. Analisou-se entao a valorizacao do metro quadrado em imoveis localizados nas cidades de Vitoria, Vila Velha, Serra e Cariacica, entre os anos de 2006 e 2013. Este estudo busca contribuir com uma luz sobre o mercado imobiliario, colaborando com novos ingredientes para a analise decisoria de futuros investidores desta importante classe de ativos.

2 REFERENCIAL TEORICO

Conforme Pereira (2008, p. 3), as pessoas adquirem imoveis pelos mais variados motivos, seja como investimento ou como forma de previdencia privada para o futuro, mas a razao maior reside na seguranca que ele gera para a familia. Diante disso, nota-se que o mercado imobiliario e constantemente demandado seja por seguranca, por investimento ou por especulacao e de acordo com Costa e Lundberg (2004), ele e considerado prioritario para o desenvolvimento de um pais, pois alem de garantir um alto nivel de investimento, geracao de renda e emprego, e norteado pela promocao do bem-estar refletida na politica habitacional.

Segundo Halfeld (2010, p. 27), quando considerados periodos mais longos de investimento em imoveis, sua rentabilidade, em media, tende a superar os rendimentos das aplicacoes em rendas fixa. Em geral, os investidores em empreendimentos imobiliarios costumam basear suas decisoes em analises de viabilidade economica e financeira que apresentam resultados deterministicos ou no maximo ensaios de cenarios pessimista, realista e otimista que, na maioria das vezes, sao realizados sem criterios adequados (SPAGNOL, 2002, p. 4). Assim, ao realizar um investimento, assumem-se riscos que, confrontados com o retorno esperado, determinarao a atratividade daquela classe de investimentos. Via de regra, e natural esperar que quanto maior o risco assumido, maior seja o retorno esperado pois presume-se aversao ao risco.

O capital por sua vez e um fator de producao necessario e como qualquer outro fator tem um custo, assim como cada um de seus componentes (BRIGHAM et al., 2004, p. 619). Desta forma, pode-se definir "custo de capital" como sendo a taxa de retorno que um investimento deve pagar aos investidores a fim de induzi-los a assumir riscos de comprar ativos, tais como imoveis. Assim, para captar fundos financeiros no mercado, e necessario que se tenha uma expectativa de remuneracao adequada.

Pelo fato de a taxa SELIC ser o indicador oficial do governo para medida da taxa de juros basica e base para a formacao das demais taxas de juros da economia brasileira, optou-se por utiliza-la como fator comparativo (benchmark) da valorizacao dos imoveis das regioes objetos de estudo. Do ano de 2002 ate 2012 houve um decrescimo substancial na taxa de juros, levando-a de um patamar de 25,00% ao ano para 7,25% ao ano em 2012 e a partir desta data, houve no Brasil uma tendencia de crescimento da taxa de juros, principalmente apos a crise iniciada em 2014. O CDI seria uma natural alternativa a SELIC, mas a diferenca de rentabilidade entre tais taxas e insignificante para os objetivos deste estudo.

2.1 O Mercado Imobiliario da Grande Vitoria

O mercado imobiliario no estado do Espirito Santo representado pelas cidades de Vitoria, Vila Velha, Serra e Cariacica concluiu o ano de 2013 com um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$1,6 bilhoes (MACHADO, 2015). O perfil das construcoes edificadas na regiao e predominantemente residencial, onde este tipo de imovel representou 81% das negociacoes realizadas no mesmo ano, tendo como destaque o municipio de Vila Velha, o qual contemplou o maior numero de lancamentos, conforme pode ser observado no quadro 1.

Analisando-se o principal demandante do setor imobiliario (imoveis residenciais), pesquisa de demanda realizada pela empresa Nova Bureau de Pesquisa na 21 (a) edicao do Salao do Imovel, levantou que em 2014 cerca de 52% dos entrevistados residiam em imoveis de terceiros. Com base nos resultados da pesquisa foi possivel ainda tracar um grafico comparativo entre o perfil de imovel demandado e sua taxa procura, conforme apresentado no grafico 1.
Grafico 1 Perfil de apartamento versus percentual de procura

      1 Quarto  2 Quartos  3 Quartos  4 Quartos

2012      1%       65%         34%        1%
2013      1%       62%         35%        1%
2014      1%       64%         34%        1%

Fonte: Ademi-ES, 2014

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.


O grafico 1 mostra que, nos ultimos anos, de cada tres pessoas que frequentaram o evento e procuravam imovel para comprar, duas tinham prefe-rencia em imoveis residenciais caracterizados como apartamentos com 2 quartos e uma tinha preferencia em imoveis residenciais caracterizados como apartamentos com 3 quartos. O percentual de pessoas que procuravam imoveis com outras caracteristicas neste tipo de evento foi praticamente nulo. Nota-se assim a importancia deste evento no faturamento das empresas de construcao civil voltadas para oferta de unidades habitacionais com 2 ou 3 quartos.

De forma complementar, dados divulgados pelo Sinduscon (2014) referentes ao perfil de imoveis contruidos e vendidos na Grande Vitoria durante o periodo de 2011 a 2014 mostram uma certa sintonia entre o perfil demandante e o perfil ofertante no mercado imobiliario capixaba, uma vez que os resultados percentuais apresentados foram bastante proximos, conforme pode ser constatado nos graficos 2 e 3. Os graficos mostram que o agente demandante (comprador) tem sido atendido pelo agente ofertante (vendedor) o que demonstra uma relacao bem proxima entre a oferta das construtoras e a demanda dos consumidores, fato altamente positivo para o desenvolvimento do setor.
Grafico 2 Perfil dos imoveis construidos na regiao da Grande Vitoria

      1 Quarto  2 Quartos  3 Quartos  4 Quartos  Casas

2011      3%       61%         27%         8%       1%
2012      5%       60%         27%         6%       1%
2013      4%       69%         22%         4%       0%
2014      2%       70%         24%         3%       0%

Fonte: Sinduscon, 2014

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.

Grafico 3 Perfil dos imoveis vendidos na regiao da Grande Vitoria

      1 Quarto  2 Quartos  3 Quartos  4 Quartos  Casas

2011      4%        62%        25%        8%       1%
2012      6%        60%        28%        6%       0%
2013      5%        71%        20%        4%       0%
2014      2%        72%        22%        3%       0%

Fonte: Sinduscon, 2014

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.


Ao se tomar por base o comportamento do mercado imobiliario na regiao da Grande Vitoria entre os anos de 2003 e 2014, nota-se um grande crescimento nas vendas nos oito primeiros anos, periodo em que houve um grande crescimento imobiliario em termos de unidades vendidas. Em contrapartida, observa-se tambem uma tendencia de decrescimo de vendas a partir do ano de 2010 (graficos 4 e 5).
Grafico 4 Evolucao das vendas (em unidades) de imoveis verticais na
regiao da Grande Vitoria

2003   5.253
2004   6.215
2005   7.947
2006   9.301
2007  15.512
2008  18.921
2009  19.768
2010  22.378
2011  21.691
2012  21.777
2013  20.730
2014  19.208

Fonte: Sinduscon, 2014.

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.

Grafico 5 Evolucao das vendas (em %) de imoveis verticais na regiao da
Grande Vitoria

2004  18,3%
2005  27,9%
2006  17,0%
2007  66,8%
2008  22,0%
2009   4,5%
2010  13,2%
2011  -3,1%
2012   0,4%
2013  -4,8%
2014  -7,3%

Fonte: Sinduscon (2014). Valores calculados pelos autores.

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.


Mesmo com as restricoes de se tratar de curto periodo de tempo de estudo (12 anos), nao ha como deixar de notar que o grafico 4 demonstra indicios de estagnacao com tendencia a queda nas vendas a partir do ano de 2010. A crise instaurada no Brasil a partir de 2014 acelerou tal queda.

Adentrando-se na analise das unidades habitacionais com 2 e 3 quartos disponiveis a venda no periodo de 2006 a 2013 por regiao estudada, apresen-tamos os quadros 2 e 3 a seguir.

Tomando-se por base os apartamentos com 2 quartos, o quadro 2 mostra que nos primeiros anos analisados, as regioes 4 e 7 foram as que apresentaram a maior oferta de imoveis, seguida pelas regioes 5 e 8. A regiao 9 por sua vez, ficava entre as ultimas posicoes.

Ao final de 2013, a regiao ocupou a primeira posicao em oferta de imoveis, seguida pela regiao 9. Nota-se assim, o grande investimento realizado na construcao de unidades imobiliarias de 2 quartos nestas duas regioes.

Ao analisar a oferta de apartamentos com 3 quartos, o quadro 3 mostra que nos primeiros anos analisados, a regiao 7 e 8 foram as duas regioes com maior numeros de unidades disponiveis a venda. A regiao 9 mais uma vez ocupava uma das ultimas posicoes. Ao final de 2013, as regioes 7 e 8 continuaram a ocupar as primeiras posicoes em oferta de imoveis, e a regiao 9 mais uma vez obteve um grande investimento imobiliario, alcancando o terceiro lugar em oferta de imoveis.

3 METODOLOGIA DE PESQUISA

Essa pesquisa foi realizada em duas etapas; a primeira, com uma abordagem descritiva, e a segunda, quantitativa, que propicia exploracao e aprofundamento do assunto. O estudo quantitativo foi desenvolvido com base nos dados secundarios retirados de jornais, artigos especializados, livros, publicacoes e sites como o do Banco Central do Brasil, IBGE, Sinduscon, e outros. Primeiramente definiu-se a regiao a ser analisada, cujo criterio se baseou na renda per capta da populacao, encontrando-se destaque para a capital do estado do Espirito Santo: Vitoria. Em seguida, definiu-se o espaco amostral da regiao da Grande Vitoria, optando-se pelos bairros que pertencem as quatro principais cidades capixabas: Vitoria, Vila Velha, Serra e Cariacica. A escolha e justificada por se tratar da macrorregiao geografica capixaba com maior PIB e maior densidade demografica, tornando-a um potencial mercado a comercializacao de imoveis, conforme pode ser notado na tabela 1.

Para a escolha dos bairros a serem pesquisados, foi considerado o Censo Imobiliario realizado Sindicato da Industria da Construcao Civil no Estado do Espirito Santo (SINDUSCON), entidade de referencia em estudos sobre o mercado imobiliario capixaba. A expressao "em construcao" refere-se a empreendimentos ou unidades desde o lancamento comercial, ainda que a construcao de fato nao tenha se iniciado. Diferencia-se, portanto, somente de empreendimentos ou unidades "concluidos" (SIN-DUSCON, 2014). O quadro 4 mostra a relacao dos bairros pesquisados, segundo a mesma nomenclatura, utilizada pelo Sinduscon.

Dentro da metodologia censitaria do referido orgao, cabe destacar que se trata de uma pesquisa direta a todos os incorporadores que atuam na area de abrangencia por meio do Sistema Imobi, ou seja, e realizado o levantamento de campo para identificacao de novos empreendimentos e afericao dos estagios de obras com georreferenciamento, alem de utilizar o relatorio de lancamentos da Associacao Empresas do Mercado Imobiliario do Espirito Santo (Ademi-ES) como referencia.

Na escolha do perfil do imovel a ser analisado foram considerados apenas os dados de edificacoes habitacionais verticais multifamiliares, visto que a comercializacao deste tipo de unidade no periodo de 2011 a 2013 correspondeu a aproximadamente 89% de toda movimentacao imobiliaria (SINDUSCON, 2014). Desta maneira, nao foram considerados neste trabalho empreendimentos com caracteristicas comerciais ou empreendimentos familiares horizontais caracterizados como casas residenciais ou terrenos. Ao analisar os dados da pesquisa realizada pela Ademi-ES, notou-se que existe uma preferencia por unidades e empreendimentos residenciais com 2 (dois) e 3 (tres) quartos, que no ultimo bienio representaram cerca de 64% e 25% do total das vendas (em unidades) respectivamente e, juntos correspondem a 89% do total de comercializacao, motivo pelo qual optou-se tambem em segmentar este estudo para estes perfis de imoveis separadamente.

Uma vez delimitado o objeto de estudo, buscou-se por meio de dados secundarios publicados pelos principais agentes do mercado imobiliario do Estado do Espirito Santo, em especial atencao ao Sinduscon e a Ademi-ES, analisar e levantar dados adicionais que pudessem ser uteis a uma analise mais direcionada ao investidor e, com isso, fornecer informacoes que confiram maior balizamento em termos de lucrati-vidade, com vistas a identificar os empreendimentos e locais da Regiao Metropolitana da Grande Vitoria onde estao localizados os melhores investimentos.

A proxima etapa da pesquisa foi a coleta dos dados referentes a construcao e comercializacao de unidades imobiliarias compreendidas na regiao da Regiao Metropolitana da Grande Vitoria entre os anos de 2006 a 2013, dando preferencia aos dados publicados no Censo Imobiliario do segundo semestre de cada ano, comparando sempre o periodo posterior com o anterior. Apos a coleta dos dados, realizou-se a analise horizontal (ex post facto) de forma a verificar o comportamento do setor em termos de numeros de unidades vendidas e variacao do metro quadrado do preco dos imoveis. Ja na analise de comportamento de mercado, buscou-se analisar a evolucao dos precos ao longo dos anos e a relacao entre oferta e procura e sua correlacao com os precos dos imoveis da cada regiao estudada. Por fim, a titulo ilustrativo, os resultados encontrados foram comparados com a rentabilidade da taxa SELIC.

Como importante limitacao deste estudo, e importante frisar que para uma analise completa de investimentos, outros custos e receitas, alem da valoriazacao do metro quadrado, devem ser considerados, tais como impostos (custos com escritura, ITBI, IPTU), corretagem e, se for o caso, receitas de aluguel do imovel durante o periodo.

4 analise e resultados

Os graficos 6 e 7 apresentam o perfil de precos por metro quadrado de imoveis com dois ou tres quartos disponiveis para venda na regiao da Grande Vitoria. As tabelas 2 e 3 apresentam estes valores.

Como pode ser observado, considerando os apartamentos com 2 quartos (grafico 6 e tabela 2) entre os anos de 2006 e 2007 a Regiao 6 (Mata da Praia) era a regiao com o maior valor de imovel residencial por metro quadrado (R$ 4.357 e R$ 4.652), seguida pela Regiao 2, formada pelos bairros da Praia do Canto, Barro Vermelho e Praia de Santa Helena. A partir do ano de 2008, o valor do metro quadrado dos imoveis localizados na Enseada do Sua superou do bairro da Mata da Praia, tornando-se o mais caro, para apartamentos com 2 quartos, da Regiao Metropolitana da Grande Vitoria. Dentre os bairros com menor valor do metro quadrado para apartamentos com 2 quartos, destacaram-se os da Regiao 9 (Laranjeiras e Entornos) cujos valores dos metros quadrados em 2006 e 2013 foram respectivamente de R$ 1.149 e R$ 3.204 e os da Regiao 10 (Campo Grande e Entornos), cujos valores dos metros quadrados em 2006 e 2013 foram respectivamente de R$ 1.467,00 e R$ 2.821,00.

Ao analisar o comportamento dos precos dos apartamentos com 3 quartos (grafico 7 e tabela 3) nota-se que entre 2006 e 2008 a Regiao 6 (Mata da Praia) tambem a que apresentou o maior valor de imovel residencial por metro quadrado (R$ 4.260, R$ 4.338 e R$ 4.866), seguida pelas Regiao 2 (formada pelos bairros da Praia do Canto, Barro Vermelho e Praia de Santa Helena) e Regiao 3 (Enseada do Sua). A partir do ano de 2010, a Regiao 2 passou a assumir o destaque de maior preco por metro quadrado para apartamentos com 3 quartos, tornando-se o mais caro da Regiao Metropolitana da Grande Vitoria.

Ao analisar o comportamento dos precos dos apartamentos com 3 quartos (grafico 7 e tabela 3) nota-se que entre 2006 e 2008 a Regiao 6 (Mata da Praia) tambem a que apresentou o maior valor de imovel residencial por metro quadrado (R$ 4.260, R$ 4.338 e R$ 4.866), seguida pelas Regiao 2 (formada pelos bairros da Praia do Canto, Barro Vermelho e Praia de Santa Helena) e Regiao 3 (Enseada do Sua). A partir do ano de 2010, a Regiao 2 passou a assumir o destaque de maior preco por metro quadrado para apartamentos com 3 quartos, tornando-se o mais caro da Regiao Metropolitana da Grande Vitoria.

Dentre os bairros com menor valor do metro quadrado para apartamentos com 3 quartos, destaca-ram-se os da Regiao 10 (Campo Grande e entornos), cujos valores de metro quadrado em 2006 e 2013 foram respectivamente de R$ 1.406 e R$ 4.215 e os da Regiao 9 (Laranjeiras e entornos) cujos valores dos metros quadrados em 2006 e 2013 foram respectivamente de R$ 2.152 e R$ 4.303.

Os graficos 6 e 7 mostram tambem que, independentemente da regiao, o valor medio por metro quadrado do imoveis apresentou um comportamento ascendente de precos na Regiao da Grande Vitoria ao longo dos anos analisados, demonstrando a valorizacao dos empreendimentos de 2006 a 2013.

Atentando-se para a analise da valorizacao anual do metro quadrado, primeiramente, tomou-se o ano de 2006 como ano base e, em seguida, calculou-se a variacao percentual, sempre considerando o ano posterior com o seu ano antecessor, sem acumular periodos, identificando assim a valorizacao anual dos empreendimentos de acordo com a sua localizacao dentro da Macrorregiao da Grande Vitoria. Os resultados podem ser visualizados nas tabelas 4 e 5.

Os valores destacados em negrito referem-se a periodos e regioes que tiveram valorizacoes superiores a taxa basica de juros (SELIC). Nota-se que em alguns periodos, as valorizacoes dos imoveis foram bem superiores a taxa SELIC, mas em outros periodos, igualmente bem abaixo. Note-se que na maioria das vezes, a valorizacao do metro quadrado perdeu para a taxa SELIC.

Com o intuito de verificar o comportamento dos precos dos imoveis em periodos maiores (longo prazo) foram calculadas as valorizacoes acumuladas dos empreendimentos em dois periodos distintos: (i) o periodo total da analise, ou seja, tomando como data-base o ano de 2006 e seu comportamento ate o ano de 2013; e (ii) o periodo compreendido apos a crise de 2008, considerando o investimento realizado no ano de 2008 como ano base e sua variacao acumulada ate o ano de 2013.Os graficos 8 e 9 apresentam os resultados para imoveis de 2 quartos.

Diante dos resultados encontrados no grafico 8 e 9, nota-se que dentre os investimentos realizados no ano de 2006 em empreendimentos com 2 quartos com permanencia de 7 anos apenas os localizados nas regioes de Laranjeiras e entornos (178,85%) e Itaparica e entornos (110,15%) tiveram valorizacoes acima da taxa SELIC acumulada no periodo (99,59%). A mesma analise para o periodo pos-crise (2008) apontou que nenhuma das regioes obteve valorizacao superior a SELIC. Atentando-se para as unidades imobiliarias com 3 quartos, a analise indicou os resultados a seguir.
Grafico 8 Valorizacao acumulada do metro quadrado em imoveis com 2
quartos (2006-2013)

Rentabilidade dos investimentos em unidades com 2 quartos (2006 a 2013)

SELIC       99,59%
 Reglao 1   79,54%
 Regiao 2   76,60%
 Regiao 3   61,89%
 Regiao 4   74,83%
 Regiao 5   71,55%
 Regiao 6   44,00%
 Reglao 7   44,39%
 Regiao 8  110,15%
 Reglao 9  178,85%
Regiao 10   92,30%

Fonte: Sinduscon, 2014. Valores calculados pelos autores.

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.

Grafico 9 Valorizacao acumulada do metro quadrado em imoveis com 2
quartos (2008-2013)

Rentabilidade dos investimentos em unidades com 2 quartos (2008 a 2013)

SELIC      57,72%
 Regiao 1  47,51%
 Regiao 2  46,04%
 Regiao 3  11,83%
 Regiao 4  50,10%
 Regiao 5  40,22%
 Regiao 6  51,91%
 Regiao 7  33,53%
 Regiao 8  26,48%
 Regiao 9  47,58%
Regiao 10  27,42%

Fonte: Sinduscon, 2014. Valores calculados pelos autores.

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.

Grafico 10 Valorizacao acumulada do metro quadrado em imoveis com 3
quartos (2006-2013)
Rentabilidade dos investimentos em unidades com 3 quartos (2006 a 2013)

SELIC       99,59%
 Regiao 1   68,58%
 Regiao 2   70,90%
 Regiao 3
 Regiao 4   71,94%
 Regiao 5   72,08%
 Regiao 6
 Regiao 7   61,85%
 Regiao 8   68,76%
 Regiao 9   99,95%
Regiao 10  199,79%

Fonte: Sinduscon, 2014. Valores calculados pelos autor

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.

Grafico 11 Valorizacao acumulada do metro quadrado em imoveis com 3
quartos (2008-2013)

Rentabilidade das investimentos em unidades com 3 quartos (200S a 2013)

SELIC      57,72%
 Regiao 1  29,03%
 Regiao 2  34,41%
 Regiao 3
 Regiao 4  42,79%
 Regiao 5  32,51%
 Regiao 6
 Regiao 7  35,94%
 Regiao 8  38,65%
 Regiao 9  69,28%
Regiao 10  85,76%

Fonte: Sinduscon, 2014. Valores calculados pelos autores.

Nota: Tabla derivada de grafico de barra.


Diante dos resultados apresentados pelos graficos 10 e 11, nota-se que dentre os investimentos realizados no ano de 2006 em empreendimentos com 3 quartos e permanencia de 7 anos, apenas os localizados nas regioes de Campo Grande (199,79%) e Laranjeiras e entornos (99,95%) tiveram seus valores de mercado avaliados acima da taxa SELIC acumulada no periodo (99,59%). A mesma analise para o periodo pos-crise (2008) apontou que apenas as mesmas regioes apresentaram valorizacoes superiores a SELIC do periodo. Para as regioes 3 e 6, nao foi possivel calcular a variacao do periodo em face de nao apresentaram dados de vendas apos o ano 2010.

Os resultados apresentados pelas tabelas 6 e 7 .sao interessantes. Se por um lado, a valorizacao media, dependendo da regiao em analise, pode superar ou nao a taxa SELIC, a evolucao do valor medio por metro quadrado em todas as regioes apresentou desvio-padrao sempre (e as vezes muito) acima da taxa SELIC, o que sugere maior risco. Como medida que considere tanto o risco quanto o retorno do negocio, calculamos abaixo o coeficiente de variacao, que nada mais e do que o desvio-padrao padronizado (ou seja, dividido) pela media. Todos os valores encontrados demonstraram forte desvantagem para a valorizacao de empreendimentos imobiliarios.

5 CONCLUSAO

Este artigo procurou analisar a evolucao do preco medio do metro quadrado para imoveis de 2 e 3 quartos na regiao metropolitana da Grande Vitoria, no estado do Espirito Santo. A evolucao do valor de um imovel configura-se em importantissimo ingrediente para a analise de investimento em empreendimentos imobiliarios.

Os resultados da valorizacao do metro quadra-do, se comparados com a taxa SELIC, sao difusos e mostram que a regiao (bem como outros fatores nao analisados por este estudo) podem influenciar uma valorizacao acima ou abaixo da taxa SELIC. Entretanto, para todas as dez regioes analisadas, o desvio-padrao da serie historica mostrou-se acima do desvio-padrao da taxa SELIC. Mesmo quando tais desvios-padrao sao padronizados pela valorizacao media, os coeficientes de variacao de todas as regioes apresentaram valores acima do coeficiente de variacao da taxa SELIC. Se considerarmos que o mercado imobiliario passou por uma epoca extraordinaria no periodo analisado por este estudo (2006 a 2013), este resultado torna-se ainda mais surpreendente. Se inclusos os anos de 2014, 2015 e 2016, tais resultados seriam ainda mais desanimadores.

E importante salientar que estes resultados encontrados por esta pesquisa sao limitados a regiao analisada (Grande Vitoria). E, mais importante ainda, cabe ressaltar que eles nao sugerem que o investimento imobiliario seja ineficiente, pois outros componentes do investimento nao foram objetos de estudo deste artigo: se por um lado custos tais como IPTU, ITBI, taxa condominial, corretagem etc nao foram considerados, igualmente o aluguel do imovel durante o periodo de investimento nao foi levado em consideracao. Entretanto, este estudo apresenta resultados que vao de encontro ao senso comum de que a valorizacao de um imovel, por si so, faz o investimento valer a pena. Em outras palavras, apresentamos indicios de que no mercado imobiliario, parece tambem nao existir almoco gratis.

Como sugestao para pesquisas futuras, seria importante que outros estudos analisassem outras regioes do pais. E que tais pesquisas fornecam subsidios para que analises completas de investimentos imobiliarios sejam elaboradas. A classe de ativos imobiliarios configura-se importantissima na carteira do investidor brasileiro e a falta de pesquisa no setor chega a ser surpreendente.

REFERENCIAS

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Carlos Heitor Campani

Ph.D. em Financas pela EDHEC Business School, Franca (2013). Pos-doc em Princeton University (Bendheim Center for Finance) em 2013/2014. Instituto COPPEAD de Administracao (UFRJ). Rio de Janeiro, RJ. Brasil. e-mail: carlos.heitor@coppead.ufrj.br

Emmanuel Marques Silva

Mestre em Contabilidade/Financas. Professor do Instituto Federal do Espirito Santo (IFES). Vitoria, ES. Brasil. e-mail: emmanuel.silva@ifes.edu.br

Recebido em: 16/02/2017

Revisado em: 11/09/2018

Aceito em: 23/10/2018

DOI: http://dx.doi.org/10.5007/2175-8077.2018V20n52p8
Quadro 1 Dados gerais do mercado imobiliario do estado do Espirito
Santo em 2013.

                   Dados Gerais por Municipios / overview by city
Municipio      Numero de     Numero de  Unidades
            Empreendimentos    Torres   Lancadas  VGV(MM)      %VGV

Vila Velha        22             33       2.034    R$ 648       40%
Vitoria           18             23       1.275    R$ 643       40%
Cariacica          5             19       1.229    R$ 185       11%
Serra              8             17       1.167    R$ 151        9%
  Total           53             92       5.705      R$ 1.627  100%

Fonte: MACHADO, 2015.

Quadro 2 Oferta de apartamentos com 2 (dois) quartos disponiveis a
venda na Grande Vitoria

Ano                           Regiao
       1    2    3   4    5    6   7    8         9      10

2006   31  125  45  281  199  15  283  197       58      --
2007   61   97  38  213  262  27  571  187       19      128
2008    7  270  62  160  314  34  503  190      992      149
2009   35  194  57  143  716  75  655  240        1.408  222
2010   45   43  85  111  366  17  379  252      315      157
2011   51   89  31   70  488  61  471    1.341    1.257  189
2012   56   61   5   37  284  69  536  863      556      181
2013  192   50   0   21  167  52  566    1.066  816      157

Fonte: Sinduscon, 2014. As regioes analisadas sao: 1- Praia do Sua,
Santa Lucia e Bento Ferreira, 2-, 3- Praia do Canto, Barro Vermelho e
Praia de Santa Helena, 4- Jardim da Penha, 5- Jardim Camburi, 6- Mata
da Praia, 7- Praia da Costa e Itapoa, 8- Itaparica, 9- Laranjeiras e
10- Campo Grande.

Quadro 3 Oferta de apartamentos com 3 (tres) quartos disponiveis a
venda na Grande Vitoria

Ano                          Regiao
       1    2    3    4    5   6    7    8    9   10

2006   74  144   19  161  248  65  488  397   54    -
2007   94  172    9  114  479  34  662  328   62   64
2008   98  178   98   82  675  34  522  170  388  199
2009  116  167  100   59  790  37  646  361  698   47
2010  134  144   40   89  416  22  573  190  249  100
2011   69   90   29   88  379  61  646  208  256  131
2012   33   66    -   55  159   -  506  475  394   98
2013    5   15    -   30  129   -  636  447  261  112

Fonte: Sinduscon, 2014. As regioes analisadas sao: 1- Praia do Sua,
Santa Lucia e Bento Ferreira, 2-, 3- Praia do Canto, Barro Vermelho e
Praia de Santa Helena, 4- Jardim da Penha, 5- Jardim Camburi, 6- Mata
da Praia, 7- Praia da Costa e itapoa, 8- Itaparica, 9- Laranjeiras e
10- Campo Grande.

Quadro 4 Regioes pesquisadas (por agrupamento de bairros)

Nomenclatura                   Bairros

 Regiao 1     Praia do Sua, Santa Lucia e Bento Ferreira
 Regiao 2     Praia do Canto, Barro Vermelho e Praia de Santa Helena
 Regiao 3     Enseada do Sua
 Regiao 4     Jardim da Penha
 Regiao 5     Jardim Camburi
 Regiao 6     Mata da Praia
 Regiao 7     Praia da Costa, Itapoa
 Regiao 8     Itaparica e Entornos
 Regiao 9     Laranjeiras e Entornos
Regiao 10     Campo Grande e Entornos

Fonte: Sinduscon, 2014.

Tabela 1 Comparativo entre populacao, densidade demografica e PIB no
estado do Espirito Santo.

   Municipios     Populacao em 2010  Area territorial ([km.sup.2])


Aracruz                 81.832                 1.423,87
Cach. Itapemirim       189.889                   878,18
Cariacica              348.738                   279,86
Colatina               111.788                 1.416,80
Guarapari              105.286                   594,49
Linhares               141.306                 3.504,14
Sao Mateus             109.028                 2.338,73
Serra                  409.267                   551,69
Viana                   65.001                   312,75
Vila Velha             414.586                   210,07
Vitoria                327.801                    98,19

   Municipios     Densidade demog. (hab./[km.sup.2])  PIB a precos
                                                      correntes (R$)

Aracruz                           57,5                   3.712.517
Cach. Itapemirim                 216,2                   3.282.889
Cariacica                      1.246,10                  6.771.111
Colatina                          78,9                   2.306.903
Guarapari                        177,1                   1.228.588
Linhares                          40,3                   4.092.257
Sao Mateus                        46,6                   1.474.484
Serra                            741,9                  14.850.851
Viana                            207,8                   1.250.329
Vila Velha                     1.973,60                  7.535.326
Vitoria                        3.338,30                 28.655.025

Fonte: IBGE, 2014.

Tabela 2 Comparativo de precos medios por metro quadrado de
apartamentos com 2 quartos na regiao da Grande Vitoria (em R$).

Ano                              Regiao
        1       2      3       4      5      6      7      8      9

2006  2.791   3.646  2.855   2.968  2.587  4.357  3.147  2.050  1.149
2007  2.866   3.932  3.299   3.308  2.943  4.652  3.250  2.479  2.128
2008  3.397   4.409  4.133   3.457  3.165  4.130  3.403  3.406  2.171
2009  3.670   4.626  4.611   3.827  3.290  4.026  3.404  3.521  2.321
2010  3.912   4.965  4.751   4.453  3.383  4.292  3.359  3.245  2.407
2011  4.052   5.179  4.622   4.651  3.495  4.904  3.739  3.352  2.752
2012  4.340   5.789  -- (*)  5.107  3.532  5.597  4.024  3.622  3.058
2013  5.011   6.439  -- (*)  5.189  4.438  6.274  4.544  4.308  3.204

Ano   Regiao
       10

2006  1.467
2007  1.409
2008  2.214
2009  2.217
2010  2.673
2011  2.714
2012  2.640
2013  2.821

(*) Segundo pesquisa do Sinduscon, nao houve disponibilidade deste tipo
de imovel a venda nesta regiao, motivo pelo qual nao foi possivel
aferir o valor atual de venda para os anos subsequentes
Fonte: Sinduscon, 2014.

Tabela 3 Comparativo de precos medios por metro quadrado de
apartamentos com quartos na regiao da Grande Vitoria (em R$).

Ano                           Regiao
        1       2      3       4      5      6       7      8      9

2006  2.734   3.392  2.815   3.018  2.525  4.260   2.959  2.708  2.152
2007  2.667   3.634  3.430   3.276  2.907  4.338   3.174  2.981  2.357
2008  3.572   4.313  4.310   3.634  3.279  4.866   3.523  3.296  2.542
2009  3.817   4.580  4.822   3.961  3.344  4.026   3.805  3.527  2.369
2010  3.990   4.668  4.582   4.088  3.332  4.292   3.486  3.204  2.647
2011  4.675   5.131  4.969   4.385  3.429  -- (*)  3.749  3.519  3.167
2012  4.840   5.302  -- (*)  4.874  3.671  -- (*)  4.198  3.905  3.458
2013  4.609   5.797  -- (*)  5.189  4.345  -- (*)  4.789  4.570  4.303

Ano   Regiao
        10

2006  1.406
2007  1.682
2008  2.269
2009  2.269
2010  1.995
2011  2.558
2012  2.586
2013  4.215

(*) Segundo pesquisa do Sinduscon, nao houve disponibilidade deste tipo
de imovel a venda nesta regiao, motivo pelo qual nao foi possivel
aferir o valor atual de venda para os anos subsequentes
Fonte: Sinduscon, 2014.

Tabela 4 Valorizacao do metro quadrado em imoveis com 2 quartos, por
regiao da Grande Vitoria.

Ano   SELIC                            Regiao
                1      2      3      4      5      6       7      8

2007  11,25%   2,7%   7,8%  15,6%  11,5%  13,8%    6,8%   3,3%  20,9%
2008  13,75%  18,5%  12,1%  25,3%   4,5%   7,5%  -11,2%   4,7%  37,4%
2009   8,75%   8,0%   4,9%  11,6%  10,7%   3,9%   -2,5%   0,0%   3,4%
2010  10,75%   6,6%   7,3%   3,0%  16,4%   2,8%    6,6%  -1,3%  -7,8%
2011  11,00%   3,6%   4,3%  -2,7%   4,4%   3,3%   14,3%  11,3%   3,3%
2012   7,25%   7,1%  11,8%     --   9,8%   1,1%   14,1%   7,6%   8,1%
2013  10,00%  15,5%  11,2%     --   1,6%  25,7%   12,1%  12,9%  18,9%

Ano      Regiao
        9     10

2007  85,2%  -4,0%
2008   2,0%  57,1%
2009   6,9%   0,1%
2010   3,7%  20,6%
2011  14,3%   1,5%
2012  11,1%  -2,7%
2013   4,8%   6,9%

Fonte: Sinduscon, 2014. Valores calculados pelos autores. Os valores em
negrito destacam valorizacoes acima da taxa SELIC.

Tabela 5 Valorizacao do metro quadrado em Imoveis com 3 quartos, por
regiao da Grande Vitoria.

Ano   SELIC                        Regiao
                1      2      3      4      5      6       7      8

2007  11,25%  -2,5%   7,1%  21,8%   8,5%  15,1%    1,8%   7,3%  10,1%
2008  13,75%  33,9%  18,7%  25,7%  10,9%  12,8%   12,2%  11,0%  10,6%
2009   8,75%   6,9%   6,2%  11,9%   9,0%   2,0%  -17,3%   8,0%   7,0%
2010  10,75%   4,5%   1,9%  -5,0%   3,2%  -0,4%    6,6%  -8,4%  -9,2%
2011  11,00%  17,2%   9,9%   8,4%   7,3%   2,9%      --   7,5%   9,8%
2012   7,25%   3,5%   3,3%     --  11,2%   7,1%      --  12,0%  11,0%
2013  10,00%  -4,8%   9,3%     --   6,5%  18,4%      --  14,1%  17,0%

Ano      Regiao
        9      10

2007   9,5%   19,6%
2008   7,8%   34,9%
2009  -6,8%    0,0%
2010  11,7%  -12,1%
2011  19,6%   28,2%
2012   9,2%    1,1%
2013  24,4%   63,0%

Fonte: Sinduscon, 2014. Valores calculados pelos autores. Os valores em
negrito destacam valorizacoes acima da taxa SELIC.

Tabela 6 Valorizacao media, desvio-padrao e coeficiente de variacao da
evolucao do [m.sup.2] em imoveis com 2 quartos, por regiao da Grande
Vitoria.

Imoveis com 2 quartos  SELIC                   Regiao
                                1      2      3      4      5      6

Valorizacao Media      10,4%   8,9%   8,5%  10,5%   8,4%   8,3%    5,7%
Desvio-Padrao           1,9%   5,5%   3,0%   9,8%   4,7%   8,1%    8,8%
CV                     18,3%  62,1%  35,4%  92,5%  56,3%  97,4%  153,4%

Imoveis com 2 quartos            Regiao
                         7      8       9       10

Valorizacao Media       5,5%   12,0%   18,3%   11,4%
Desvio-Padrao           5,0%   13,8%   27,6%   20,2%
CV                     90,9%  114,7%  150,9%  177,7%

Fonte: Valores calculados pelos autores.

Tabela 7 Valorizacao media, desvio-padrao e coeficiente de variacao da
evolucao do [m.sup.2] em imoveis com 3 quartos, por regiao da Grande
Vitoria.

Imoveis com 3 quartos  SELIC
                                       Regiao
                                 1       2      3      4      5

Valorizacao Media      10,4%    8,4%   8,1%  12,6%   8,1%   8,3%
Desvio-Padrao           1,9%   12,3%   5,1%  10,8%   2,6%   6,7%
CV                     18,3%  146,6%  63,2%  85,9%  31,6%  80,9%

Imoveis com 3 quartos
                                       Regiao
                           6      7      8      9      10

Valorizacao Media         0,8%   7,4%   8,0%  10,8%   19,3%
Desvio-Padrao            11,1%   6,8%   7,6%   9,2%   23,7%
CV                     1323,2%  93,1%  93,9%  84,9%  122,9%

Fonte: Valores calculados pelos autores.
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Author:Campani, Carlos Heitor; Silva, Emmanuel Marques
Publication:Revista de Ciencias da Administracao
Date:Dec 1, 2018
Words:8427
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