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NOTES ON PROPTER REM OBLIGATION/APONTAMENTOS ACERCA DAS OBRIGACOES PROPTER REM.

INTRODUCAO

A obrigacao propter rem, tambem denominada obrigacao real, mista, ob rem, in rem ou rei cohaerens, origina-se da titularidade de uma situacao juridica real ou possessoria. A definicao da sua natureza juridica suscita duvidas, nao sendo pacifico seu enquadramento no ambito dos direitos reais ou pessoais. Ao mesmo tempo em que se associa a titularidade de um direito real ou ao exercicio da posse, de maneira que o devedor propter rem e determinado a partir de sua relacao com a coisa, consubstancia dever que vincula pessoalmente o sujeito, e para cujo cumprimento este responde com todo o seu patrimonio.

Sem prejuizo dessa discussao, a principal controversia acerca das obrigacoes propter rem diz respeito a sua sucessao quando ha transmissao, a titulo singular, do direito real ao qual se vincula. Afigura-se incontroverso ser o adquirente devedor das obrigacoes reais nascidas apos se tornar titular da situacao juridica subjetiva real da qual emerge a obrigacao propter rem. O debate refere-se as consequencias da transferencia do direito real em relacao ao polo passivo da obrigacao propter rem constituida (mas nao cumprida) anteriormente a essa transmissao. Indaga-se se os efeitos do inadimplemento da obrigacao propter rem pelo antigo titular ou possuidor transmitem-se ao adquirente ou se este, ao reves, apenas se encontra obrigado ao cumprimento das obrigacoes propter rem nascidas apos se tornar titular de situacao real ou possessoria sobre a coisa, de maneira que o descumprimento do seu antecessor nao lhe contaminaria.

O presente artigo examina o problema da sucessao das obrigacoes propter rem de maneira geral e tambem analisa duas situacoes concretas, quais sejam, a responsabilidade do adquirente, na propriedade horizontal, pelos encargos condominiais vencidos anteriormente a aquisicao da unidade autonoma, e a responsabilidade ambiental do adquirente pelas infracoes cometidas pelo alienante a luz do Codigo Florestal.

Uma vez definida a obrigacao propter rem e analisada a questao de sua transmissibilidade, importa distingui-la das chamadas obrigacoes com eficacia real e dos onus reais, bem como averiguar se pode ser constituida livremente pela autonomia privada ou se esta sujeita aos principios da taxatividade e da tipicidade, peculiares aos direitos reais. Ao seguir esse itinerario tracado a partir dos problemas concretos enfrentados pelos tribunais patrios e suscitados pela doutrina especializada, o presente artigo tem por objetivo sistematizar o regime juridico das obrigacoes propter rem no direito brasileiro.

DISTINCAO ENTRE DIREITOS REAIS E OBRIGACIONAIS

A distincao entre direitos reais e obrigacionais tem por base a estrutura dessas situacoes juridicas subjetivas, as quais, sob perspectiva funcional, integram a categoria mais ampla das situacoes patrimoniais, que se contrapoe as situacoes juridicas existenciais. O peso dessa tradicional divisao estrutural tem sido revisto pela doutrina (TEPEDINO, 2006, p. 136 e 137; MAURO, 2005, p. 69 e ss.; MAURO, 2013, p. 39-56; RENTERIA, 2016, p. 7-83), que destaca a necessidade de aplicacao de disciplina unitaria para as situacoes juridicas subjetivas reais e obrigacionais, ja que possuem mesma funcao (PERLINGIERI, 2002, p. 201-202).

E de se ressaltar, nessa direcao, que a classificacao tradicionalmente adotada entre direitos reais e obrigacionais, fundada em elementos exclusivamente estruturais e estaticos, mostra-se insuficiente para a valoracao dos atos praticados pela autonomia privada. Com efeito, a disciplina juridica aplicavel nao sera definida apenas com base no enquadramento como direito pessoal ou real, mas, e principalmente, a partir da analise valorativa do ato de autonomia privada (OLIVA E RENTERIA, 2015, p. 103-136). Da unidade axiologica do ordenamento juridico decorre o carater unitario do processo hermeneutico de valoracao do ato de autonomia privada. Por isso que, independentemente da natureza real ou pessoal, qualquer situacao juridica subjetiva e tutelada pelo ordenamento somente se for orientada a realizacao de interesses que estejam em consonancia com os valores inscritos na Constituicao da Republica (RENTERIA, 2016, p. 81-82; TEPEDINO, 1993, p. 85). Configura-se, assim, do ponto de vista axiologico, um direito comum das situacoes patrimoniais (PERLINGIERI, 2002, p. 201-202).

De toda sorte, mostra-se oportuno investigar as diferencas estruturais entre direitos reais e pessoais que se vinculam a diversa disciplina juridica aplicavel a cada uma dessas situacoes. Tradicionalmente se afirma que os direitos reais tem por objeto imediato uma coisa, com a qual estabelece seu titular um liame direto, sem intermediario (SCAPEL, 2002, p. 30).

Os direitos obrigacionais, ao seu turno, apresentam, entre o credor e o objeto do direito (a prestacao), o devedor, do qual aquele depende para a satisfacao de seu direito (TEPEDINO, 1993, p. 58). Em outras palavras, e imprescindivel a cooperacao do devedor para a realizacao do direito obrigacional (NONATO, 1959, p. 43; JUNIOR, 2003, p. 131-133).

Essa primeira diferenca, contudo, tem sido revisitada pela doutrina (RENTERIA, 2016, p. 7-83), que ressalta existirem direitos pessoais em que a satisfacao do credor ocorre pelo aproveitamento direto da coisa, a exemplo da locacao ou do comodato, ao mesmo tempo em que haveria direitos reais nos quais o titular dependeria, para ter seu interesse realizado, da cooperacao de outrem, como na hipoteca e na servidao negativa.

A necessidade de cooperacao, assim, nao e exclusiva dos direitos pessoais, sendo igualmente importante no campo dos direitos reais, notadamente nos direitos reais na coisa alheia. Ha de se admitir, diante disso, a aplicacao dos principios do direito das obrigacoes as relacoes juridicas reais naquilo em que forem pertinentes para a disciplina do dever de colaboracao entre os diversos centros de interesses envolvidos (RENTERIA, 2016, p. 36).

Como segunda distincao tradicional, entende-se que as situacoes obrigacionais possuem carater relativo (GOMES, 2007, p. 46), vinculando apenas credor e devedor, em contraposicao a natureza absoluta das situacoes juridicas reais (VARELA, 2000, p. 182). Afirmase que os direitos obrigacionais se referem a um dever especifico dirigido a pessoa determinada ou determinavel, ao passo que os direitos reais correspondem ao dever geral de abstencao (obrigacao passiva universal), que atinge toda a coletividade.

Essa distincao, entretanto, deve ser analisada com cuidado. Isso porque a obrigacao passiva universal, consistente no dever de respeitar o direito alheio, nao e exclusiva dos direitos reais, haja vista tambem incidir nos direitos de credito, a justificar a tutela externa do credito (PERLINGIERI, 2002, p. 142).

A eficacia erga omnes dos direitos reais deve ser compreendida nao como a obrigacao passiva universal, mas como a possibilidade de o titular do direito real exercer seu direito em face de quem quer que se interponha entre ele e o aproveitamento da coisa. O direito real, em uma palavra, e dotado de sequela, sendo esta sua nota distintiva em relacao ao direito de credito. A sequela, assim, nao significa a imposicao a coletividade de um dever geral de abstencao, mas o afastamento de todos aqueles que se antepoem ao regular exercicio do direito real (COMPORTI, 1977, p. 155).

Veja-se que a sequela compoe a fisiologia do direito real, e nao apenas o momento patologico, ao contrario da oponibilidade ensejadora da tutela externa do credito. A titulo ilustrativo, o credor hipotecario que excute a garantia em face do proprietario que comprou o bem do devedor nao esta a reagir contra a violacao da hipoteca (RENTERIA, 2016, p. 61). A venda do bem hipotecado configura ato legitimo do devedor que, por outro lado, mostra-se irrelevante ao credor, na medida em que este pode perseguir o bem e exercer o seu direito em face do terceiro comprador, haja vista o direito de sequela.

A sequela, vale ressaltar, incide independentemente da boa ou ma-fe do terceiro. O titular do direito real pode impor seu direito contra quem quer que interfira no seu regular exercicio, esteja ou nao de boa-fe. Nessa direcao, o paragrafo unico do art. 1.247 do Codigo Civil reconhece a nulidade do registro da venda a non domino de imovel, podendo o proprietario reivindicar o bem em face do terceiro adquirente de boa ou de ma-fe. (2) O dispositivo consagra a "prevalencia do direito oculto do legitimo proprietario em detrimento do adquirente do imovel que acreditou na fe publica do registro" (RENTERIA, 2016, p. 64).

Os direitos reais e os pessoais, portanto, se diferenciam pelo diverso regime de oponibilidade, uma vez que apenas os direitos reais sao dotados de sequela. O direito real, em razao da sequela, traduz situacao juridica subjetiva provida de eficacia contra terceiros de boa ou ma-fe, eficacia esta que se verifica independentemente da violacao do direito real (RENTERIA, 2016, p. 64; OLIVA E RENTERIA, 2015, p. 103-136). A tutela externa do credito, a seu turno, nao se aplica em face de terceiro de boa-fe e apenas e deflagrada por ocasiao da violacao do direito de credito.

Por forca da sequela, os direitos reais, ao contrario dos pessoais, submetem-se aos principios da taxatividade e da tipicidade (v. item 6, infra). Os vinculos pessoais, a seu turno, podem ser livremente estabelecidos pela autonomia privada, regendo-se pelo principio da atipicidade (art. 425, Codigo Civil). (3)

OBRIGACOES PROPTER REM

Nocoes gerais

No ambito da tradicional classificacao estrutural entre direitos reais e pessoais, importa analisar as obrigacoes propter rem, cuja natureza juridica suscita duvidas, uma vez que se configuram quando o titular de uma situacao juridica subjetiva real ou possessoria e obrigado, devido a essa condicao, a satisfazer determinada prestacao: a obrigacao esta vinculada a coisa (SERPA LOPES, 1966, p. 46).

Os sujeitos da obrigacao propter rem nao se encontram sempre perfeitamente individualizados, mas sao determinaveis (CANFORA, 1996, p. 8; TRABUCCHI, 1993, p. 490). Os sujeitos ativos e passivos sao individualizados mediatamente com referencia a titularidade de um direito real ou relacao de posse (ABERKANE, 1957, p. 18). O devedor propter rem e o titular do dominio, de um direito real sobre a coisa alheia ou simplesmente o sujeito ativo de uma relacao possessoria. Nao interessam as caracteristicas pessoais do devedor propter rem, mas a circunstancia de ele ser, naquele momento, o titular do direito real ou da situacao possessoria (ASCENSAO, 1978, p. 179; NATUCCI, 1988, p. 298; CODEIRO, 1993, p. 367; SCAPEL, 2002, p. 84).

No direito brasileiro, podem-se apontar como exemplos de obrigacoes propter rem a obrigacao do condomino de conservar a coisa comum (art. 1.315 do Codigo Civil) e a do proprietario de contribuir para as despesas de construcao e conservacao de tapumes divisorios (art. 1.297 do Codigo Civil).

No que se refere a natureza juridica da obrigacao propter rem, e possivel identificar tres entendimentos (CORDEIRO, 1993, p. 368). Ha quem defenda possuir eficacia real (ESPINOLA, 1944, p. 16; DIEZ-PICAZO, 1996, p. 71; DANTAS, 1972, p. 244); outros entendem tratar-se de especie obrigacional (AZEVEDO, 2004, p. 314-315; MESSINEO, 1959, p. 51); e, por fim, ha os que lhe atribuem natureza mista (PEREIRA, 2016, p. 40-41; MAIA, 2011, p. 885-886). A dificuldade na qualificacao reside na circunstancia de a obrigacao propter rem, ao mesmo tempo, se associar a titularidade de um direito real ou do exercicio da posse, sendo o devedor determinado a partir de sua relacao com a coisa, e consubstanciar dever que vincula pessoalmente o sujeito, para cujo cumprimento este responde com todo o seu patrimonio. Sem embargo dessa discussao, o certo e que a obrigacao propter rem se caracteriza pela acessoriedade ao direito real do qual surge, do que decorre a determinabilidade do devedor pela sua relacao com a coisa, e nao por suas caracteristicas pessoais (SCAPEL, 2002, p. 98-99; NATUCCI, 1988, p. 309).

O problema da sucessao das obrigacoes propter rem

Questao controvertida consiste em saber se a obrigacao propter rem acompanha o destino do direito real do qual se origina quando nele se opera uma mutacao subjetiva (MESQUITA, 2000, p. 312). A duvida surge quando, verificados os pressupostos que condicionam o nascimento da obrigacao propter rem, ocorra um ato translativo do direito real antes do cumprimento desta (MESQUITA, 2000, p. 315; NATUCCI, 1988, p. 319; BALBI, 1950, p. 145). Nao ha dissenso na doutrina acerca da vinculacao do titular de uma situacao juridica real as obrigacoes propter rem nascidas enquanto perdurar a titularidade. Contudo, uma vez verificado o ato translativo do dominio, diverge-se quanto a responsabilidade pelas obrigacoes propter rem nascidas--mas ainda nao cumpridas--antes deste ato, sendo possivel identificar tres posicionamentos principais.

O primeiro deles sustenta que devem ser consideradas ambulatorias todas as obrigacoes reais de facere que imponham ao devedor a pratica de atos materiais na coisa que constitui o objeto do direito real (MESQUITA, 2000, p. 330-331), ao passo que "todas as demais obrigacoes propter rem--quase sempre, obrigacoes de dare--devem considerar-se, em principio, nao ambulatorias", com excecao daquelas cujos pressupostos materiais se encontram objetivados na coisa sobre a qual incide o direito real (MESQUITA, 2000, p. 336-337).

O segundo entendimento, por outro lado, corresponde a ideia de que o titular do direito real so fica vinculado as obrigacoes propter rem constituidas na vigencia do seu direito. Nessa perspectiva, as obrigacoes propter rem consistiriam em verdadeiras obrigacoes, servindo a situacao subjetiva real somente para determinar a titularidade do sujeito passivo, que, uma vez determinado, permaneceria o mesmo independentemente da mudanca da titularidade do direito real. Deste modo, as obrigacoes reais teriam fonte ambulatoria, mas, uma vez constituidas, se autonomizariam e gravariam o patrimonio do titular, regendo-se, a partir dai, pelas regras comuns a qualquer relacao obrigacional (VARELA, 2000, p. 195; SCHREIBER E TEPEDINO, 2003, p. 32; SARMENTO FILHO, 1998, p. 9).

A terceira orientacao, por outro lado, sustenta que o novo titular da relacao juridica de direito real responde pelas obrigacoes propter rem nascidas mesmo antes de sua titularidade (CANFORA, 1996, p. 10; BALBI, 1950, p. 149-152), ressalvado o direito de regresso. (4)

Observe-se, por oportuno, que o adquirente deve cumprir todas as obrigacoes propter rem nascidas a partir da sua titularidade, independentemente de eventual anterior descumprimento por parte do alienante. A titulo ilustrativo, o adquirente nao pode se escusar de construir tapumes divisorios (art. 1.927, Codigo Civil) sob alegacao de que tal obrigacao jamais fora cumprida pelo alienante. Por outro lado, o que se questiona e se os efeitos do inadimplemento do antecessor--e. g. danos decorrentes da nao construcao do tapume--se transmitem ao sucessor ou se este apenas responde pelo seu proprio atraso, se houver, na edificacao da divisoria.

Ao proposito, importa analisar se o Codigo Civil dispensou algum tratamento a questao da sucessao das obrigacoes propter rem. O art. 502 do Codigo Civil estabelece que "O vendedor, salvo convencao em contrario, responde por todos os debitos que gravem a coisa ate o momento da tradicao". Faz-se necessario averiguar se a expressao que gravem a coisa foi empregada pelo legislador em sentido amplo, de modo a abarcar as obrigacoes propter rem e os onus reais, ou se abrange apenas um deles.

Conforme sera exposto no item 5, infra, o onus real corresponde a um dever juridico que, uma vez nascido, acompanha a coisa em suas mutacoes subjetivas. Por esta razao, a melhor interpretacao e a que exclui do alcance do art. 502 os onus reais--a despeito da expressao que gravem a coisa--uma vez que estes acompanham necessariamente a coisa na mudanca de titularidade, cabendo ao novo adquirente arcar com estes deveres.

Ao se considerar que o preceito quis se referir apenas as obrigacoes propter rem, podese inferir que o legislador de 2002 adotou como disciplina geral aplicavel as obrigacoes reais a que impoe ao titular da situacao subjetiva real a responsabilidade apenas pelos debitos nascidos na vigencia de seu direito, cabendo ao alienante arcar com as dividas surgidas antes da alienacao. Sendo assim, o alienante nao perde sua condicao de devedor e tampouco o adquirente se torna responsavel pelas obrigacoes propter rem descumpridas pelo antecessor.

Por outras palavras, o Codigo Civil de 2002, em seu art. 502, estipulou, como regra geral, que as obrigacoes reais, uma vez constituidas, se autonomizam e passam a gravar o patrimonio do titular da situacao juridica subjetiva real, que se torna responsavel pelo adimplemento dos debitos propter rem. Assim, nao obstante ocorra posterior mutacao subjetiva do direito real, o titular passivo da obrigacao propter rem nao se altera.

Essa consequencia se aplica nao apenas a obrigacao de dar que se renova periodicamente, mas igualmente a prestacao de fazer. Sendo a obrigacao propter rem de fazer, esta obriga imediatamente o adquirente a executa-la, embora o alienante permaneca devedor unico no que tange aos efeitos do nao cumprimento desta obrigacao no periodo em que foi titular de direito real ou possuidor da coisa.

O direito brasileiro, portanto, se filiou a concepcao segundo a qual a obrigacao propter rem tem fonte ambulatoria, mas, uma vez nascida, desprende-se da coisa e passa a gravar o patrimonio do titular desta, acompanhando-o mesmo em caso de posterior alienacao do bem.

Natureza juridica das taxas condominiais. Responsabilidade do adquirente pelos encargos condominiais anteriores a alienacao da unidade imobiliaria.

Por encargos condominiais entendem-se as despesas atribuidas ao condomino relacionadas:

a. a manutencao da coisa comum, imprescindiveis a viabilidade e a existencia do condominio (PEREIRA, 2002, p. 142);

b. ao ressarcimento aos demais condominos pelos danos ocasionados com a realizacao de obras e reparacoes na unidade autonoma (PEREIRA, 2002, p. 147-148); e

c. ao ressarcimento de terceiros por forca de eventual imputacao de responsabilidade civil do condominio (LOPES, 2003, p. 91). Os encargos condominiais refletem, principalmente, as despesas efetuadas para a conservacao da coisa comum, de modo que o adimplemento dos condominos no pagamento de sua quota para fazer frente a estas despesas e condicao essencial a propria existencia do condominio.

Pode acontecer, entretanto, que determinado condomino nao esteja pagando devidamente as taxas condominiais, ou que tenha realizado obras que danificaram a parte comum sem providenciar a reparacao dos danos, ou, ainda, que deva contribuir para o pagamento de indenizacao devida pelo condominio, mas, antes de cumprir tal obrigacao, aliene sua unidade autonoma. Nestas hipoteses, seria possivel a responsabilizacao do adquirente por debitos junto ao condominio nascidos antes de sua aquisicao?

O paragrafo unico do artigo 4 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispunha, em sua primeira redacao, que "o adquirente de uma unidade responde pelos debitos do alienante, em relacao ao condominio, inclusive multas". Com base em tal preceito legal, o entendimento predominante consistia na responsabilizacao do adquirente por tais debitos (PEREIRA, 2002, p. 189).

Posteriormente, a Lei 7.182, de 27 de marco de 1984, alterou a redacao do paragrafo unico do artigo 4 da Lei 4.591/64 para: "A alienacao ou transferencia de direitos de que trata este artigo dependera de prova de quitacao das obrigacoes do alienante para com o respectivo condominio". A Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985, em seu art. 2, [section] 2, dispos que faz prova de quitacao a declaracao feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienacao ou transferencia de direitos. Destaque-se que a exigencia, para alienacao de unidade autonoma, de quitacao das obrigacoes condominiais pendentes, nao teve o condao de modificar o entendimento de que o adquirente deve responder pelos debitos do alienante junto ao condominio. (5)

Sobre o tema, o Codigo Civil de 2002 trouxe a seguinte regra, em seu artigo 1.345: "O adquirente de unidade responde pelos debitos do alienante, em relacao ao condominio, inclusive multa e juros moratorios". Joao Batista Lopes afirma, na esteira do posicionamento prevalente, que a regra contida no artigo 1.345 e indispensavel para a propria subsistencia do condominio, "cuja saude financeira nao pode ficar a merce das mudancas na titularidade dominial" (LOPES, 2003, p. 98). (6) Mas sera que tal solucao e condizente com a natureza juridica atribuida aos encargos condominiais?

As despesas condominiais tem sido atribuida, majoritariamente, natureza juridica de obrigacao propter rem (MIRANDA, 2012, p. 162), uma vez que o nascimento de tal dever juridico "nao decorre da manifestacao de vontade do devedor, (...) mas do simples fato de o sujeito passivo da obrigacao apresentar a qualidade de titular de um direito real" (SARMENTO FILHO, 1998, p. 9). Com efeito, na obrigacao propter rem o devedor e identificado mediatamente, em virtude de sua titularidade em relacao a uma situacao juridica subjetiva real.

Conforme abordado no item 3.2, discute-se se no caso de transmissao do direito real, a titulo singular, transferem-se, igualmente, os debitos propter rem ja nascidos--e ainda nao cumpridos--ao tempo da celebracao do negocio translativo de dominio. Verificou-se que ha tres principais entendimentos a este respeito, tendo o Codigo Civil, no art. 502, se filiado aqueles que sustentam que o titular de uma situacao juridica subjetiva real so e responsavel pelos debitos propter rem que se constituirem no periodo de sua titularidade. Ou seja, as obrigacoes reais tem fonte ambulatoria, mas, uma vez nascidas, gravam o patrimonio do titular da situacao juridica real, passando, a partir dai, a seguir as regras proprias de qualquer obrigacao (SCHREIBER E TEPEDINO, 2003, p. 32). Nao obstante ocorra posterior mutacao subjetiva do direito real, o titular passivo da obrigacao propter rem descumprida nao e alterado.

Por outro lado, o art. 1.345 do Codigo Civil preceitua que o adquirente de uma unidade autonoma responde pelos debitos do alienante, em relacao ao condominio, inclusive multa e juros moratorios. Importa indagar, diante disto, qual a interpretacao que deve ser conferida ao preceito a luz do sistema estabelecido pelo Codigo Civil de 2002.

A despeito da orientacao contida no art. 502 do Codigo Civil, o art. 1.345 do mesmo diploma, ponderando os interesses em jogo, decidiu privilegiar o condominio em detrimento do adquirente, determinando a responsabilidade deste em relacao aos encargos condominiais e multa nascidos antes da aquisicao do direito real, preservando, com isso, a tradicao legislativa em materia de condominio edilicio. O direito de regresso assegurado ao adquirente, por outro lado, evidencia que o debito permanece sendo do alienante, que continua devedor, tornandose o adquirente, a rigor, garantidor da divida e, por isso, sua obrigacao e acessoria a do alienante. Tal solucao, pontual e restrita, nao descaracteriza a regra geral, adotada pelo Codigo Civil, de que as obrigacoes propter rem, uma vez nascidas, vinculam pessoalmente o titular do direito real, que deve satisfazer as obrigacoes reais constituidas na vigencia de seu direito.

Ao se interpretar o art. 1.345 em conjunto com o art. 502, ambos do Codigo Civil, percebe-se que a transmissao, a titulo singular, do direito real, nao tem o condao de alterar o polo passivo da relacao obrigacional. No condominio edilicio, em virtude dos interesses envolvidos, optou o legislador por tornar o adquirente garantidor do pagamento dos debitos do alienante. Vale dizer, o legislador criou expediente para proteger o condominio, possibilitando que a acao de cobranca de encargos condominiais seja proposta diretamente em face do adquirente, ja que este possui, ao menos, um bem para ser executado, qual seja, a unidade autonoma. Todavia, tal possibilidade conferida ao condominio nao altera o devedor da obrigacao propter rem, que continua sendo o alienante. Dessa forma, o alienante permanece como devedor das obrigacoes reais nascidas na vigencia de sua titularidade e, por esta razao, nao ha porque se excluir a possibilidade de o condominio cobrar seu credito diretamente do alienante.

Natureza juridica das obrigacoes ambientais instituidas pelo Codigo Florestal.

O Codigo Florestal (Lei 12.651/2012), em seu art. 2, [section] 2, estabelece que "as obrigacoes previstas nesta Lei tem natureza real e sao transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferencia de dominio ou posse do imovel rural". As obrigacoes ambientais constantes no Codigo Florestal aderem a coisa e consubstanciam obrigacoes propter rem. Disso decorre que os deveres previstos em lei nao incidem sobre o proprietario ou possuidor pessoalmente considerados, mas sim sobre todos aqueles que vierem a ser proprietarios ou possuidores, uma vez que as imposicoes relativas ao meio ambiente vinculam o exercicio da propriedade ou da posse por quem quer que seja, haja vista sua natureza propter rem. (7)

As obrigacoes ambientais, assim, por aderirem a coisa, transmitem-se ao novo proprietario ou possuidor, sujeito passivo desses deveres em virtude de sua relacao com a coisa. O alienante, todavia, continua responsavel pelas obrigacoes propter rem nascidas na vigencia da sua titularidade e, conseguintemente, pela reparacao dos eventuais danos decorrentes do seu descumprimento.

Com efeito, consoante se verificou no item 3.2, supra, as dividas propter rem, uma vez nascidas, passam a vincular pessoalmente o devedor, desprendendo-se da coisa. Desse modo, o descumprimento da obrigacao propter rem imputavel ao alienante nao obriga o adquirente da coisa a reparar os danos dai decorrentes.

Ao proposito, cumpre distinguir dois componentes do dever de reparacao. De uma parte, ha a restauracao ambiental da coisa degradada, a qual coincide com a obrigacao, imposta indistintamente a todos os proprietarios, dada sua natureza real, de adequacao do imovel as normas ambientais. (8) Cuida-se, a rigor, de duas obrigacoes distintas, mas que, na pratica, acabam sendo tratadas como uma so, a ponto de se afirmar que a obrigacao de reparar o dano ambiental tem natureza propter rem. (9)

De outra parte, tem-se os demais efeitos da reparacao, entre os quais se incluem a indenizacao de terceiros eventualmente prejudicados pelo dano ambiental, a qual nao encontra correspondencia em nenhuma obrigacao proter rem prevista no Codigo Florestal. Desse modo, como ocorre no inadimplemento de qualquer obrigacao proter rem, tal dever de indenizar, decorrente do descumprimento da obrigacao real imputavel ao alienante, nao vincula o adquirente da coisa, que, por isso, nao sucede nesse dever.

Em sintese, consoante se verificou, no direito brasileiro a obrigacao propter rem vincula o adquirente a partir do momento em que ele se torna titular ou possuidor da coisa, nao respondendo pelas violacoes efetuadas pelo alienante. Por outras palavras, as obrigacoes propter rem sao ambulatorias e aderem a coisa, mas sua violacao obriga pessoalmente o transgressor, nao permanecendo na coisa o dever de reparacao, que nao se transmite ao adquirente. Este, a seu turno, tem o dever, a partir do momento em que adquire o bem, de adequa-lo imediatamente aos preceitos ambientais, sem que seja responsavel pelos danos decorrentes da violacao pregressa do antigo titular.

OBRIGACOES COM EFICACIA REAL.

As obrigacoes propter rem nao se confundem com as chamadas obrigacoes com eficacia real. Estas nascem do acordo de vontades--ao contrario das obrigacoes reais, cuja fonte esta relacionada ao regime de uma situacao juridica subjetiva real ou possessoria--mas o legislador, ponderando os interesses envolvidos na relacao juridica, estabelece que, mediante o preenchimento de certas condicoes, a obrigacao sera dotada de sequela, constituindo, assim, tecnicamente, direito real.

Exemplo de obrigacao com eficacia real--que, insista-se, consubstancia, a rigor, direito real (RENTERIA, 2016, p. 59)--consiste no contrato de locacao registrado e com clausula de vigencia, conforme preceitua o art. 576 do Codigo Civil (10) e, no ambito da locacao de imoveis urbanos, o art. 8 da Lei 8.245/1991. (11) Outro exemplo eloquente de relacao obrigacional erigida a direito real tem-se com o direito real do promitente comprador, previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Codigo Civil. (12) Aludidos exemplos corroboram que a sequela consubstancia a nota caracteristica dos direitos reais e que o vinculo obrigacional pode se tornar direito real por opcao legislativa.

Portanto, a obrigacao tera eficacia real e sera reputada direito real quando, embora se originando e se regendo pelas normas aplicaveis a qualquer outra especie obrigacional, for dotada de sequela, desde que preenchidos determinados requisitos previstos em lei. As circunstancias em que a relacao obrigacional pode ter eficacia real se encontram estabelecidas na legislacao, a qual traz os pressupostos indispensaveis a oponibilidade do vinculo obrigacional mediante atribuicao de tutela real. (13)

ONUS REAIS

Vale distinguir, ainda, as obrigacoes propter rem dos onus reais, os quais, embora se assemelhem as obrigacoes propter rem (TRABUCCHI, 1993, p. 491), com elas nao se confundem. Os tribunais mostram-se vacilantes na delimitacao dos conceitos de onus real e obrigacao propter rem, os quais, nao raro, sao tidos como sinonimos. (14)

Os onus reais consistem em deveres ambulatorios que gravam a coisa e dela nao se desprendem, nao gerando obrigacoes autonomas. Recaem sobre a coisa como um peso (um onus) (SCHREIBER E TEPEDINO, 2003, p. 32) e com tal intensidade que ha quem afirme que, nos onus reais, quem deve e a coisa (VARELA, 2000, p. 196; TRABUCCHI, 1993, p. 452-453 e 491). Para a satisfacao da obrigacao propter rem o devedor responde com todo o seu patrimonio, ao passo que no onus real a satisfacao do debito se restringe aos limites da coisa onerada (TRABUCCHI, 1993, p. 453; VARELA, 2000, p. 195-196).

No direito brasileiro, o legislador refere-se a onus real para aludir aos deveres contrapostos aos direitos reais sobre a coisa alheia e aos tributos que incidem sobre a coisa, cujo fato gerador seja a titularidade de um direito real. (15) Dessa forma, os onus reais constituem especie peculiar de dever contraposto as prerrogativas asseguradas aos titulares dos direitos reais, de molde a gravar o bem sobre o qual se exerce a titularidade, limitando, assim, a extensao do aproveitamento economico (a senhoria).

Em se tratando de onus real, a doutrina e pacifica no sentido de considera-lo ambulatorio, de modo que o adquirente do direito real e o responsavel pelo cumprimento dos onus reais ainda que constituidos anteriormente a sua titularidade. Tal responsabilidade, todavia, limita-se as forcas do objeto do direito real, a menos que haja responsabilidade pessoal do adquirente, vinculando todo o seu patrimonio a satisfacao da divida que onera a coisa.

A hipoteca, por exemplo, grava o bem, que pode ser agredido pelo credor em caso de inadimplemento independentemente de quem seja o titular do bem no momento da execucao da garantia (CORDEIRO, 1993, p. 755). O adquirente do bem hipotecado nao responde com o restante de seu patrimonio pelo eventual remanescente da divida, uma vez que o credor tem, na relacao juridica acessoria de hipoteca, pretensao executoria circunscrita ao bem que se encontra gravado. Trata-se de onus real, em que somente o valor da coisa responde pela divida. Por outro lado, se o proprietario do bem, concomitantemente, por forca de disposicao legal ou contratual, possuir responsabilidade pessoal pelo adimplemento da obrigacao, o credor podera adentrar e excutir o seu patrimonio para satisfazer seu credito. Nesta hipotese, ha vinculo pessoal que confere titulo juridico para que o credor ingresse no patrimonio do devedor com vistas a satisfacao do credito.

OS PRINCIPIOS DA TAXATIVIDADE E DA TIPICIDADE E AS OBRIGACOES PROPTER REM.

O principio da taxatividade diz com a exclusiva competencia do legislador para a criacao de direitos reais, aos quais, por sua vez, atribui conteudo tipico, dai decorrendo como segundo principio, corolario do primeiro, o da tipicidade dos direitos reais (TEPEDINO, 1993, p. 82; TEPEDINO, 2006, p. 287-288; ASCENSAO, 1968, p. 104-105). Enquanto a taxatividade concerne a fonte do direito real, a tipicidade se refere a modalidade de seu exercicio. Ao contrario dos direitos de credito--aos quais se

aplica o principio da liberdade da autonomia privada para a sua criacao--os direitos reais, por serem dotados de sequela, devem ter seus contornos estipulados em lei (TEPEDINO, 2006, p. 287; GONDINHO, 2001, p. 153-154; TEIXEIRA DE FREITAS, 1910, p. 25-26; MIRANDA, 2012, p. 133-134).

O sistema do numerus clausus constitui-se em orientacao relacionada a politica legislativa, nao se configurando elemento ontologicamente vinculado a teoria dos direitos reais (TEPEDINO, 2006, p. 289; PERLINGIERI, 2002, p. 202). Destaque-se, ainda, que, embora os direitos reais estejam submetidos aos principios da taxatividade e da tipicidade, a autonomia privada encontra espaco, no ambito dos poderes conferidos aos respectivos titulares, para moldar a situacao juridica real aos seus interesses. Com efeito, ao lado das regras imperativas, que definem a existencia e o conteudo de cada tipo real, coexistem preceitos dispositivos, atribuidos a autonomia privada, que permitem aos particulares maior adequacao da situacao juridica real aos seus interesses (ASCENSAO, 1978, p. 304; OLIVA E RENTERIA, 2016, p. 7-10; TEPEDINO, 1993, p. 83). Por esta razao, deve-se analisar nao apenas o respeito aos principios da taxatividade e da tipicidade, mas tambem se as clausulas apostas pela atividade economica privada nos tipos reais sao merecedoras de tutela (TEPEDINO, 2006, p. 291).

Nesta seara, surge a imbricada questao de se saber se os particulares podem criar livremente as obrigacoes reais ou se, do mesmo modo que os direitos reais, so sao admitidas aquelas previstas em lei. Mostra-se consolidado o entendimento de que as obrigacoes reais devem ter conteudo tipico e fonte taxativa (GONDINHO, 2001, p. 123). Argumenta-se, neste sentido, que, em razao da oponibilidade das obrigacoes propter rem, nao e consentido a autonomia privada criar, livremente, novas especies de obrigacoes capazes de vincular todos os que venham a ser titulares da situacao juridica real ou possessoria (NATUCCI, 1988, p. 320-322). Ou seja, alega-se que a autonomia privada nao pode impor uma obrigacao a todo aquele que, no futuro, venha a ser titular de determinada situacao juridica subjetiva real ou possessoria (MESQUITA, 2000, p. 284-288).

Por oportuno, sublinhe-se que, corolario da oponibilidade erga omnes do direito de sequela e a publicidade dos direitos reais. De fato, se todos estao sujeitos aos efeitos da relacao real, independentemente de terem participado ou nao de sua constituicao, entende-se a exigencia da publicidade na constituicao e transmissao dos direitos reais (ARAUJO, 2005, p. 113). Poder-se-ia entender que a publicidade conferida pelo registro no Registro de Imoveis supriria a necessidade de aplicacao dos principios da taxatividade e tipicidade, pois o futuro adquirente do direito real teria condicoes de saber das obrigacoes a que estaria vinculado caso viesse a ser o titular da situacao juridica real. Entretanto, a publicidade nao prescinde, no sistema brasileiro, do principio da taxatividade. Nao e possivel que a autonomia privada estipule obrigacoes propter rem ao seu alvedrio, tendo o unico cuidado de registra-las. Tal importaria desarrazoada limitacao no direito de propriedade de futuros adquirentes, desvinculados do contexto que levou a criacao da obrigacao real.

Ressalte-se, contudo, que, no que se refere aos deveres impostos aos condominos por forca da convencao do condominio, a aplicacao dos principios da taxatividade e da tipicidade sofre mitigacao (GONDINHO, 2001, p. 124-125). Com efeito, o caput do art. 1.334 dispoe que "alem das clausulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convencao determinara: (...)". Observe-se que as obrigacoes contidas na convencao de condominio sao oponiveis a todos os atuais e futuros condominos (NASCIMENTO, 2003, p. 143), sujeitos passivos de tais obrigacoes pela simples razao de serem titulares de uma situacao juridica real. Dai o carater propter rem dessas obrigacoes. Ora, se o art. 1.334 do Codigo Civil confere liberdade para que a convencao de condominio estipule as clausulas que houver por bem, pode-se entender que abriu espaco para a criacao de novas obrigacoes propter rem pela autonomia privada no ambito da gestao da vida condominial.

E imprescindivel, por isso mesmo, que tais clausulas sejam submetidas a juizo de valor, a fim de verificar se sao merecedoras de tutela (PERLINGIERI, 2002, p. 92-93). Nao e possivel, com efeito, a estipulacao de clausulas arbitrarias, que vinculem desarrazoadamente todos os atuais e futuros titulares de direitos reais sobre as unidades autonomas. A autonomia privada carece de controles, principalmente se tem o poder de sujeitar futuros consortes.

Do exposto, e na esteira da doutrina majoritaria, ve-se que as obrigacoes reais devem se sujeitar, do mesmo modo que os direitos reais de que surgem, e pelas mesmas razoes, aos principios da taxatividade e da tipicidade. Todavia, no ambito do condominio horizontal, o codificador mitigou tais principios ao permitir que os consortes estipulem, na convencao de condominio, as obrigacoes que entendam convenientes. Tal liberdade, principalmente por vincular futuros consortes, submete-se a rigoroso controle valorativo, averiguando-se, em concreto, seu merecimento de tutela.

CONCLUSAO

As obrigacoes propter rem se configuram quando o titular de uma situacao juridica subjetiva real ou possessoria e obrigado, devido a essa condicao, a satisfazer determinada prestacao: a obrigacao esta vinculada a coisa. Os sujeitos da obrigacao propter rem sao individualizados mediatamente com referencia a titularidade de um direito real ou relacao de posse.

A principal controversia atinente as obrigacoes propter rem diz com sua sucessao quando ha a transferencia da coisa antes do seu cumprimento. Nao se discute que o adquirente deve observar todas as obrigacoes reais nascidas a partir da sua titularidade. A duvida e se ele sucede a divida do seu antecessor, em face de quem teria direito de regresso.

Consoante se verificou, no direito brasileiro a obrigacao propter rem vincula o adquirente a partir do momento em que ele se torna titular de direito real ou possuidor da coisa, por forca do art. 502 do Codigo Civil. Nao responde o adquirente, dessa maneira, pelas violacoes efetuadas pelo antigo titular ou possuidor. As obrigacoes propter rem sao ambulatorias e aderem a coisa, mas a violacao destas obriga pessoalmente o transgressor, nao permanecendo na coisa e, por isso, nao se transmitindo ao adquirente.

Note-se que o adquirente deve cumprir todas as obrigacoes propter rem que incidam sobre a coisa nascidas a partir de quando dela se tornou titular ou possuidor, independentemente de eventual anterior descumprimento por parte do alienante. A titulo ilustrativo, o adquirente nao pode se escusar de construir tapumes divisorios (art. 1.927, Codigo Civil) sob alegacao de que tal obrigacao jamais fora cumprida pelo alienante. Por outro lado, os efeitos do inadimplemento do antecessor--e. g. danos decorrentes da nao construcao do tapume--nao se transmite ao sucessor, que apenas responde pelo seu proprio atraso, se houver, na edificacao da divisoria.

No que tange ao condominio edilicio, contudo, o legislador, no art. 1.345 do Codigo Civil, com o intuito de proteger a coletividade dos condominos e garantir a preservacao da coisa comum, tornou o adquirente responsavel pelos debitos preteritos a cargo do alienante, sem que este, por outro lado, perca sua condicao de devedor. O adquirente, dessa forma, adquire a condicao de garantidor e, caso pague os debitos do alienante, pode pleitear ressarcimento em acao de regresso.

Destaque-se, ainda, que no ambito da protecao ao meio ambiente promovida pelo Codigo Florestal, as obrigacoes nele estabelecidas sao reais e, conseguintemente, aderem a coisa. Embora eventual transgressao das normas ambientais pelo antigo proprietario nao vincule o adquirente, este deve, a partir do momento em que se tornou titular, observar rigorosamente os preceitos ambientais e adequar o imovel a todos eles. Nesse sentido, ha convergencia entre o dever imposto ao antigo proprietario de reparar o dano e a obrigacao ambulatoria imposta ao adquirente de adequar sua propriedade, rigorosa e imediatamente, as normas ambientais. O dever de reparar a cargo do alienante e mais amplo e abrange nao apenas a reconstrucao do ecossistema, como tambem a reparacao integral dos efeitos deleterios, inclusive para terceiros, da degradacao do meio ambiente. Esse dever de reparacao obriga pessoalmente o transgressor, nao permanecendo na coisa e nao se transmitindo ao adquirente. Este, a seu turno, tem o dever, a partir do momento em que adquire o bem, de adequa-lo aos preceitos ambientais, sem que seja responsavel pelos danos decorrentes da violacao pregressa do antigo titular.

Importa sublinhar, alem disso, que as obrigacoes propter rem nao se confundem com as chamadas obrigacoes com eficacia real. Estas, em primeiro lugar, nascem do acordo de vontades, ao contrario das obrigacoes propter rem, cuja fonte esta relacionada ao regime de uma situacao juridica subjetiva real ou possessoria. Alem disso, o legislador, uma vez preenchidas certas condicoes, atribui sequela as chamadas obrigacoes com eficacia real, que passam a constituir, assim, tecnicamente, direito real. Portanto, a obrigacao tera eficacia real e sera considerada direito real quando, embora se originando e regendo-se pelas normas aplicaveis a qualquer outra especie obrigacional, e dotada de sequela, desde que observados os requisitos previstos em lei.

As obrigacoes propter rem tambem se diferenciam dos onus reais, que constituem especie peculiar de dever contraposto as prerrogativas asseguradas aos titulares dos direitos reais sobre a coisa alheia. Para a satisfacao de uma obrigacao propter rem, o devedor responde com todo o seu patrimonio, ao passo que no onus real o pagamento do debito se restringe aos limites da coisa onerada. Ao contrario das obrigacoes propter rem, o adquirente se vincula ao cumprimento dos onus reais constituidos anteriormente a sua titularidade. Tal responsabilidade, todavia, limita-se as forcas do objeto do direito real, a menos que haja responsabilidade pessoal do adquirente, vinculando todo o seu patrimonio a satisfacao da divida que onera a coisa.

Ademais, mostra-se consolidado o entendimento de que as obrigacoes reais devem ter conteudo tipico e fonte taxativa. Ressalte-se, contudo, que, no que se refere aos deveres impostos aos condominos por forca da convencao do condominio, a aplicacao dos principios da taxatividade e da tipicidade sofre mitigacao, em virtude do disposto no caput do art. 1.334, que autoriza que os condominos, na convencao de condominio, fixem as obrigacoes que entenderem oportunas para a gestao da vida condominial. E imprescindivel, por isso mesmo, que tais clausulas sejam submetidas a juizo de valor, a fim de verificar se sao merecedoras de tutela.

Portanto, o regime juridico das obrigacoes propter rem no direito brasileiro caracterizase pela sua vinculacao ao estatuto de um direito real ou relacao possessoria, mas, uma vez nascidas, passam a obrigar pessoalmente o titular ou possuidor, nao havendo transmissao, ao adquirente, dos efeitos da violacao perpetrada pelo alienante. Essa regra nao e absoluta, como se observou, para o caso do condominio edilicio, a teor do art. 1.345 do Codigo Civil, que tambem flexibiliza, nos termos do art. 1.332 do mesmo diploma, a incidencia dos principios da taxatividade e da tipicidade as obrigacoes propter rem no ambito da gestao da vida condominial.

DOI: 10.12957/rdc.2017.27440

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Trabalho enviado em 19 de fevereiro de 2017.

Aceito em 06 de abril de 2017.

Milena Donato Oliva (1)

(1) Doutora em Direito Civil pela UERJ. E-mail: mdo@tepedino.adv.br (2) Art. 1.247, Codigo Civil: "Se o teor do registro nao exprimir a verdade, podera o interessado reclamar que se retifique ou anule. Paragrafo unico. Cancelado o registro, podera o proprietario reivindicar o imovel, independentemente da boa-fe ou do titulo do terceiro adquirente".

(3) Art. 425, Codigo Civil: "E licito as partes estipular contratos atipicos, observadas as normas gerais fixadas neste Codigo".

(4) TJRS, Ap. Civ. 70010109957, 20- CC, Rel. Des. Jose Aquino Flores De Camargo, julg. 29.12.2004; TJRS, 20- CC, Ap. Civ. 70009945767, Rel. Des. Heleno Tregnago Saraiva, julg. 23.11.2004; TJMG, Ap. Civ. 1.0701.03.039245-3/001(1), 2- CC, Rel. Des. Brandao Teixeira, julg. 23.11.2004; TJDFT, Ap. Civ. 20030110766765, 1- T Civel, Rel. Des. Joao Egmont Leoncio Lopes, julg. 21.6.2004; TJRS, Ap. Civ. 70071916340, 18- CC, Rel. Des. Joao Moreno Pomar, julg. 12.12.2016; TJRS, Ap. Civ. 70066187139, 20CC, Rel. Des. Dilso Domingos Pereira, julg. 16.9.2015; TJMG, Ap. Civ. 0020641-79.2015.8.13.0637 (1), 16CC, Rel. Des. Wagner Wilson, julg. 22.6.2016 e TJDFT, Ap. Civ. 20150111248015, 1- T Civel, Rel. Des. Teofilo Caetano, julg. 28.9.2016.

(5) "(...) O aspecto eminentemente pratico do novo texto nao descaracteriza a natureza juridica da obrigacao do condomino. Ao contrario, reforca-se na medida em que habilita o condominio a opor-se a transferencia do dominio da unidade antes de adimplidas as obrigacoes da unidade para com o condominio, em virtude do que se pode afirmar que a obrigacao ambulat cum domino. Como se ve, e irrelevante a pessoa do titular da propriedade da unidade na relacao condominio-condomino, pois os direitos e obrigacoes dai decorrentes dizem com a circunstancia da existencia da pluralidade de titulares do dominio de um mesmo bem. Em outras palavras, se estabelecem exclusivamente em razao da coisa havida em co-propriedade, e nao em funcao da pessoa titular da quota-parte. Em consequencia, repelese o argumento de que a aquisicao da unidade diretamente de um dos proprios exequentes excluiria a responsabilidade pelo debito ora cobrado. Se para a existencia da obrigacao de arcar com as despesas comuns e irrelevante a pessoa do titular do dominio e, sim, o fato de existir o condominio, com maior razao e inocuo perquirir a origem da aquisicao (...)" (STJ, REsp. 1654, 4a T., Rel. Min. Salvio de Figueiredo Teixeira, julg. 11.12.1989).

(6) Neste sentido, v. tb. STJ, REsp. 547638, 4a T., Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julg. 10.8.2004; STJ, REsp. 194481, 4a T., Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, julg. 4.2.1999; STJ, REsp 671941, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4a T, julg. 28.3.2006; TJRJ, 4a T, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julg. 28.3.2006 e STJ, AgRg no REsp 1370088 3a T, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, julg. 23.6.2015.

(7) "De acordo com a jurisprudencia do STJ, a obrigacao de demarcar, averbar e restaurar a area de reserva legal constitui-se uma obrigacao propter rem, que se transfere automaticamente ao adquirente ou ao possuidor do imovel rural. Esse dever juridico independe da existencia de floresta ou outras formas de vegetacao nativa na gleba, cumprindo-lhes, caso necessario, a adocao das providencias essenciais a restauracao ou a recuperacao das mesmas, a fim de readequar-se aos limites percentuais previstos na lei de regencia" (STJ, REsp 1276114/MG, 2a T., Rel. Min. Og Fernandes, julg. 4.10.2016).

(8) "As obrigacoes ambientais ostentam carater propter rem, isto e, sao de natureza ambulante, ao aderirem ao bem, e nao a seu eventual titular. Dai a irrelevancia da identidade do dono--ontem, hoje ou amanha--, exceto para fins de imposicao de sancao administrativa e penal. 'Ao adquirir a area, o novo proprietario assume o onus de manter a preservacao, tornando-se responsavel pela reposicao, mesmo que nao tenha contribuido para o desmatamento' (STJ, REsp 926.750/MG, 2a T, Rel. Min. Castro Meira, julg. 20.9.2007. No mesmo sentido, STJ, REsp 343.741/PR, 2a T, Rel. Min. Franciulli Netto, julg. 4.2.2002; REsp 264.173/PR, 1[section] T, Rel. Min. Jose Delgado, julg. 15.2.2001; REsp 282.781/PR, 2[section] T, Rel. Min. Eliana Calmon, julg. 16.4.2002)" (STJ, EREsp 218.781/PR, 1a S., Rel. Min. Herman Benjamin, julg. 9.12.2009).

(9) "O STJ possui entendimento pacifico de que a responsabilidade civil pela reparacao dos danos ambientais adere a propriedade, como obrigacao propter rem, sendo possivel cobrar tambem do atual proprietario condutas derivadas de danos provocados pelos proprietarios antigos" (STJ, REsp 1622512/RJ, 2a T., Rel. Min. Herman Benjamin, julg. 22.9.2016). V. tb. STJ, REsp 1454281/MG, 2a T., Rel. Min. Herman Benjamin, julg. 16.8.2016; STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1203101/SP, 1a T., Rel. Ministro Hamilton Carvalhido, julg. 8.2.2011.

(10) Art. 576, Codigo Civil: "Se a coisa for alienada durante a locacao, o adquirente nao ficara obrigado a respeitar o contrato, se nele nao for consignada a clausula da sua vigencia no caso de alienacao, e nao constar de registro. [section] 1 O registro a que se refere este artigo sera o de Titulos e Documentos do domicilio do locador, quando a coisa for movel; e sera o Registro de Imoveis da respectiva circunscricao, quando imovel. [section] 2 Em se tratando de imovel, e ainda no caso em que o locador nao esteja obrigado a respeitar o contrato, nao podera ele despedir o locatario, senao observado o prazo de noventa dias apos a notificacao".

(11) Art. 8, Lei 8.245/1991: "Se o imovel for alienado durante a locacao, o adquirente podera denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupacao, salvo se a locacao for por tempo determinado e o contrato contiver clausula de vigencia em caso de alienacao e estiver averbado junto a matricula do imovel.

[section] 1 Identico direito tera o promissario comprador e o promissario cessionario, em carater irrevogavel, com imissao na posse do imovel e titulo registrado junto a matricula do mesmo.

[section] 2 A denuncia devera ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo--se, apos esse prazo, a concordancia na manutencao da locacao".

(12) Art. 1.417, Codigo Civil: "Mediante promessa de compra e venda, em que se nao pactuou arrependimento, celebrada por instrumento publico ou particular, e registrada no Cartorio de Registro de Imoveis, adquire o promitente comprador direito real a aquisicao do imovel". Art. 1.418, Codigo Civil: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicacao do imovel".

(13) A distincao entre obrigacao com eficacia real e direitos reais parte do pressuposto de que o direito real se caracteriza pelo poder imediato sobre a coisa. Contudo, como se verificou no item 2, supra, deste artigo, a nota distintiva dos direitos reais reside na sequela.

(14) "(...) O entendimento desta Corte tambem e tranquilo no sentido de que os encargos de condominio configuram modalidade de onus real, devendo o adquirente do imovel responder por eventual debito existente. Trata-se de obrigacao propter rem. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido" (STJ, AgRg no AG 305718/RS, 3a T., Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julg. 29.8.2000, grifou-se). V. tb. STJ, REsp. 109638/RS, 3[section] T, Rel. Min. Waldemar Zveiter, julg. 12.5.1997; STJ, REsp. 6123/RJ, 3[section] T, Rel. Min. Waldemar Zveiter, julg. 11.12.1990; STJ, AgRg no Ag 667222/SP, 3a T, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, julg. 17.11.2005. Cf., ainda, TJRJ, Ap. Civel 0328426-87.2013.8.19.0001, 10[section] CC, Rel. Des. Pedro Saraiva De Andrade Lemos, julg. 14.9.2016; TJMG, EAC 1.0024.13.101443-3/002, 14[section] CC, Rel. Des. Estevao Lucchesi, julg. 9.6.2016; e TJRS, Ag 70054040761, 21a CC, Rel. Des. Genaro Jose Baroni Borges, julg. 4.9.2013.

(15) Confiram-se os seguintes dispositivos do Codigo Civil: art. 978; art. 1.105, paragrafo unico; art. 1.276, [section] 2; art. 1.315; art. 1.474; art. 1.488; art. 1.647, I; art. 1.687; art. 1.691. Vejam-se, ainda, os arts. 279 e 292 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973.
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Author:Oliva, Milena Donato
Publication:Direito da Cidade
Date:Jun 1, 2017
Words:8963
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