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Mercado imobiliario de bens patrimoniais: um modelo interpretativo a partir do centro historico do Recife (Brasil).

RESUMO | A partir do decenio de 1990, quando o Brasil se insere no processo de globalizacao da economia, os centros historicos das suas cidades--que, nas duas decadas anteriores, haviam sido abandonados pelas atividades de prestigio dos setores do comercio e dos servicos--passam a assistir a volta de investimentos nessas atividades, em partes dos seus territorios. Decerto, tais investimentos vem tendo implicacoes no desempenho dos respectivos mercados imobiliarios. Dai o objetivo deste ensaio: desenhar--tendo como fundamento as caracteristicas inerentes a esses mercados e a evidente dependencia do seu dinamismo as politicas publicas--um esboco interpretativo do seu funcionamento, investigando-se os condicionantes da oferta e demanda, decorrentes dessas politicas, e as implicacoes dos ajustes nos precos neles praticados.

PALAVRAS-CHAVE | mercado imobiliario, patrimonio, politica urbana.

ABSTRACT | From the 1990s, when Brazil was engaged on the process of globalizing her economy, the historic centers of her cities--which, in the previous two decades, had been abandoned by the prestige activities of the commerce and service sectors--started to witness investments being put back into these activities, in parts of her territories. Of course, there have been implications as a result of such investments for the performance of the respective real estate markets. Hence the purpose of this study is: to sketch out--based upon the characteristics inherent in these markets and the obvious dependence of its dynamism on public policies--an interpretative outline of how this has been working, by investigating what factors condition supply and demand, arising from these policies, and the implications of the adjustments in prices carried out in these markets.

KEYWORDS | real estate market, heritage, urban policy.

Introducao

Na decada de 1990, o cenario economico brasileiro--marcado pela largada do processo de insercao do pais na economia globalizada e pelos baixos indices nacionais de crescimento, aliados ao processo de descentralizacao politico-administrativa--instigou diversos governos locais a aderirem ao chamado modelo de planejamento estrategico de cidades (city marketing), visando a atracao de empresas. E nesse contexto que os centros historicos, embora abandonados, passaram a ser reconhecidos por essas instancias governamentais, como capazes de contribuir para o desenvolvimento local, e se tornaram objeto de fortes investimentos publicos e privados.

Nao surpreende que tais investimentos tenham repercutido no funcionamento do mercado imobiliario desses centros, tema ainda pouco investigado nos meios academicos brasileiros. Os estudos sobre o mercado imobiliario tem privilegiado os investimentos na producao de unidades habitacionais novas e suas implicacoes na estruturacao do espaco urbano. Por isso, estiveram fortemente relacionados as politicas nacionais de habitacao. Nao sem razao, adquiriram grande centralidade, durante a vigencia do Banco Nacional de Habitacao bnh) (1964-1986), que assegurava recursos para a producao e a comercializacao de imoveis residenciais. Perderam vigor entre a decada de 1990 e a primeira metade dos anos 2000, em razao da ausencia de uma politica nacional nos moldes e dimensoes do bnh. Foram retomados recentemente, sob o impulso da vigencia de uma nova politica nacional de habitacao. (2)

Quanto ao mercado imobiliario em centros historicos, so ha bem pouco tempo vem sendo objeto de estudos. Destaque-se o pioneirismo da pesquisa em rede --coordenada pela autora deste texto e iniciada em 2013--, objetivando desvendar funcionamento desse mercado e tomando por objeto empirico de analise os centros historicos do Recife, Olinda, Sao Luis e Belem. No caso do Centro Historico do Recife (chr)--balizador das reflexoes aqui apresentadas--, a analise apontou que e composto de varios submercados, identificaveis pelos diversos niveis de qualidade das edificacoes e do espaco publico, assim como pelas funcionalidades e dinamicas proprias, embora fortemente correlacionadas.

A partir dai surgiram os seguintes questionamentos: (i) quais elementos distinguem o mercado imobiliario em centros historicos no confronto com o mercado imobiliario de unidades novas? quais os condicionantes da oferta e da demanda por imoveis nos centros historicos? Essas indagacoes evidenciaram a necessidade da formulacao de um referencial teorico, propiciador de elementos indispensaveis a analise das informacoes levantadas.

Frente a essa exigencia, e o seguinte o objetivo deste ensaio: desenhar um esboco interpretativo do funcionamento do mercado imobiliario, em centros historicos brasileiros, investigando-se os condicionantes da oferta e demanda, decorrentes das politicas publicas, adotadas a partir dos anos de 1990, e as implicacoes desses condicionantes nos precos neles praticados.

Realizar esse objetivo demanda, em primeiro lugar, caracterizar-se o mercado imobiliario nos centros historicos, no que diz respeito aos tipos de bens transacionados, aos agentes imobiliarios que operam nele, destacando seus respectivos niveis de informacao, e as suas particularidades, notadamente no confronto com o mercado imobiliario de unidades habitacionais novas. Em seguida, mostrar-se --tomando por balizamento o Centro Historico do Recife--que os investimentos privados nos centros historicos sao tributarios de politicas publicas capazes de promover ajustamentos entre a oferta e a demanda por espaco construido e, como desdobramento, proporcionar um novo dinamismo imobiliario (valorizacao), em certas porcoes dos seus respectivos territorios. Esses dois momentos--o de caracterizacao dos bens transacionados e dos agentes desse mercado, e o de analise da dependencia do retorno desses investimentos as politicas publicas--fornecerao os elementos essenciais para (i) o reconhecimento do modelo de mercado, a partir do qual tais agentes tomam suas decisoes, e (ii) o desenho do esboco interpretativo do funcionamento do mercado em questao, considerando-se os ultimos 25 anos.

Particularidades do mercado imobiliario em centros historicos

Para apreender os mecanismos presentes no funcionamento de qualquer mercado, e necessario, de inicio, caracterizar os tipos de bens transacionados e os agentes que operam neles. No caso do mercado imobiliario nos centros historicos, os produtos sao materialmente diversos, quanto a tipo (sobrado, casa, apartamento, sala, loja, garagem), tamanho, material de construcao, estado de conservacao e, por obvio, localizacao dos imoveis. Nesse mercado, comercializam-se imoveis com poucos metros quadrados (como salas, isto e, com tamanho suficiente para a instalacao de um pequeno comercio ou servico), mas tambem com muitos metros quadrados (capazes de abrigar uma loja de departamento, por exemplo). Sao tambem negociados, tanto imoveis em ruina, quanto outros em excelente nivel de conservacao. Transacionam-se espacos para diferentes fins comerciais e de prestacao de servico, bem como para fins habitacionais. Sao comprados imoveis novos (poucos) e imoveis seculares. Sem duvida, trata-se de um mercado de produtos fortemente heterogeneos, bem distinto do mercado de imoveis habitacionais novos, onde, evidentemente, existem diferenciacoes, embora nao tao acentuadas, dado nao se tratar de bens de tao diferentes epocas.

Nos centros historicos, os precos se descolam dos precos originais de producao dos imoveis a venda. Como se sabe, o preco de producao de um imovel novo e formado pelos custos de producao, acrescidos do lucro medio praticado pelo setor imobiliario. Ora, como diz respeito a bens edificados em periodos diversos, o preco de producao encontra-se diluido durante a sua longa vida. Se o preco de mercado nao mantem relacao com o preco de producao, e mais apropriado falar-se em preco, essencialmente dependente das condicoes de circulacao que, no caso em pauta, sao subordinadas ao poder de compra de uma demanda, interessada por localizacoes nao reproduziveis.

Todavia, as diferenciacoes nao sao unicamente relativas aos produtos imobiliarios disponibilizados no mercado, mas tambem concernem as diferenciacoes espaciais, isto e, as diversas localizacoes existentes em um dado centro historico. Essas diferenciacoes revelam-se na qualidade dos espacos publicos, na oferta de infraestruturas e servicos e, tambem, no grau de concentracao de determinadas atividades. Afinal, e a concentracao de compradores de determinados produtos (em certas areas, ruas ou entroncamentos) e a raridade de estabelecimentos disponiveis (para serem transacionados) que conferem, a cada modalidade de produto e de servicos (eletrodomesticos, servicos de tecnologia da informacao e comunicacao, servicos educacionais ...), um preco, decorrente da localizacao. Nao surpreende, pois, que, em cada um dos centros analisados, no ambito da mencionada pesquisa, tenham sido encontradas concentracoes espaciais de determinados estabelecimentos.

Quanto aos agentes, a pesquisa em andamento identificou os mais importantes. Alem dos vendedores e compradores, locadores e inquilinos, atuam as tres esferas de governo: federal, estadual e municipal. A interferencia dessas esferas ocorre, notadamente, por meio de politicas publicas de dotacao e/ou renovacao de infraestruturas, disponibilidade de credito, renuncia fiscal, cessao de espacos construidos e terrenos, tornando-se agentes decisivos, para viabilizar o retorno do capital aos centros historicos (questao a ser abordada mais adiante, com o exemplo do CHR).

No que respeita aos vendedores e locadores, algumas caracteristicas foram identificadas. Eles atuam, a partir de estrategias ora convergentes (quando se considera seu comportamento no interior do centro historico), ora divergentes (vis a vis ao comportamento dos agentes que atuam no mercado imobiliario de unidades habitacionais novas). Tais comportamentos apresentam variacoes, conforme o periodo considerado, e revelam a logica de valorizacao--ou desvalorizacao--de seus respectivos capitais imobiliarios.

Estrategias convergentes ocorrem, porque, no caso dos referidos centros, a maioria dos proprietarios de imoveis foi submetida--como anotado--a um processo de desvalorizacao dos seu(s) imovel(eis). Ora, a desvalorizacao, conforme Neil Smith (2003), faz parte da logica de funcionamento do mercado imobiliario em geral, que provoca a degradacao desses centros e, como desdobramento, a diminuicao dos precos de venda dos imoveis (rent gap) e dos alugueis, afetando negativamente os vendedores e os locadores que atuam neles e beneficiam os capitalistas atraidos por essas areas, em decorrencia, como se vera adiante, das benesses ofertadas por meio das politicas publicas.

Ja as estrategias divergentes acontecem, porque os proprietarios se comportam de forma diferenciada dos agentes que conformam a oferta do mercado imobiliario de habitacoes novas. Sabe-se que, no caso brasileiro, a Politica Nacional de Habitacao, capitaneada pelo bnh, foi responsavel por um processo, ate entao sem precedente, de acumulacao de capital, no ambito do setor imobiliario. Tal processo teve, entre outras consequencias, a substituicao de antigas estruturas residenciais de alta qualidade por estruturas verticalizadas e a criacao de novas centralidades (Lacerda, Zancheti & Diniz, 2000). Foi e continua significando uma destruicao criativa, para utilizar os termos do economista austriaco Joseph Schumpeter (1883-1950), reconhecido como profeta desse tipo de destruicao, por ele considerada como fator essencial da realidade capitalista. No caso do setor imobiliario, tal fator escancara a imprescindibilidade da constante procura de inovacoes espaciais, a custa, muitas vezes, do aniquilamento de espacialidades pre-existentes.

Foi exatamente nesse contexto que os centros historicos foram fortemente penalizados. As normas protecionistas, aliada a ausencia de incentivos, poupavam-nos da destruicao criativa, ao custo de baixos precos imobiliarios, que passaram a significar a condicao necessaria para--em futuro nao tao longinquo--o retorno do interesse do capital por essas areas, como bem admite Smith (2003). Neste caso, trata-se de capital referido as tradicionais empresas do mercado imobiliario, mas tambem a empresas do moderno setor comercial e de servicos.

Embora Smith (2003) anuncie o retorno do interesse do capital pelos centros historicos, nao esclarece quais os tipos de capital em jogo nesse processo, os seus detentores e suas respectivas estrategias. Dito de outra maneira, ele nao explicita que, em geral, se trata de dois grupos de agentes rivalizando-se.

De um lado, estao os proprietarios de bens imobiliarios que--localizados nos centros historicos, quase sempre antigos, e destinados a abrigar varios tipos de atividade--sao regidos por normas urbanisticas restritivas do direito de intervencao e adaptacao. Os instrumentos legais de preservacao levam a supor-se que a vida util do imovel nao se esgotara, "tendo em vista a obrigatoriedade da sua preservacao, aliada ao fato de nao ser permitido acrescimo na ocupacao dos seus terrenos. Adicione-se, ainda, que nesse centro e vetada a utilizacao do remanescente do terreno para a construcao de edificio verticalizado, pois este prejudicaria a integridade da paisagem historica da area de ambiencia" (Bernardino & Lacerda, 2015). Sendo assim, existem duas opcoes para esses proprietarios: ruina ou reforma. Trata-se, portanto, de um mercado com alto grau de inelasticidade por parte da oferta. E esse mercado que, a partir da decada de 1990, sera reinventado. Novas combinacoes -nos termos mais adiante explicados--serao neles introduzidas.

Do outro lado, estao os produtores de bens imobiliarios novos que--localizados fora das areas historicas e direcionados, na sua grande maioria, ao atendimento dos anseios de uma demanda habitacional, formada por individuos de media e alta renda--sao regidos por normas urbanisticas de relativamente alto nivel de flexibilidade. Esta-se, pois, diante de um mercado de elevado grau de elasticidade da oferta e, alem disso, "pautado na negacao', na 'desconstrucao' do centro historico enquanto lugar de moradia" (Bernardino & Lacerda, 2015, p. 62). Trata-se de um mercado estimulado por politicas habitacionais direcionadas a producao e a comercializacao de novas unidades habitacionais e, com elas, a emergencia de novas espacialidades.

O grau de elasticidade da oferta depende, em grande parte, da propensao dos empresarios do setor imobiliario para empreender combinacoes nao habituais. Schumpeter, no seu livro Teoria do desenvolvimento economico (2012) considera que o termo empreendimento deve ser utilizado unicamente quando se trata de novas combinacoes. Convem reproduzir uma passagem do aludido compendio: "Damos o nome de empreendimento' a implantacao de novas combinacoes, assim como tambem as suas materializacoes em instalacoes fabris etc. Chamamos empresarios aos sujeitos economicos cuja funcao e a imposicao de novas combinacoes, e que sao o elemento ativo" (Schumpeter, 2012, p. 152). No caso do tradicional setor de producao de habitacoes novas, os empresarios sao os promotores imobiliarios, que lancam novas combinacoes, cujas materializacoes sao inovacoes, em termos de produto e/ou de espacialidade (condominios fechados com variados servicos, bairros planejados ...).

Sao novas combinacoes, no sentido da utilizacao das possibilidades economicas existentes, assumindo, conforme Schumpeter (2012), formas diferenciadas: (i) producao de um novo bem para uma clientela ainda nao familiarizada; (ii) introducao de um novo metodo de producao, que o respectivo ramo industrial ainda nao conhece; (iii) abertura de uma zona de venda, ou seja, de um mercado no qual o respectivo ramo ainda nao tenha sido introduzido; (iv) conquista de uma nova fonte de fornecimento de materias primas; e (v) introducao de uma reorganizacao, como a criacao de monopolio. Em suas linhas centrais, a implantacao de novas combinacoes resulta em uma destruicao criativa, termos tao caros para apreender-se a logica dos promotores mobiliarios, no que se refere a criacao de novos produtos e espacialidades, inculcando novas necessidades nos consumidores, ao custo da destruicao de parte da cidade existente.

Importa esclarecer que, no caso dos centros historicos, o comportamento dos proprietarios de imoveis, durante as decadas de 1970 e 1980, nao foi guiado pelas referidas combinacoes. Dito de outra maneira, esses proprietarios nao se comportavam como empresarios schumpterianos. Muitos deles conservavam os imoveis precariamente. O poder publico, por sua, vez, nao mantinha de forma adequada as infraestruturas e os servicos urbanos existentes. Agindo desse modo, ele participava, juntamente com os proprietarios, da reproducao das precarias espacialidades existentes. Na medida em que os bens imobiliarios se degradavam, os vendedores ou locadores nao conseguiam realizar as expectativas do mercado de imoveis do restante da cidade. E como se cada um deles estivesse seguro do chao onde pisava: sentia-se apoiado pela inercia dos demais que, por sua vez, esperavam dele o comportamento habitual. Abandonar esse comportamento seria enfrentar o novo e, com ele, a incerteza.

Isso ocorreu nesses centros, nas duas referidas decadas, por causa da ausencia de politicas publicas, capazes de garantir meios necessarios a circulacao dos bens imobiliarios, isto e, que assegurassem, entre outros incentivos, concessoes de creditos suscetiveis de afastar esses vendedores nao schumpterianos, substituindo-os por empresas ou investidores individuais. Esses ultimos seriam atraidos pelos provaveis ganhos, provenientes do aluguel as empresas que, por sua vez, deteriam as condicoes necessarias a modernizacao dos imoveis, gracas a incentivos que lhes propiciassem a elevacao do respectivo poder de compra.

Os ensinamentos de Schumpeter--embora nao direcionados a analise do mercado imobiliario, mas ao exame do desenvolvimento economico em geral--sao valiosos, para entender o porque desse retorno, ou seja, dos investimentos nos centros historicos das cidades brasileiras. Para esse economista, a imposicao de novas combinacoes --que, ao contrario das ja existentes, nao podem ser financiadas por rendimentos do percurso habitual do capital--exige dispor-se de credito.

A conexao entre credito e implantacao do novo, que aqui ja se anuncia e que sera mais tarde expressa de forma muito mais nitida, nao se pode tambem estranhar, porque, em primeiro lugar, e mental como historicamente obvio que o credito e necessario sobretudo para isso, e que desta maneira tambem se embrenhou nas atitudes de empresa 'correntes'--por um lado, porque era preciso para a sua fundacao, por outro, porque o seu mecanismo, uma vez existente por razoes obvias tambem se estendeu as antigas combinacoes. [...] O sistema capitalista de credito surgiu de facto do, e ligado ao financiamento de novas combinacoes--em todos os paises, ainda que em cada um deles de maneira especifica. (Schumpeter, 2012, pp. 144-145)

Com o objetivo de melhor apreender a funcao do credito e de outros tipos de incentivo, no processo de retorno do interesse do capital pelos centros historicos, mostrar-se-ao, a seguir, as politicas publicas, implantadas nos ultimos 25 anos e rebatidas neles. A analise tera por fundamento o CHR.

Incentivos financeiros setoriais: emergencia de novas espacialidades no Centro Historico do Recife

A Cidade do Recife (3) surgiu na primeira metade do seculo XVI. Teve como inicio um ancoradouro natural, formado por arrecifes, que servia de porto. Sua mais importante funcao era a exportacao do acucar produzido nos engenhos que ocupavam as varzeas dos rios Capibaribe e Beberibe. Em decorrencia dessa atividade portuaria, surgiu um povoado na Ilha do Recife, entao conhecida como Povoacao dos Arrecifes ou Ribeira Marinha dos Arrecifes, hoje Bairro do Recife. A partir do seculo xvii, a ocupacao foi se estendendo, primeiramente para os bairros de Santo Antonio e Sao Jose e, posteriormente, para o Bairro da Boa Vista. Sao esses quatro bairros que a grosso modo conformam o CHR. (4) No inicio do seculo XX, em decorrencia do seu estado de degradacao, foi objeto de intervencoes urbanisticas. Todavia, no periodo de 1970 a 1990, conheceu outro processo de degradacao.

A primeira iniciativa para reverter esse quadro decorreu do Plano de Revitalizacao do Bairro do Recife (PRBR) (1992), o qual fazia parte do Programa Integrado de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste (Prodetur), gerenciado pelo Banco do Nordeste, com recursos do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) (Zancheti & Lacerda, 1998). Tinha como objetivo transformar a economia do bairro, tornando-o um centro regional de servicos modernos, comercio, lazer e cultura, para a populacao da cidade, e um centro de atracao turistica nacional e internacional. O Plano foi conduzido mediante uma estrategia de parceria entre o poder publico e agentes privados. Para atrair esses agentes, o poder publico fez uma serie de investimentos em recuperacao das infraestruturas. Ademais, a implantacao do Plano foi acompanhada por uma legislacao que instituia renuncia fiscal do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto Sobre Servicos (ISS). O primeiro tipo de renuncia incidia sobre os imoveis recuperados, importando o nao pagamento do iptu, durante determinado periodo (de 2 a 10 anos), dependendo do tipo de trabalho realizado no imovel (da simples reforma ate a restauracao). O segundo correspondia a uma renuncia de 5% sobre o faturamento total da atividade que viesse a se localizar no bairro em questao. Procurava-se re(criar) aquela espacialidade, a partir de uma nova combinacao: edificacoes antigas passariam a abrigar servicos modernos de comercio, de lazer e de cultura. E, para isso, era necessaria, alem da renuncia, a renovacao das infraestruturas e a concessao de creditos para a recuperacao das edificacoes, o que se deu por meio do Programa Monumenta. (5)

Apesar de todo o aparato ofertado as firmas pelo poder publico, a partir do final da decada de 1990, algumas atividades (como bares e restaurantes) fecharam suas portas, na medida em que nao existia, no proprio bairro, demanda gerada por outras atividades. De qualquer forma, os empresarios das mencionadas atividades miraram o novo, tentaram construir para eles um novo caminho e fracassaram. Contudo, o percurso de rentabilidade estava aberto para outros agentes, inclusive para os proprietarios de imoveis desse bairro, os quais assistiram a uma valorizacao imobiliaria, no periodo de 1993 a 1996 (Zancheti & Lacerda, 1999), colocando-os em posicao privilegiada para a realizacao de precos de monopolio.

Diante do que se vinha assistindo, nao surpreende que, desde o inicio do presente seculo, as estrategias do Plano de Revitalizacao tenham sido abandonadas, comecando-se um novo ciclo: o Governo do Estado de Pernambuco lancou o Projeto Porto Digital Empreendimentos e Ambiente Tecnologico (2000), resultado de uma triplice operacao concertada, envolvendo as esferas publica, privada e academica, com foco no desenvolvimento de software. A area para a instalacao desse parque tecnologico foi o Bairro do Recife. No sentido de prepara-lo para recepcionar as empresas, fizeram-se altos investimentos (aproximadamente 38 milhoes de dolares a precos de maio de 2017) (6) pelo Governo do Estado de Pernambuco, resultando na implantacao de 8 km de fibras oticas e 26 km de dutos de ventilacao e saneamento (www.olhardigital.uol.com.br). Dessa forma, o Estado passou a ofertar seguranca e rapidez nos fluxos de informacao, elemento essencial nos criterios de decisao locacional das empresas de tic. A iniciativa contou, segundo Lacerda e Fernandes (2015), tambem com o apoio da Financiadora de Estudos e Projetos (finep), por meio do primeiro edital de parques tecnologicos. (7) Acresce, ainda, como incentivo, a Lei da Informatica, editada em 1991. (8) Consoante as aludidas autoras,

O parque tecnologico compreende atualmente 255 'empresas embarcadas', alem de um conjunto de instituicoes dos setores de TIC e da chamada Economia Criativa. Embarcadas sao chamadas as empresas que, por se localizarem na ilha, gozam de incentivo fiscal municipal especifico, a reducao de 5% para 2% do iss, sendo esse um fator nao desprezivel para a atratividade locacional do Bairro do Recife. Referindose as empresas, o NGPD [Nucleo Gestor do Porto Digital] calcula que empreguem cerca de 7.100 profissionais qualificados, 500 dos quais empreendedores, e que seu faturamento tenha ultrapassado a marca de um bilhao de reais nos ultimos tres anos, a partir de contratos de prestacao de servicos firmados com clientes locais e de fora do Estado, sendo que estes ultimos representariam 65% do total. (Lacerda & Fernandes, 2015, p. 238).

O incentivo fiscal, principal beneficio disponibilizado as empresas "embarcadas", consiste na reducao de 60% do iss, assegurada pela Lei no. 17.244/2006, alterada pela Lei no. 17.942, de 2013, para ampliar a abrangencia territorial do Parque, que passou a incluir um quadrilatero no Bairro de Santo Amaro. Em 2015, uma nova alteracao (Lei no. 18.168), incluiu os bairros de Santo Antonio, uma parte do de Sao Jose e os lotes da Avenida Conde da Boa Vista. Em suas linhas centrais, a ideia e conferir maior elasticidade na oferta de imoveis destinados ao desenvolvimento desse ambiente tecnologico. Tal expansao, como bem admitiu o presidente do ngpd ao Jornal do Commercio (2015), deve-se a falta de espaco no Bairro do Recife, com repercussoes nos seus precos imobiliarios, que passaram a deter fortes componentes de monopolio locacional.

Os imoveis comerciais e de servicos valorizaram-se 132%, no periodo de 2008 a 2013, tempo escolhido pela aludida pesquisa sobre os centros historicos (9) (Lacerda & Anjos, 2014). Tal valorizacao, estimada a partir dos dados das transacoes de compra e venda constantes do Cadastro do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mostra-se superior a media nacional (121,6%) de venda do metro quadrado de unidades habitacionais novas (Nakagawa, 2014). Quanto a evolucao desse mesmo preco, no Recife, dispoe-se apenas da informacao relativa ao periodo de julho de 2010 a outubro de 2013: o indice fipe-zap, que sinaliza uma valorizacao de 84,5% (muito aquem, portanto, dos 132% do Bairro do Recife, muito bem posicionado nacional e localmente). Cabe anotar que a evolucao do indice Geral de Precos--Mercado (igpm), nesse mesmo periodo, foi de 42,80% (http://calculoexato.com.br). Ademais, como apreendido durante a pesquisa, o prestigio--enquanto funcao de diferenciacao para as empresas localizadas no Bairro do Recife--tambem contribui para essa valorizacao. A figura 1 indica a variacao do preco medio por metro quadrado em cada bairro do CHR que, grosso modo, corresponde a um submercado imobiliario.

Acresce, como indicado por Lacerda e Fernandes (2015), a cessao, ao ngpd, por parte do Governo do Estado, de espacos construidos, alugados as empresas de tic e de Economia Criativa. Esse Nucleo (uma organizacao privada sem fins lucrativos) vem atuando como agente imobiliario, ora viabilizando espacos fisicos, mediante cessao onerosa ou nao, ora identificando aqueles disponiveis no aludido mercado.

Some-se a isso a mais recente operacao no Bairro do Recife: o Projeto Porto Novo, intervencao urbana no Cais do Porto, em implantacao desde 2012. Este Projeto pretende--por meio da recuperacao dos oito antigos armazens e da dotacao de infraestruturas do Porto--integrar lojas, bares e restaurantes, escritorios, cinemas, museu, centro de convencoes e terminal maritimo de passageiros. O megaempreendimento vem sendo viabilizado mediante parcerias publico-privadas. O poder publico cedeu a area (mediante arrendamento), por 25 anos, ao Consorcio Porto Novo Recife, formado pelo Grupo Excelsior, (10) GL Empreendimentos, Hima Participacoes sa e Maxxima Empreendimentos Imobiliarios. Uma nova espacialidade, a partir de novas combinacoes financeiras, vem sendo recriada ali.

As politicas publicas nacionais direcionadas a educacao superior--em implantacao por meio do Programa Universidade para Todos (ProUni, bolsas de estudo para alunos carentes, instituido em 2004), do Fundo de Financiamento Estudantil (Fies, criado em 1999, aumento da demanda por vagas nas universidades) e do Programa de Melhoria do Ensino das Instituicoes de Educacao Superior (ies, criado 2009 e destinado a obras civis e equipamentos)--tem tido, tambem, implicacoes no CHR, notadamente no Bairro de Santo Antonio. Este bairro, a conta da oferta de imoveis com precos relativamente baixos (rentgap), em decorrencia dos respectivos estados de conservacao e do fato de estarem situados no coracao da metropole recifense, foi descoberto pelo setor privado de educacao superior. Nele, a quantidade de transacoes de compra e venda, no periodo de 2008-2013, foi significativa (482), frente ao respectivo estoque de enderecos (1.470), valendo ressaltar-se que a quase totalidade negociada se destinou a estabelecimentos de ensino superior. O relativamente baixo preco praticado no periodo--quando a valorizacao dos imoveis comerciais e de servicos chegou a apenas 43,5% (Lacerda & Anjos, 2014) (11)--revela o grau de deterioracao das edificacoes e, ao mesmo tempo, a disposicao de as empresas arcarem com os custos de recuperacao, apostando na criacao de um ambiente de geracao de conhecimento. Com a recente expansao territorial do favorecimento fiscal as empresas de tic e de Economia Criativa aos demais bairros do CHR, essas firmas ficam, obviamente, mais bem posicionadas no mercado imobiliario de compra e venda e de aluguel. Com a isencao de 60% do iss, poderao arcar com maiores custos de acesso ao espaco construido neste bairro.

Convem ressaltar que o estudo sobre o mercado imobiliario no CHR selecionou, dos 11.498 enderecos existentes, (12) uma amostra estatistica de 307 a serem pesquisados. Desses, 168 enderecos (ou seja, 49,85% do total) haviam sido alugados ou vendidos, no periodo de 2008-2013. Dos 168, 60,12% (101 enderecos) correspondiam a aluguel comercial e de servicos e 31,55% (53 enderecos), a aluguel de moradias. As operacoes de compra e venda durante os seis anos considerados representaram apenas 6,84% (12 enderecos). Tais dados assinalam a significativa primazia do mercado imobiliario de aluguel, no chr. Essa forte dinamica de aluguel, especificamente de imoveis comerciais e de servicos, com certeza foi estimulada pelas empresas de tic e de ensino superior, bem como pelo estimulo ao consumo.

Afinal, na primeira decada do presente seculo, ocorreu um enorme incentivo ao consumo. Como bem afirma a economista Tania Bacelar (2014), a melhoria do quadro fiscal do Brasil abriu espaco para a retomada de politicas publicas, em especial das federais, destacando-se as politicas sociais, estimuladoras do crescimento da renda das familias, aliado a significativa elevacao do salario minimo, em um contexto de inflacao mais controlada. Segundo essa economista, "a elevacao da renda das familias e a retomada do crescimento da economia--esta associada a uma politica de credito ativa--que se acompanhou do aumento dos empregos, estimularam o consumo interno" (Ibid., p. 544). Uma das implicacoes desse processo foi o aumento significativo da demanda por produtos do comercio varejista popular, em todas as cidades brasileiras. No caso do chr, representou uma dinamica maior desse tipo de comercio, notadamente no Bairro de Sao Jose, inclusive estimulando o surgimento do comercio de produtos chineses de baixa qualidade e acirrando ainda mais a disputa entre o uso comercial e o uso habitacional ainda existente, nesse bairro e no da Boa Vista.

Esses dois bairros--com partes expressivas deterioradas--conheceram incremento dos domicilios permanentes (cerca de 13,03%), no periodo de 2000 a 2010, segundo dados do ibge. Na maioria das vezes, os incrementos foram viabilizados pela subdivisao de algumas unidades habitacionais. Ademais, o mercado imobiliario habitacional de aluguel, nesses dois bairros, ocupa um lugar privilegiado, representando cerca de 45% dos seus domicilios particulares permanentes, mais de duas vezes o indice da Cidade do Recife, no seu todo (22,24%). Trata-se de uma forma de acesso a moradia, empregada, sobretudo, por uma populacao de baixos rendimentos, insuficientes para recupera-la e mante-la. Assim, partes importantes das suas respectivas espacialidades sao reproduzidas, sem se desprenderem das proprias herancas historicas, forjadas nos ultimos 40 anos, o que se traduz na baixa valorizacao imobiliaria.

Nos Bairros de Sao Jose e da Boa Vista, ocorreu uma valorizacao imobiliaria, embora nao no mesmo molde do Bairro do Recife: seus imoveis comerciais e de servicos valorizaram-se em 58,88% e 41,33%, respectivamente (Lacerda & Anjos, 2014) no periodo de 2008 a 2013. Deveu-se isso a ausencia de uma politica de incentivo a moradia (a exemplo de locacao social) e tambem de investimentos (na recuperacao de infraestruturas urbanas). E notoria, portanto, a importancia do mercado de locacao, tanto no que se refere a espacos construidos e destinados tanto as atividades de comercio e de servico, quanto a habitacao.

Ressalte-se, ainda, que os bairros do entorno do Chr vem, a partir dos anos 2010, despertando o interesse do setor imobiliario de unidades habitacionais novas. Afinal, os investimentos realizados, nos ultimos 25 anos, no chr, repercutiram na geracao de novos postos de trabalho e, por extensao, contribuiram para a formacao de uma demanda por moradia que--em tempos de imobilidade urbana--esteja preferivelmente proxima ao trabalho. Esses bairros vem, assim, conformando uma nova fronteira de expansao do setor imobiliario formal. Bernardino e Lacerda (2015) mostram a tensao estabelecida entre a obsolescencia das moradias no chr e a emergencia de novas habitacoes no seu entorno.

Muitos outros centros historicos brasileiros estao passando por esse mesmo processo, guardando suas especificidades, em termos de intensidade e abrangencia territorial. Tracar um esboco interpretativo acerca de como os diversos tipos de incentivos--ofertados pelo poder publico, nos ultimos 25 anos--vem provocando ajustes entre a oferta e a demanda dos seus respectivos mercados imobiliarios constitui o objetivo do item a seguir.

Esboco interpretativo do mercado imobiliario em centros historicos

Convem esclarecer, desde logo, que elucidar o funcionamento de um mercado imobiliario significa, em ultima instancia, desvendar os mecanismos de formacao dos seus precos. Acontece que nao existe abordagem--seja ela marxista, neoclassica ou cepalina--que trate de precos e de funcionamento de mercado, sem considerar as relacoes sociais. Para Marx, por exemplo, os mecanismos de preco se inserem no interior de um modelo de concorrencia perfeita. Para os neoclassicos, os mecanismos de formacao dos precos sao diferenciados, conforme se trate de concorrencia perfeita ou de monopolio. Para os cepalinos, os precos se formam, a partir de um modelo de troca desigual, baseado no monopolio comercial ou tecnologico de um pais (Lacerda, 1993).

No caso do mercado imobiliario, em centros historicos, trata-se de um problema microeconomico (13) que, como se vera adiante, e influenciado por variaveis macroeconomicas e, ate mesmo, nao economicas, que se traduzem nos precos praticados. Como revelado, em recente publicacao da autora do presente texto, em parceria com Anjos (2014), o aludido mercado funciona, a partir de um modelo de concorrencia monopolista, pelas razoes abaixo anotadas.

Esse mercado caracteriza-se pela presenca de varios locadores e vendedores --proprietarios ora de muitos, ora de poucos metros quadrados construidos--cuja acao isolada nao tem influencia nos precos que, apesar do grau de inelasticidade da oferta, flutuam segundo as condicoes da oferta e da demanda. Por seu turno, a demanda tambem e caracterizada pelo elevado numero de agentes (empresas, investidores individuais e usuarios de habitacao). Estar-se-ia, portanto, diante de uma situacao de concorrencia perfeita? Nao e o caso, porquanto outras caracteristicas estao presentes nesse mercado. De fato, o mercado competitivo pressupoe agentes munidos de informacao perfeita sobre ele, e com livre acesso, alem da homogeneidade das mercadorias.

Quanto ao grau de informacao, vendedores e locadores dispoem de dados sobre os precos historicos dos bens imobiliarios transacionados e localizados nas proximidades dos seus respectivos imoveis. Tais informacoes, na vida moderna, podem ser obtidas por meio de sites especificos (internet) e bastam para que os imoveis nao sejam vendidos ou alugados a um preco inferior aquele que vinha sendo praticado, no mercado, por produtos semelhantes. Os vendedores e locadores negociarao, se os precos forem suficientes para garantir um rendimento que gere um retorno proximo ou superior a taxa normal de juros. Da mesma forma, os compradores e os inquilinos levarao em conta os precos de unidades semelhantes ja negociadas, de forma a balizar as transacoes.

Todavia, pode acontecer--como ocorreu no inicio do processo de intervencao nos Bairros do Recife e de Santo Antonio--que os proprietarios dos imoveis nao detenham as informacoes sobre o potencial de valorizacao imobiliaria, diferentemente da demanda formada por empresas e por investidores individuais. Tal situacao contribui para a realizacao de baixos precos (rent gap), assinalando uma caracteristica de monopolio informacional por parte desses ultimos agentes. (14)

Por outra parte, embora haja relativamente pouca elasticidade por parte da oferta, dado tratar-se de uma area institucionalmente protegida, a entrada ou a saida dos agentes desse mercado e livre, nao alterando os precos. Essa caracteristica sinaliza uma situacao de concorrencia perfeita.

Contudo, os bens nao sao homogeneos. Pelo contrario, sao, como evidenciado, fortemente heterogeneos, uma vez que produzidos em epocas diferentes, em condicoes de producao e de circulacao diferentes e situados em diversas areas (qualitativamente diferenciadas), no interior de cada um dos centros historicos. Essa ultima caracteristica autoriza a falar-se de monopolio, no caso, locacional, praticado pelos proprietarios dos imoveis.

Em 1933, Edward Chamberlain, no seu trabalho A Teoria da concorrencia monopolista, foi um dos primeiros economistas a lancar a hipotese da concorrencia monopolista. Ele adotou como centro da sua analise o mercado de compra e venda. Um dos pontos fundamentais do modelo de concorrencia monopolistica reside nas condicoes da demanda. Para ele, a diferenciacao dos produtos induz os consumidores a escolherem o de um determinado vendedor, o que confere a oferta a capacidade de exercer certo controle sobre os precos. Dai que diferentes vendedores ou locadores obterao precos diversos, segundo o julgamento dos consumidores, em relacao as qualidades comparativas dos produtos diferenciados, notadamente no que toca a localizacao.

Nao significa isso que os imoveis colocados a venda ou para alugar incorporem sempre elementos monopolisticos e que, inevitavelmente, a taxa de satisfacao seja mais importante que a media, o que levaria a conclusao de que os locadores e os vendedores de imoveis tem uma taxa de rendimentos acima da media. Na realidade, o que acontece e que, em certas localidades dos centros historicos, os precos de aluguel ou de compra e venda comportam elementos de monopolio e em outras, nao. Nestas ultimas, os locadores e os vendedores entram em concorrencia.

Isso posto, passa-se a apresentar o anunciado esboco interpretativo. Destaque-se que o modelo proposto se refere aos determinantes da formacao do preco do metro quadrado de venda ou aluguel nos centros historicos. Esta elaborado em nivel generico, embora suficiente para considerar a influencia da inovacao e das variaveis de feicoes mais simbolicas que materiais, nos precos de mercado. Por inovacao, entenda-se a adequacao dos imoveis (antigos) as necessidades ditadas pelas atividades contemporaneas. Dai sugerir-se o termo conservacao inovadora. Trata-se, portanto, da combinacao de elementos antigos--referentes aos predicados arquitetonicos dos bens imoveis patrimoniais a serem conservados por forca da normativa urbanisticacom elementos novos, a exemplo de dotacao de refrigeracao, acustica, divisorios internas etc, resultando na recriacao de espacialidades existentes.

Conforme a figura 2, a mais importante variavel endogena e o preco do metro quadrado do imovel, resultante da articulacao entre a oferta e a demanda. As variaveis exogenas mais importantes referem-se as politicas publicas nos niveis nacional, estadual e municipal (ou local). Embora tais politicas variem, de acordo com a conjuntura politica e economica, elas promovem ajustamentos entre a oferta e a demanda de imoveis. As politicas setoriais nacionais caracterizam-se por dois niveis de determinacao: (i) a disponibilidade financeira e (ii) as condicoes de credito. O primeiro influencia no poder de compra da demanda (firmas, investidores individuais ou usuarios de unidades habitacionais). O segundo fixa os custos financeiros que irao incidir sobre as operacoes de credito realizadas, o que estimulara--mais ou menos--a demanda. Essas duas instancias de determinacao estao estreitamente subordinadas a politica macroeconomica, que define a politica monetaria--responsavel pelas taxas de juros dos creditos conferidos as atividades-alvo--e institui os balizamentos gerais das demais politicas de ambito nacional, com repercussoes nos niveis da demanda e da oferta. Citam-se como exemplos de politicas publicas setoriais de carater nacional a Lei da Informatica e o ies.

As politicas estaduais e municipais, por sua vez, podem caracterizar-se por tres niveis de determinacao: (i) dotacao e/ou renovacao de infraestruturas e servicos urbanos; (ii) renuncia fiscal; e (iii) cessao e/ou arrendamento de terrenos e espacos construidos. Tudo isso vem acontecendo, segundo ja se registrou, no Bairro do Recife. Tais politicas influenciam, simultaneamente, a oferta (ao valorizar os imoveis, em decorrencia das melhorias urbanas provocadas) e a demanda (a conta das mencionadas renuncias, cessoes e arrendamentos).

Assim, o conjunto dessas politicas setoriais--nacionais e locais--influencia o poder de compra das empresas comerciais e de servicos (dos empreendedores shumpterianos), permitindo-lhes adquirir ou alugar bens imobiliarios, com infraestruturas e servicos adequados, ofertados pelas administracoes publicas. Tais bens, mediante inovacao (processos criativos), serao adaptados pelos empreendedores, para o atendimento das novas necessidades ou funcoes (TIC, lazer ...). Destarte, essas politicas viabilizam "uma outra utilizacao de bens existentes" (Schumpeter, 2012, p. 217). Com isso, abre-se uma nova procura por bens imobiliarios, pressionando a oferta. Inicialmente, como ja indicado, os precos tendem a ser relativamente baixos, pelo fato de tratar-se, em geral, de edificacoes deterioradas.

Entretanto, alem desses empreendedores que compram ou alugam, existem investidores individuais (pessoas fisicas) que, ao perceberem o potencial de valorizacao imobiliaria, adquirem imoveis, visando a apropriacao de ganhos imobiliarios, mediante o aluguel. Na ausencia de credito direcionado a esses investidores, eles, na maioria das vezes, relegam aos empreendedores a iniciativa de recuperacao ou adaptacao dos imoveis. Esse tipo de agente e representativo, pelo menos no caso do Bairro do Recife, onde a metade do conjunto de 45 imoveis transacionados, no periodo de 2008 a 2013, foi adquirida por pessoas fisicas. (15) Cabe, porem, anotar o posicionamento duplo desse tipo de agente: por um lado, compoem a demanda por imoveis e, por outro, atuam na oferta, como locadores.

O crescimento da demanda de imoveis--por firmas e pessoas fisicas--, em relacao a uma oferta de pouca elasticidade, favorece a formacao de precos de monopolio locacional. A atuacao desses agentes privados--em determinadas areas de um centro historico--incentivada por agentes publicos, tem como resultado a recriacao da espacialidade ali existente.

Acresce, ainda, a demanda representada por futuros usuarios de habitacoes localizadas nessas areas. Como, em geral, se trata de populacoes de baixa e media renda, politicas para a recuperacao dos espacos publicos e das habitacoes, com certeza repercutiriam em termos de maior pressao sobre a demanda por habitacao nessas areas, inclusive a conta dos empregos que ali estariam sendo gerados. Na ausencia delas, assiste-se a realizacao de baixos precos imobiliarios e, por extensao, a reproducao da espacialidade ali existente, o que vem acontecendo em localidades situadas nos Bairros de Sao Jose e da Boa Vista.

E tambem necessario levar-se em conta o preco historico, resultado do funcionamento do modelo de interpretacao aqui apresentado. Entretanto, para que os imoveis se realizem, de fato, no mercado, e imperativo que seus proprietarios levem em consideracao o nivel de solvabilidade da demanda, formada pelas firmas e pelos investidores individuais, bem como pelos usuarios das habitacoes. Para as empresas e investidores individuais, importa a rotacao do capital (o volume de negocios), proporcionada pela localizacao e pelos simbolos (as representacoes espaciais) a ela relacionados. A rotacao do capital e influenciada pelas politicas macroeconomicas, que definem, entre outras coisas, o nivel dos rendimentos familiares. Esses rendimentos podem incentivar o consumo das familias, favorecendo, por exemplo, o comercio varejista nas areas centrais--caso do Bairro de Sao Jose--e, por extensao, influenciando na demanda por espacos comerciais e de servicos.

Convem registrar que a pesquisa detectou a importancia dos simbolos na conformacao dos precos imobiliarios, nos centros historicos. Essa importancia exprime-se numa forte demanda por certas localidades--como no caso do Bairro do Recife--as quais confere uma funcao de diferenciacao (prestigio, grife), reforcando a renda de monopolio locacional, nos termos anteriormente referidos.

Enfim, como os centros historicos, em geral, sao formados por diversos submercados imobiliarios, existe uma diferenciacao de precos. Estar-se-ia, pois, diante de um mercado, cujos precos, muitas vezes, oscilam de um nivel muito baixo, a exemplo do Bairro de Sao Jose (onde eles acompanham o poder de compra de empresas do comercio varejista de produtos populares e de uma populacao de mais baixa renda) a um nivel muito alto, como e o caso dos imoveis situados no Bairro do Recife. Esses precos informam sobre dois movimentos simultaneos: (i) o de reproducao das espacialidades existentes, caracterizadas pelo estado precario de conservacao dos imoveis e dos espacos publicos; e (ii) o de recriacao de outras, por meio das acoes dos agentes privados, impulsionados pelas.

Conclusao

O mercado imobiliario formal--quer seja de unidades habitacionais novas, quer seja de imoveis situados nos centros historicos--e regido por uma norma geral (ou universal): funciona segundo um modelo de concorrencia monopolista. E a partir desse modelo que seus agentes centrais--vendedores, compradores, locadores e inquilinos--tomam suas decisoes. Ademais, dependendo da sua dimensao territorial e das suas funcionalidades, pode conformar um unico mercado ou compreender diversos submercados.

Todavia, esses dois tipos de mercado formal guardam particularidades. De fato, enquanto no mercado de unidades novas, a oferta--comandada pelos promotores imobiliarios--e generosamente elastica, nos centros historicos a oferta e praticamente inelastica, uma vez que regida por normas protecionistas. No primeiro caso, a destruicao criativa permite a criacao de novos produtos e novas espacialidades. No segundo, as espacialidades devem ser reinventadas ou recriadas. O velho deve modernizar-se, para abrigar o novo; a destruicao e institucionalmente interditada. Dai sugerir-se, como ja anotado, a expressao conservacao inovadora. (16)

Tanto em um caso, como no outro, as novas combinacoes so se realizam, mediante a intervencao estatal por meio de politicas publicas de credito e de incentivo, a exemplo da dotacao e/ou renovacao de infraestrutura, renuncia fiscal e cessao de terrenos e espacos publicos construidos. Sao essas politicas que, em tempos de globalizacao, viabilizam o retorno do interesse do capital pelos centros historicos e, por desdobramento, os ajustes entre a oferta e a demanda dos imoveis neles localizados. Sua presenca recria espacialidades existentes. Sua ausencia reproduz outras. Significa isso que, no caso dos centros historicos brasileiros, o mercado--por si mesmo--nao da conta de promover sua recuperacao.

Quanto ao modelo interpretativo do mercado imobiliario, nessas areas, o esboco apresentado mostra uma desvinculacao do preco de mercado dos bens imobiliarios, em relacao as suas condicoes originais de producao). Diferentemente do mercado imobiliario de unidades habitacionais novas, o dos centros historicos quase nao se apoia na producao de novos imoveis. Os promotores imobiliarios tradicionais pouco atuam. Quando atuam, devem seguir rigidos parametros urbanisticos. Nos ultimos 25 anos, e o poder de compra da demanda--formada notadamente por firmas (comercio e servicos) e por investidores individuais (pessoas fisicas) e, portanto, por sujeitos economicos, impulsionados pelo poder publico--que vem determinando os precos praticados no mercado em questao. Dito de outra maneira, sao as acoes governamentais que vem proporcionando a circulacao dos bens imobiliarios nos centros historicos e, por extensao, sua valorizacao, em determinadas porcoes de tais centros, nas cidades brasileiras.

Agradecimentos

Este artigo conta com o apoio financeiro do Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientifico e Tecnologico (CNPq) e da Fundacao de Amparo a Ciencia e Tecnologia de Pernambuco (Facepe).

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(1) Este artigo decorre da pesquisa Mercado Imobiliario nos Centros Historicos Brasileiros: Seus Submercados e Respectivas Dinamicas Frente a Emergencia de Novas Fronteiras de Valorizacao do Capital Imobiliario.

(2) No periodo do bnh, o financiamento de habitacoes era essencialmente nacional, oriundo sobretudo do Fundo de Garantia por Tempo de Servico (FGTS) e da Sociedade Brasileira de Poupanca e Emprestimo (SBPE). Na decada de 1990 (governo Fernando Henrique Cardoso) surgiu um novo desenho do sistema de financiamento imobiliario, baseado em garantias hipotecarias. "Essa aproximacao entre mercado financeiro e a politica habitacional se potencializou, a partir de 2005 [governo Luis Inacio da Silva], quando as empresas construtoras e incorporadoras abriram seu capital na Bolsa de Valores. Dessa forma, alem dos fundos publicos, estava em jogo o capital financeiro internacionalizado, personificado nos investidores estrangeiros, que passaram a ser acionistas dessas empresas" (Shimbo, 2009).

(3) A Cidade do Recife, nucleo da Regiao Metropolitano do Recife (RMR) abrigava, segundo dados do (IBGE) de 2010, 1.537.704 habitantes. A RMR, por sua vez, contabilizava 3.668.428 habitantes.

(4) Nao existe uma delimitacao formal do CHR. Este artigo considera que ele e formado pelas Zonas Especiais de Preservacao do Patrimonio Historico-Culrural, definidas pela Lei de Uso e Ocupacao do Solo (1996): ZEPH 8 (parte do Bairro da Boa Vista e pequenos trechos dos Bairros de Soledade, Santo Amaro e Coelhos), chamada de Bairro da Boa Vista; ZEPH 9 (Bairro do Recife); e ZEPH 10 (Bairro de Santo Antonio e parte do Bairro de Sao Jose). A partir dessas ZEPH, foram identificados os Setores Censitarios (IBGE, 2010) correspondentes e definido o perimetro de analise, conforme figura 1.

(5) O Programa Monumenta, direcionado a areas historicas, e realizado por meio de emprestimos da Uniao junto ao Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), com o objetivo de recuperar espacos publicos e edificacoes privadas.

(6) Segundo Albuquerque (2016), desde a formacao (2001) do contrato de gestao entre o Governo do Estado e o Nucleo Gestor do Porto Digital (qualificado como uma Organizacao Social), ate 2015, foram repassados pelo setor publico estadual, a esse Nucleo, R$ 64.180.694, destinados a acoes de tecnologia e aprimoramento das infraestruturas.

(7) Os projetos aprovados incluiram os parques de Belo Horizonte, Campinas e Florianopolis e Recife.

(8) Esta Lei (no. 8.248/1991) dispoe sobre a capacitacao e competitividade do setor de informatica e automacao, institucionalizando a reducao de ate 95% do Imposto sobre Produto Industrializado (ipi), a depender do intervalo dos periodos estabelecidos--estendem-se ate 2029-e da macrorregiao geografica brasileira.

(9) A demarcacao desse periodo deveu-se ao fato de, em 2008, a economia mundial ter mergulhado numa severa crise, ocasionada pelo setor imobiliario dos Estados Unidos, interrompendo o mais longo ciclo de crescimento economico do Brasil, em periodo recente. A resposta do Pais para o enfrentamento dessa crise consistiu em expandir o gasto publico, a partir de um conjunto de medidas, dentre as quais, a reducao da taxa de juros dos financiamentos habitacionais e a flexibilizacao das regras de concessao desses financiamentos, providencias importantes para a ampliacao da procura por unidades residenciais. Como resultado, o mercado imobiliario--nao apenas residencial--experimentou acelerada valorizacao dos precos. Essa realidade se manteve ate 2013, quando o Pais entrou novamente em crise.

(10) O Grupo Excelsior atua internacionalmente, inclusive no ramo financeiro. A matriz da Companhia Excelsior de Seguros foi transferida do Rio de Janeiro para o Recife, em 1996. Passou a ocupar um predio no Bairro do Recife. A GL empreendimentos, atuante na cidade de Belo Horizonte, e tambem uma das empresas integrantes do megaempreendimento Novo Recife, situado no Cais Jose Estelita. A Maxxima Empreendimentos Imobiliarios tem sede em Brasilia e atua nos mercados do Rio de Janeiro e Natal. Sobre a Hima Participacoes sa nao foi possivel obter maiores informacoes.

(11) Tal valorizacao se situa proxima da evolucao, nesse mesmo periodo, do IGP-M (42,80%), porem bem inferior a valorizacao do Bairro do Recife (132%).

(12) Consoante o Cadastro Nacional de Enderecos para Fins Estatisticos (IBGE, 2010).

(13) O mercado imobiliario em centros historicos deve ser estudado sob a otica da microeconomia na medida em que e o ramo da ciencia economica que investiga o comportamento dos agentes, identificando como eles agem e reagem--um com os outros--, mas levando em consideracao seu ambiente de negocios (micro), sem perder de vista expectativas macroeconomicas. Embora a separacao entre microeconomia e macroeconomia--esta estuda os agregados como a producao, o consumo e a renda do conjunto da populacao--seja fragil, a microeconomia apresenta uma visao "microscopica" dos fenomenos economicos, sendo a formacao dos precos o centro da analise. Tal questao e essencial notadamente em centros historicos que, alem de unicos, sao protegidos por meio de normativas urbanisticas.

(14) Cabe anotar que, algumas vezes, os proprietarios dos imoveis delegam a responsabilidade da transacao a uma corretora imobiliaria. Este agente intermediario detem, evidentemente, informacoes sistematizadas sobre os precos historicos realizados.

(15) Consoante Thomas Piketty (2014), a partir dos finais do seculo XX, o decimo superior da estrutura social mundial voltou a crescer e, mais ainda, o centesimo superior. Todavia, o que interessa aqui sao os 9% do decimo superior, onde prevalecem as rendas do trabalho. Segundo esse economista, isso nao quer dizer que as rendas do capital, a exemplo de rendas imobiliarias, nao estejam ai presentes. E comum nessa faixa que, a renda relativa ao salario, sejam adicionadas as provenientes de aplicacoes financeiras e/ou de alugueis. Apenas uma parte do salario vira consumo. Como nao gastam tudo o que ganham, investem o que poupam em acoes, em imoveis, formando uma classe media patrimonial.

(16) As cidades europeias sao, nesse sentido, exemplares. Conseguiram preservar parte importante do seu patrimonio historico e cultural, mediante sua adequacao as exigencias das atividades modernas.

Norma Lacerda. Universidade Federal de Pernambuco, Recife, Brasil.

Recibido el 2 de agosto de 2016, aprobado el 20 de abril de 2017

E-mail: norma_lacerda@yahoo.com.br

Leyenda: FIGURA 1 | Centro Historico do Recife. Valorizacao da media dos precos dos imoveis comerciais e de servicos por submercado (bairros), ITBI, 2008-2013

Leyenda: FIGURA 2 | Modelo interpretativo do mercado imobiliario em centros historicos
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Author:Lacerda, Norma
Publication:EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales
Date:May 1, 2018
Words:10254
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