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Cuestionando algunos mitos del acceso a la vivienda en Espana, en perspectiva europea.

[en] Questioning some myths about the access to housing in Spain, in a European perspective

1. Introduccion

Llevamos ya casi diez anos de crisis financiera, hipotecaria e inmobiliaria (2) y multitud de reformas legales (entre ellas cabe destacar la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizacion y fomento del mercado de alquiler de viviendas (3), que ha reformado la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la proteccion a los deudores hipotecarios (4), entre otras (5)), pero ninguna realmente estructural a nivel estatal, dado que parece que todavia no hemos comprendido que la clave del acceso a la vivienda es la forma de tenencia de la misma.

Mientras la generalizacion del dominio ha arrinconado al alquiler como forma de tenencia a lo largo de 50 anos, en los ultimos ocho esa forma de tenencia ha llevado a miles de familias al sobreendeudamiento y al desahucio. Al mismo tiempo, el alquiler se ha "flexibilizado" con la "esperanza troikiana" de que lo generalizara haciendolo mas atractivo para los propietarios, como si esto fuese suficiente, y sin aportar evidencias empiricas para ello, como veremos.

Esta situacion ha dado lugar a una serie de mitos que intentaremos cuestionar en este trabajo: que tenemos derecho a exigir una vivienda; que los alemanes prefieren alquilar; que los jueces deben proteger al debil (ej. a los consumidores); que los bancos me han enganado y por esto me he sobreendeudado; y que solo se puede alquilar o comprar.

Ya con cierta perspectiva, creo que es el momento de intentar comprender este fenomeno desde una optica europea, es decir, como se encuentra y como ha reaccionado Espana en relacion a los paises de nuestro entorno, especialmente, a partir de 2007. Para ello es necesario comprender la fuerza que pueda tener la vivienda como derecho constitucional, la proteccion de consumidores, la funcion de la vivienda en propiedad en el contexto de nuestro Estado de del Bienestar, y que representa el alquiler en otros paises. Al tiempo, deberan analizarse las reacciones legales y judiciales desde le inicio de la crisis para pasar a estudiar el alcance de las reformas. Finalmente, y en sede reformas estructurales, se tratara el rol que las tenencias intermedias estan llamadas a desempenar.

2. Mito 1. "El derecho a la vivienda es un derecho fundamental". El rol constitucional de la vivienda en Espana y el resto de Europa

De momento, no existe una norma vigente para toda Espana que obligue a la Administracion o a los jueces a conceder una vivienda a aquel que lo solicite. Menos aun existe una norma que de derecho a tenerla en propiedad o que, al contrario, de derecho a "okuparla".

Efectivamente, el art. 47 CE tanto por su contenido como por su colocacion sistematica dentro de la Constitucion solamente establece un principio programatico, no un derecho subjetivo exigible antes los tribunales, como ya establecio la STC 152/1988 (6). Se trata basicamente de un mandato a los poderes publicos para que promuevan politicas y normas que faciliten el acceso de las personas a una vivienda digna y adecuada. Dada la situacion originada desde 2007, pueden surgir dudas de que determinada normativa, especialmente toda aquella destinada a favorecer la generalizacion del dominio a toda costa (7), la omision en tomar medidas para evitar la burbuja inmobiliaria, o incluso alguna normativa posterior -como diversos aspectos "flexibilizadores" de la reforma de la LAU por Ley 4/2013- cumplan con este mandato constitucional.

Mas complicado parece pedirle al legislador de turno responsabilidad civil por "mala legislacion", cuyas posibilidades en nuestro derecho estan limitadas a situaciones en que los danos puedan ser individualizables, concretos e identificables, como en las SSTS 3-3-1999 (8) y 17-6-2004 (9). Tambien es posible si no se han transpuesto Directivas (por ejemplo, en estos momentos -abril 2016- ya ha pasado un mes desde que deberia haberse transpuesto la Directiva 2014/17/UE) y con ello se ha perjudicado a los ciudadanos, lo que puede abrir una puerta desde la sentencia Aziz 2013 (10) (ver STS 29-1-2004 (11)). En este sentido parece ir en los arts. 32.4 y 5 nueva Ley 40/2015 (12) que preve la responsabilidad extracontractual de la Administracion Publica en dos casos especificos de wrongful legislation para el caso de que se hayan aprobado leyes que luego resultan ser inconstitucionales o contrarias al Derecho comunitario. En ambos casos, el reclamante debe haber sido perjudicado por la regla que luego haya sido declarada inconstitucional o contraria al Derecho de la UE, aunque debera haber tenido que utilizar dichos argumentos para intentar la inaplicacion de la norma en cuestion. En este caso, tendra derecho a ser compensado unicamente por los danos sufridos inmediatamente anteriores a la declaracion de inconstitucionalidad o la declaracion de ser contrario al derecho comunitario.

No obstante, a todo ello hay que hacer algunas consideraciones:

1. Que en todas las CCAA, que tienen la competencia en vivienda (art. 148.1.3 CE), existe un sistema de vivienda publica o social. Es decir, un mecanismo para adjudicar viviendas a todos aquellos que, cumpliendo los requisitos de vulnerabilidad preestablecidos, estan necesitados de vivienda y no pueden acceder por sus propios medios al mercado privado (13). Naturalmente, si cumpliendo requisitos y existiendo vivienda disponible, si sin ningun motivo no se adjudica a un determinado solicitante, este podra acudir a un proceso contencioso-administrativo (14). Ademas, se puede acceder a una vivienda social o publica en propiedad o en alquiler, mas algunas otras formas en otros sitios, como veremos para Cataluna infra. Basicamente, por lo tanto, la eficacia de este acceso a "vivienda asequible" se hace depender, primero, de cumplir requisitos (que efectivamente pueden ser mas o menos amplios, por lo tanto, cubrir mas o menos numero de personas) y segundo de un stock suficiente de vivienda. En este sentido, a nivel nacional se va intentando--sin demasiado exito--ampliar desde el RD Ley 27/2012, de 15 de noviembre (15), con la creacion del fondo social de viviendas (DA Unica) y, a nivel autonomico, encontramos el reciente Decreto-ley catalan 1/2015 que obliga a tanteos y retratos legales en caso de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas que esten situadas en areas de demanda residencial fuerte y acreditada (se busca posibilitar que las familias residentes en estas viviendas puedan permanecer en las mismas en regimen de alquiler una vez ejercitado el derecho de tanteo por la Administracion).

2. Que si bien no existe un derecho a "okupar" una vivienda, lo que incluso esta penado por el art. 202 CP, si se lleva a cabo y se mantiene en la posesion del inmueble el tiempo suficiente (30 anos, tras el ano de "purga" de los arts. 460.4 y 464 CC) se puede llegar a conseguir la propiedad del inmueble por usucapion. Ello no deja de ser una antinomia en nuestro sistema.

3. Que la ley 3/201516 vasca de vivienda si parece otorgar derechos subjetivos mas alla del art. 47 CE. Por un lado, el derecho subjetivo de acceso (art. 9.1), que supone la potestad para el ciudadano de exigir a la Administracion la provision de una vivienda adecuada en condiciones economicas accesibles y, en caso de no poder proveer la vivienda (muy posible, dados los elevados requisitos que debe cumplir el inmueble, conforme al art. 1.2 Ley 3/2015 en cuanto al tamano, el genero, las etapas de la vida, las necesidades, etc.), la obligacion publica se puede cumplir mediante la entrega de una prestacion economica de sustitucion (art. 9.2), aunque esta no queda determinada en la Ley (17) (arts. 7 a 9). Y, por otro, el derecho subjetivo de permanencia, entendida como la potestad de exigir a la Administracion Publica que se active la expropiacion del uso temporal de la vivienda (tres anos) a favor de sus ocupantes y que pudieran quedar en situacion de desamparo y en riesgo de exclusion social debido a un futuro desahucio de origen hipotecario o arrendaticio (art. 74). Debe alertarse, sin embargo, que a pesar de que el art. 9.1 y 2 no ha sido impugnado por inconstitucional, por Providencia del Tribunal Constitucional 12-4-2016 (18) se han suspendido mas de 20 disposiciones de la Ley 3/2015, entre ellas varias con "incentivos negativos" para fomentar el aumento del parque publico de viviendas, como el alquiler forzoso de vivienda deshabitada del art. 59 o el referido art. 74 junto con el 9.4.

En el tema de las expropiaciones debemos llamar la atencion, ademas, sobre el ATC 32/2015 (19) que declara inconstitucionales el art. 1 y la Disposicion Adicional Primera de la Ley andaluza de vivienda al considerar, entre otros motivos, que las politicas autonomicas de vivienda no pueden implicar una distorsion de la unidad de mercado en Espana, especialmente, en lo que se refiere al mercado hipotecario. De aplicarse esta regla a la Ley navarra (la catalana ya derogo una disposicion similar en diciembre de 2012, aunque ha recuperado algunos aspectos como la obligacion de ofrecimiento en alquiler forzoso en el art. 7 Ley 24/2015 (20)) y a la vasca, no podran admitirse expropiaciones que puedan afectar el buen funcionamiento del mercado hipotecario. Esto esta en relacion con lo que senala la Comision Europea en una carta dirigida al Ministerio de Economia en 2013 (21).

Si bien esto sucede en derecho espanol, nos debemos preguntar si la situacion es distinta en otros paises de nuestro entorno, es decir, si Espana esta "haciendo algo distinto al resto de paises" al no reconocer un derecho subjetivo a la vivienda.

Pues bien, lo primero destacable es que solamente algunas constituciones preven el derecho a la vivienda, como lo hacen las de FI, PL, HU, PT, EL, SI, EL y NL, ademas de en algunas constituciones de Lander alemanes. Sin embargo, no queda claro que en ninguna de ellas se otorgue un autentico derecho subjetivo (22). Otros paises si parecen prever el derecho a la vivienda como un derecho fundamental, como Burkina Faso, Congo, Ecuador, Mejico, Nicaragua y Paraguay, pero la eficacia de tal pronunciamiento merece, en su caso, un estudio mas pormenorizado en otro lugar (23).

Finalmente, tampoco hallamos un derecho subjetivo a la vivienda en ningun instrumento internacional o de la Union Europea. Ni el art. 25 de la Declaracion Universal de los Derechos Humanos de 1948 (24), ni el art. 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Economicos, Sociales y Culturales de 1966 (25) lo reconocen. Unicamente lo encontramos de algun modo en la Carta Social Europea de 196126, en el art. 31 de su version de 1996, que Espana no ha ratificado (27).

Por lo tanto, visto lo visto, hoy por hoy, una mejor aproximacion para llenar de contenido el derecho a la vivienda tiene que ver con el acceso (directamente vinculado con que familia, conforme a sus necesidades y posibilidades, tenga la forma de tenencia mas adecuada), con la calidad de la vivienda (a que se accede), con la necesidad de conciliar la tension entre activo financiero y derecho fundamental (que implica una vez se tiene, basicamente, derechos y obligaciones frente a terceros) y con el garantizar, en caso de vulnerabilidad, no ser desposeido o que se le atribuya una vivienda alternativa adecuada. Asi lo resumimos en la Figura 1.

De este modo, algunos paises europeos se han ido aproximando a, al menos, alguno de estos elementos, comenzando a llenar de contenido el derecho a la vivienda. Asi:

A) En Francia, la Ley DALO 2008 crea comites de mediacion regional y tribunales administrativos para adjudicar vivienda a aquellos que esten necesitados de una, segun unos criterios legales prefijados. No obstante, existen evidencias sobre las dificultades para atender adecuadamente a todas las peticiones que estan muy concentradas geograficamente (28). La Ley ALUR 2014, por su parte, pretende dar una mayor estabilidad al arrendatario, siguiendo, en cierto modo, el sistema de control de renta aleman (vid. infra) (29).

B) En Polonia, el Art. 30 Constitucion preve el derecho a la dignidad inalienable e inherente de la persona, lo que fue interpretado por su Tribunal Constitucional en 2001 (30) como la prohibicion de "desahuciar a ninguna parte", es decir, que nadie podra ser desahuciado si no tiene a su disposicion ningun sitio adecuado a donde ir, que debe ser provisto por el Estado. De no existir ninguno, este se hara cargo del pago de las deudas necesarias para que siga residiendo en su vivienda. Esta medida no ha estado exenta de dudas, como su elevado coste para el erario publico, especialmente el municipal. (16,25 millones de euros en 2011) (31) dado que no siempre hay una vivienda alternativa disponible; o el conflicto de derechos que supone la situacion en que se encuentra el agresor en caso de violencia domestica que, debiendo abandonar el hogar familiar, no puede ser desposeido de este porque no existe vivienda alternativa disponible (32). Esta medida de prohibicion de desahuciar "a ningun sitio" tambien esta presente en Eslovaquia (33), aunque en este caso es el propietario de la vivienda el que debe hacerse cargo de buscar una vivienda alternativa, aunque si se trata de impago de rentas, sera suficiente con que busque un refugio alternativo. Si bien la normativa espanola no ha ido, de momento, en esta linea (alerta, no obstante, con el art. 74.1 Ley 3/2015, vasca de vivienda, que preve expropiacion del uso de la vivienda a cualquier propietario que pretenda desahuciar a su inquilino por impago si luego no va a ocupar la vivienda el mismo, su conyuge o pariente hasta segundo grado; el articulo esta suspendido por Providencia TC 12-4-2016), si que lo han hecho algunas resoluciones judiciales, siendo la mas paradigmatica en este contexto el AJPI num. 39 Madrid 6-3-2013 (34), que pospuso el desahucio de una arrendataria morosa y de sus hijos hasta el fin del ano escolar, debido a su vulnerabilidad, basandose en el art. 47 CE y la Convencion ONU del Nino 20-11-1989.

C) Dinamarca se ha aproximado a dar contenido real al "derecho a la vivienda" mediante la creacion de un importante stock de vivienda de alquiler (de un 21%), garantizando suficiente disponibilidad para todos los potencialmente necesitados. No obstante, no debe olvidarse la Decision de la Comision Europea 2009 (35), dirigida a los Paises Bajos (el estado con mas vivienda social en Europa), que advierte que una excesiva generalizacion de la vivienda social puede distorsionar la competencia en el mercado inmobiliario, de manera que tiene que limitarse a ofrecerse a los "grupos de poblacion cualificados como vulnerables o socialmente mas desfavorecidos". Ademas, Dinamarca es el pais de la UE que desahucia mas rapido (86 dias para creditos hipotecarios y 39 dias para arrendatarios), con un importantisimo volumen de procesos de desahucio iniciados por impago de alquiler (17.479 solo en 2013, para una poblacion de 5,5 millones, los cuales el 37% viven de alquiler), de los cuales un numero importante (alrededor del 21%) acaban sin hogar.

3. Mito 2. "Es mejor alquilar que comprar". La forma de tenencia de la vivienda en Espana en un contexto europeo. Causas y consecuencias

Las politicas de vivienda en Espana desde los anos 60 han ido orientadas a la promocion del dominio, con el consiguiente detrimento del alquiler como forma tenencia. Ello ha conllevado pasar del 40% de vivienda en alquiler al 15% en 50 anos (36).

Esto ha sido criticado por diversos autores quienes han visto en este detrimento del alquiler una de las causas de la crisis de 2007 y que, como consecuencia concluyen que deberia este fomentarse mas (37). Si bien por un lado no les falta razon en afirmar que con un mercado saneado de alquiler se hubiese creado una alternativa real a la propiedad en nuestro pais sin necesidad de llevar a las personas a contratar hipotecas impagables (38), no veo tan claro que la potenciacion del mercado del alquiler sea la mejor solucion o una solucion estructural para favorcer el acceso a la vivienda.

Me explico. A menudo los juristas academicos insistimos en la necesidad de llevar a cabo cambios legislativos porque no nos satisface la normativa actual. Pues bien, por Ley 4/2013, es decir, recientemente, ya se cambio la LAU, y lo hizo en los puntos claves, en el sentido que apuntaban los organismos internacionales (39) pero no lo que apuntaba el sentido comun: que dificilmente una familia puede plantearse un proyecto de vida en una forma de tenencia poco estable (ver lo comentado con la Ley francesa ALUR supra); y que, en el caso de Espana, ademas, pagar una renta, cuya fijacion inicial y actualizacion son libres desde la reforma, sea menos asequible que repagar un prestamo hipotecario, no solo hasta 2007 sino tambien de nuevo a partir de 2012 (40). Asi, la Ley 4/2013 aun hizo esta forma de tenencia menos estable, reduciendo considerablemente las protecciones del arrendatario: duracion minima, posibilidad de excluir los tanteos y retractos legales, innecesaridad de referenciar la renta ni en el periodo de proteccion, compensacion al propietario en caso de terminacion prematura unilateral por el arrendatario, etc. De hecho, legalmente hablando, el arrendamiento espanol esta a las antipodas de los sistemas legales arrendaticios en los tres paises europeos con mayor tasa de vivienda arrendada: Alemania, Suiza y Austria, tal y como resumimos en la Tabla 1.

Pero el desinteres del alquiler va mas alla de la reforma. Asi, el precio medio de los alquileres en Espana siga siendo en noviembre de 2015 (41) de 7 [euro]/[m.sup.2], muy similar a un salario minimo interprofesional para una vivienda de 90 [m.sup.2], es decir, muy por encima del aconsejado 30% de esfuerzo familiar recomendado para dedicar a la vivienda.

Ademas, solo el 20% de los actuales inquilinos (42) prefieren serlo antes que propietarios, tal y como se muestra en la Figura 2.

Pero, aunque a algunos pueda sorprender, la falta de atractivo de los alquileres es generalizada en Europa, como lo evidencia la Figura 3 al reflejar que en los ultimos 30 anos unicamente ha subido el tamano del mercado privado de alquiler en el Reino Unido (ademas, liberalizando el contrato de alquiler, es decir, reduciendo la proteccion del arrendatario) entre los paises europeos comparados.

A mayor abundamiento, deberia admitirse que el arrendamiento no es la forma de tenencia mas recomendable en un contexto de Estado Social debil, como puede catalogarse, en este contexto, el espanol. Evidencias de esta debilidad, acrecentada por la crisis de 2007, son algunas de las medidas tomadas en los ultimos anos en nuestro pais, posponiendo la edad de jubilacion a los 67 anos (43) o las relacionadas con la salud publica (44) y la educacion (45); o que en los medios de comunicacion se advierta periodicamente de la insostenibilidad del sistema publico de pensiones (46). De acuerdo con Eurostat (47), Espana estaba en 2011 y 2012 entre los paises de la Europa occidental con mayor riesgo de pobreza o exclusion social.

En este contexto, pues, ?es razonable pedir a las familias que se conformen con no tener un techo de su propiedad (48)? Piensese que, atendiendo a la Asociacion Hipotecaria Espanola, el tiempo medio de amortizacion de un prestamo hipotecario en 2013 era de 13,4 anos (49) (independientemente del tiempo por el que se hayan contratado, ej. 30 anos). Si esto es asi, piensese que como media, los jovenes espanoles se emancipan a los 29,1 anos en 2014 (50) y, si contratan una hipoteca (veremos luego como puede ser asequible y no provocar su sobreendeudamiento), teoricamente la deben tener repagada entre los 40 y los 45 anos, lo que les deja mas de 20 anos para ahorrar para la jubilacion, donde se produce una importante disminucion de ingresos, a la que llegan con la vivienda pagada y en propiedad. Pues bien, ?cuando se acaba, en cambio, de repagar un alquiler y cada cuanto hay que renovarlo y actualizar la renta? ?que sucedera si nuestros mayores, que no pueden ahora acceder a la propiedad, deberan seguir pagando el alquiler, mas caro y revisable en su renta y continuidad cada tres anos?

Aunque una solucion podria pasar por el aumento del Estado del Bienestar, ello representaria una discusion mucho mas amplia que va mas alla de esta contribucion. No obstante, ello deberia pasar por aumentar los recursos publicos, por ejemplo, reduciendo nuestra economia sumergida, la mayor de Europa (un 24,6%, al que contribuyen no solo las grandes fortunas sino tambien muchos autonomos, convirtiendose en algo cultural) (51) o aumentando la carga impositiva de los contribuyentes. Alemania, Belgica, Austria, Francia, Finlandia y Suecia, entre otros, tienen una presion fiscal sobre el trabajo (tax wedge) mas elevada que Espana (52).

Y esto, entre otros motivos, ha llevado a una realidad: que la mayoria de jovenes y de familias con ingresos medios alemanes no pueden adquirir (ni lo podran hacer nunca o lo haran, en el mejor de los casos, mas alla de los 40-45 anos) una vivienda en propiedad (53). Esto es debido principalmente a que el acceso a la propiedad de la vivienda requiere habitualmente aportar un 40% del valor del inmueble con recursos propios, dado que los prestamos suelen ser al 60% LTV. Esto va muy ligado a la forma habitual de refinanciacion de las hipotecas alemanas a traves de Pfandbriefe que tienen este limite (o similar) para poder ser utilizadas como su cobertura de estos valores ([seccion] 14 Pfandbriefgesetz 1995, version 2014 (54)). Las estadisticas sobre vivienda en propiedad (55) en relacion a los ingresos de los hogares revelan que solamente el 17.4 % de los hogares con ingresos netos por debajo de 1.300 euros/mes viven en regimen de propiedad, mientras que este era el caso para el 73,9 % de aquellos cuyos ingresos eran superiors a 3,600 euros. Fitzsimons (56) afirma que: "German home-owners are used to financing the construction or purchase of real property with capital of their own up to at least 30%. On average 40% of the capital is their own. Small and medium households are unwilling to hold such large amounts of debt and the related financing burdens". Basicamente, por lo tanto, se trata de que hasta que no se tenga cierta estabilidad economica y no se consigan determinados ingresos--quien los pueda alcanzar--no es posible tener esa cantidad de recursos propios no financiables.

De manera que no es tan sencillo afirmar que "los alemanes prefieren alquilar" porque muchos de ellos no tienen otra opcion, lo que no quita que los que son inquilinos alemanes, como hemos visto, gocen de mayor proteccion que los inquilinos mediterraneos, siempre que cumplan con sus obligaciones (pago de renta y cuidado de la vivienda, basicamente). Ello genera una nueva duda, parecida al dilema de si fue antes el huevo o la gallina (57). Se trata de averiguar si la normativa tan protectora del inquilino es causa de tener el 55% de la poblacion en regimen de alquiler (ahora ya sabemos, que sobre todo, de ingresos modestos), es decir, porque el alquiler se constituye como una forma de tenencia atractiva y deseada; o si dicha normativa es la consecuencia precisamente de la necesidad de proteger de algun modo por parte de los poderes publicos a tal cantidad de poblacion, a la que mayoritariamente le esta vedada la vivienda en propiedad.

Lo que evidencia la estadistica y el analisis en Alemania es que solamente los mas pudientes pueden llegar ser propietarios de su vivienda, llegando a porcentajes parecidos para la totalidad de la poblacion espanola (cuya tasa de propiedad se situa alrededor del 85%). Reitero, pues, ?estamos preparados en nuestro pais para una sociedad de ricos-propietarios y pobres-inquilinos en un contexto de Estado Social debil, es decir, para admitir que a las familias con menos recursos les esta vedado conseguir una vivienda en propiedad?; ?no es mas justo que una mayoria de la poblacion pueda tener la posibilidad de ser propietarios, siempre que se pongan los mecanismos para evitar su sobreendeudamiento?

Entre estos mecanismos estan las nuevas tenencias intermedias catalanas (vid. infra). Ademas, recordemos que la dudosidad del credito hipotecario a los hogares para adquisicion de vivienda se situa en junio de 2015 en un 5%58, lo que indica que le 95% de los hogares espanoles hipotecados estan pagando su credito hipotecario con regularidad. A ello hay que anadir que, segun Eurostat, alrededor del 47% de los hogares espanoles viven ya en una casa en propiedad y sin hipoteca (59).

4. Mito 3. "Los jueces deberian defender al debil". Algunas reacciones judiciales peculiares a la crisis de la vivienda

Segun el art. 117.3 LOPJ, los jueces deben juzgar y ejecutar lo juzgado, estando prohibido que puedan juzgar en equidad. Es decir, basicamente no pueden ni inventarse el derecho (interpretaciones contra legem) ni pueden decidir basandose en sus propios criterios o convicciones (juicios de equidad). Para ello, existe en nuestro ordenamiento juridico un sistema de fuentes que deben respetar (art. 1 CC) en tanto que Poder del Estado.

Por ello, encuentran un dificil encaje en nuestro sistema juridico sentencias o demas resoluciones judiciales que fuercen la ejecucion hipotecaria limitada a la finca si ello no se ha pactado (AaP Navarra 17-12-2010 (60) vs arts. 1911 CC; 666, 671 y 579 LEC y 140 LH), que permitan una segunda oportunidad (fresh start) a personas fisicas si no estaba permitida legalmente (SJM 3 Barcelona 26-10-2010 (61) vs LC; ello no ha sido posible hasta la Ley 1/2015), que declaren nulo un prestamo hipotecario porque la clausula de los intereses de demora sea abusiva (AJPI 4 Arrecife 8-4-2013 (62) o SJPI no 7 Collado Villalba 5-9-201363) o que se le otorgue el beneficio de excusion a un avalista que ha renunciado expresamente a el, por el simple motivo que el deudor hipotecario tiene al menos la finca y puede pagar con algo y aquel no (JM no1 San Sebastian 2-10-201464). Similares resoluciones judiciales nos llegan tambien de tribunales internacionales como el TEDH (medida provisional de 15-10-2013 del caso del TEDH Ceesay Ceesay and Others v. Spain (65) donde se paraliza el desalojo de "okupas" por falta de solucion habitacional alternativa) o el TJUE (caso Kusionova (66); dice el Tribunal: "en el Derecho de la Union, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el articulo 7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en consideracion este precepto al aplicar la Directiva 93/13, de 5 de abril").

Es lo que nosotros hemos bautizado como "robinprudencia" (67), la cual provoca una distorsion en un sistema juridico-privado que, cuanto menos, se remonta a 1861 (primera Ley hipotecaria) y sus fundamentos lo hacen a los tiempos de antes de Cristo. Lacerar el derecho de propiedad o el sistema hipotecario admitiendo impagos sin ulteriores consecuencias y provocar la inoperatividad de instituciones juridicas seculares tiene o puede tener consecuencias impredecibles. Lo que nos preguntamos es, pues, ?quien asume los costes de dichas resoluciones judiciales robinhoodianas?

Asi, por un lado, queda claro quien se beneficia: el justiciable que, sorpresivamente, ve como el tribunal o el juzgador le dan la razon y ve extinguida su deuda u obtiene una solucion habitacional o no hace falta que pague la renta o el credito. Pero, por otra parte, nos preguntamos que sucede con: el resto de familias monoparentales con hijos en busqueda de piso en alquiler cuando los caseros sepan que un juez puede dejarlo estar hasta, por lo menos, el fin del curso escolar, aunque lleven meses sin pagar la renta (vid. supra el caso explicado); o con la posible llamada a "okupar" al conocerse que los propietarios han sido privados de la posibilidad de desahuciar hasta que los poderes publicos provean a los "okupas" de vivienda alternativa; o de las consecuencias que implican la nulidad de los prestamos hipotecarios por la mera nulidad de una clausula no esencial para las condiciones y los tipos de interes para la siguiente persona que entra en una entidad de credito para solicitar un nuevo prestamo; o que se haya declarado por el TJUE que el derecho a la vivienda sea un derecho fundamental (cuando ni la posesion ni la propiedad lo son, de manera que podrian ceder ante cualquier situacion de riesgo del hogar); o, yendo algo mas alla, ?que sucedera con los mercados de valores hipotecarios respaldados con hipotecas en Espana, cuando estos constituyen una fuente de ingresos fundamental para las entidades de credito?.

Bueno, pues, por ejemplo, que podria no haber alquileres en oferta para esas familias con hijos en edad escolar o seran mas caros; que la "okupacion" como "alternativa" habitacional seguira aumentando (es ya el delito--art. 245. CP--que ha aumentado mas desde 2008, un 168% (68); segun la Fiscalia General del Estado (69), en 2014 se produjeron practicamente el doble de incoaciones de delito de usurpacion que en 2013, 24.164 frente a 12.569) o que los prestamos hipotecarios seran mas onerosos para los nuevos necesitados de vivienda, por la incertidumbre de su ejecucion o por la falta de financiacion adecuada de las entidades de credito, aumentandose a su vez y exponencialmente el riesgo de impago.

La Comision Europea (70), de hecho, en relacion a la normativa protectora de los deudores hipotecarios vulnerables ante sus eventuales desahucios ha senalado que: "The implementation of the Law on evictions, and any further action in this field, continues to have an important impact on financial stability at national and regional level. Different legal frameworks on housing across the national and regional levels and legal uncertainty about the rules to be applied could weigh on the value of the mortgage collateral and the stability of financial markets. Moreover, these effects could have subsequent repercussions on the balance sheets and provisioning needs of credit institutions and on the flow of credit to the economy and the functioning of Sareb. Therefore, Spanish authorities at all levels are encouraged to monitor the implementation of the Law on evictions with a view to support financial stability".

Por ejemplo, el Parlamento Europeo, en reciente mocion para resolucion de 21-0-2015 (71), se plantea estudiar la implementacion general de la dacion en pago en caso de deudores hipotecarios en apuros (datio in solutum). Para ello deberia tenerse en cuenta, entre otras cuestiones, la estabilidad del mercado financiero, ademas de las consecuencias para los deudores hipotecarios. Asi, puede resultar muy util la experiencia en los 11 de los 50 estados de Estados Unidos donde es obligatoria la ejecucion forzosa unicamente sobre la finca y no sobre el resto de bienes del deudor (72). Ademas de tener en cuenta que la dacion en pago forzosa y generalizada (para cualquier situacion de impago) no existe en ningun Estado europeo, tal y como lo refleja la Figura 4, resultado del proyecto Runder Tisch (2006-2016), excepto en Espana y Portugal para situaciones concretas de vulnerabilidad.

Todo ello no quiere decir, evidentemente, que no hayan existido malas practicas bancarias, relacionadas directa o indirectamente con la concesion de prestamos hipotecarios, que han contribuido a la causacion y empeoramiento de la crisis y de sus consecuencias ademas de acrecentar el sobreendeudamiento familiar, lo que ya hemos discutido en otro lugar (73).

5. Mito 4. "Los bancos me han enganado y por eso me he sobreendeudado". El rol de la banca en la epoca del boom inmobiliario y las reacciones legales

Ya hemos constatado que, a partir de 2011, el legislador espanol y diversos legisladores autonomicos se pusieron (finalmente, tras cuatro anos desde el inicio de la crisis) manos a la obra en reformar diversos aspectos o momentos relacionados con la vivienda, tanto en el ambito hipotecario como en el arrendaticio y el social, reconociendo, de algun modo, que el marco legal que nos habia regido hasta 2007 no era optimo, dado el sobreendeudamiento familiar y los ulteriores desahucios.

Y, efectivamente, puede trazarse una linea que relacione a la propiedad como unica forma atractiva de tenencia frente al alquiler y la poca cantidad disponible de vivienda en alquiler social. Lo que no queda tan claro es si eso era un engano o si era, en un determinado momento, la unica opcion.

Asi, en el ambito hipotecario, los cambios han evolucionado desde ser mas adjetivos (reforma de la LEC en 2011, especialmente por lo que se refiere al aumento del minimo de inembargabilidad en caso de ejecucion hipotecaria de vivienda) a cuestiones mas sustantivas, como la Ley 20/2014 catalana, avanzadilla de la transposicion de la Directiva 2014/17/UE, sin olvidar las cuestiones concursales (Ley 1/2015). El Codigo de Buenas Practicas, cuyos requisitos para poderse beneficiar se han extendido ya tres veces desde 2012, si bien parece haber tenido resultados modestos (74), ha senalado las diversas vias que pueden conducir a paliar las consecuencias de un posible desahucio a un deudor hipotecario en riegos, como son las reestructuraciones de deuda, las quitas y, como ultimo recurso, la dacion en pago.

Actualmente, como hemos dicho, el 5% de las hipotecas en vigor se consideran dudosas. Si bien, por lo tanto, el resto se estan pagando con regularidad (posiblemente en parte tambien por las reestructuraciones "voluntarias" 75 llevadas a cabo por las entidades de credito), es cierto que a partir de 2007 se eleva el numero de ejecuciones hipotecarias de primera residencia, sin poder obtener datos fiables hasta 2012, momento en el que el Banco de Espana publica datos con detalle, aunque tambien se evidencia que desde ese mismo ano al menos ya son mas los inquilinos desahuciados que las hipotecas de primera residencia ejecutadas.

Por ello, debemos preguntarnos que se ha hecho mal para llegar a esta situacion. Hemos apuntado que la generalizacion del dominio contribuyo a ello, asi como tambien las malas practicas bancarias. Pero, ?habia alguna otra posibilidad habitacional para la nueva realidad en la transicion de finales de los 90 del siglo pasado a mediados de los 2000? En el contexto de bonanza economica y con la esperanza de trabajar en el sector pujante de la construccion, Espana experimento la llegada de millones de inmigrantes, multiplicandose por seis la cifra entre 1998 y 200576. Ante la tesitura de un mercado de alquiler desestructurado y desprofesionalizado (estamos muy lejos del 20-30% del mercado del que disponen los paises con amplio parque de vivienda en alquiler privado (77)), poco permeable a influencias para admitir que puedan vivir en su casas personas recien llegadas sin patrimonio, apoyos, ni un trabajo estable y, en ocasiones, ni siquiera con "papeles", y con una de las tasas mas bajas de vivienda social en alquiler, el mecanismo residual consistio en facilitarles el acceso a la vivienda a traves de la propiedad, ni que fuese a traves de hipotecas "sub-prime" (debe recordarse que Espana ha tenido y sigue teniendo unos de los prestamos hipotecarios mas baratos de Europa, facilitado por la liquidez que viene del prestamo interbancario y la emision de cedulas hipotecarias y MBS en su momento) (78), impulsadas a su vez por la refinanciacion bancaria subprime del Decreto 926/1998, de 14 de mayo (79).

Es decir, si se combinan la necesidad del incremento de la mano de obra y el atractivo de un pais creciendo a un ritmo extraordinario (de un PIB en 1994 de 426 mil millones de euros se paso a uno de mas de un billon de euros en 2006), con la ausencia de un parque suficiente de vivienda publica de alquiler social (en gran parte debido por el infradesarrollo de mecanismos de gestion adecuados a grandes parques inmobiliarios (80)) ni de alquiler privado (desestructurado, sin suficientes garantias para los propietarios) y la gran asequibilidad del credito hipotecario, vemos como se opto por la unica via realmente posible en aquel momento: financiar la compra de vivienda. Por lo tanto, tal y como se reacciono entonces era virtualmente la forma mas inmediata de dar respuesta a una urgente necesidad habitacional, lo que no quiere decir necesariamente, visto lo visto, que todo lo que estructuralmente se habia hecho durante decenios que nos habia llevado a esa decision hubiesen sido los pasos mas adecuados a dar.

De hecho, algo parecido, aunque a otra escala, se esta planteado hoy con la llegada prevista de unos 35.000 refugiados sirios y de otros paises a Espana (81), a los que se les debe proporcionar, al menos, un lugar donde vivir (a pesar de las existentes listas de espera (82) y falta de vivienda publica disponible (83)) y un empleo (con un actual 22% de desempleo y alrededor de un 50% de paro juvenil).

De ahi, la necesidad de llevar a cabo cambios estructurales (y no solo coyunturales) que prevengan una nueva situacion de sobreendeudamiento y de inestabilidad habitacional, como los que describimos en el punto siguiente.

6. Mito 5. "Solo podemos comprar o alquilar". La superacion del binomio propiedad-alquiler a traves de las tenencias intermedias

En definitiva, desde nuestra perspectiva, dados los hechos, tenemos una serie de tendencias que en ocasiones se contraponen. Asi:

A) Uno de los principales detonantes de la crisis de 2007, tanto a nivel mundial, como particularmente a nivel espanol, ha sido la generalizacion del dominio como forma de tenencia de la vivienda, a pesar, como se ha senalado, de que en el caso espanol era la via "natural" de acceso, dada la situacion de las diversas formas de tenencia de la vivienda en aquel momento (y que persiste, a grandes rasgos, en 2016).

B) No obstante, solo el 20% de los inquilinos actuales les gusta serlo, la normativa de alquileres ha empeorado la situacion de los inquilinos y, en general, estos viven en inmuebles de peor calidad que los propietarios (84), lo que evidencia cierta estigmatizacion de la tenencia. Ademas, el crecimiento de los parques publicos de vivienda en alquiler es moderado (85) debido a la falta de liquidez para promover o adquirir, pero tambien debido a la falta de mecanismos de gestion adecuados.

C) Por lo tanto, si bien por un lado el dominio es la forma de tenencia que produce mayores externalidades positivas (86) y el modo de acceso a la vivienda mas deseado, especialmente en los paises con un Estado Social mas debil, como son los mediterraneos y de los de la Europa Central y del Este (dado que poco pueden confiar en el Estado para asistirles, en tanto inquilinos, en momentos de especial vulnerabilidad, como la vejez, el desempleo o la enfermedad) debe tenerse en cuenta que ha llevado al sobreendeudamiento de muchas familias, a su desahucio y, en ultimo termino en algunos casos, al sinhogarismo.

D) En consecuencia, combinando todas estas tendencias, con el fin de evitar una nueva burbuja inmobiliaria y el sobreendeudamiento familiar, pero tambien intentando ofrecer una respuesta a las aspiraciones de muchas familias que quisieran ser propietarias pero no lo pueden o no quieren serlo (el 80%, reiteramos); ante el riesgo ademas de que los requisitos de la Direciva 2014/17/UE (art. 18) cuando se implemente, o de la Ley catalana 20/2014 (que lo dice expresamente en su art. 263-2, hoy suspendido por recurso ante el Tribunal Constitucional (87)) impidan a muchas familias ser propietarias porque es muy dificil que puedan reunir ahorros propios suficientes para dar la entrada; y siendo alquilar tanto antes de la crisis como despues de la misma igual o mas caro que una hipoteca (descontando dicha entrada); vemos en las denominadas "tenencias intermedias" (las previstas en la Ley catalana 19/2015) una posible contribucion a la solucion.

Asi, por Ley 19/201588 se modifico el Codigo Civil de Cataluna, donde se introducen dos nuevas formas de propiedad pensadas para facilitar el acceso a la vivienda, aunque tambien podran utilizarse para otros bienes inmuebles y bienes muebles identificables: la propiedad compartida y la propiedad temporal; en conjunto tambien conocidas como "tenencias intermedias".

Basadas en experiencias en el Reino Unido y en los Paises Bajos, y siguiendo la orientacion de la reciente Directiva 2014/17/UE, las denominadas "tenencias intermedias" suponen un cambio estructural del concepto de propiedad no visto desde tiempos de Napoleon en nuestro derecho civil. Se trata de combinar asequibilidad, flexibilidad y accesibilidad en el acceso a la vivienda unificando las ventajas de la propiedad (estabilidad) con las del alquiler (asequibilidad y flexibilidad). Del mismo modo, van dirigidas especialmente a aquellas familias que no contemplan el alquiler como su forma de tenencia pero que tampoco pueden recurrir al mercado de propiedad plena sin sobreendeudarse o por falta de financiacion. Por ambos aspectos socio-economicos son "intermedias".

Visto lo sucedido con la crisis que ya llevamos arrastrando casi diez anos, no es posible dejar al pleno dominio como unica forma de tenencia estable (que permita crear un proyecto de vida sin depender de otro, basicamente, especialmente tras las "flexibilizacion" del alquiler por la Ley 4/2013 a la que ya hemos aludido) de acceso a la vivienda. Y ya hemos senalado que la Directiva 2014/17/UE puede limitar el acceso a la vivienda en propiedad a muchas familias. Pues bien, Cataluna se coloca como pionera en legislar dos nuevas formas de dominio que permitan fraccionar el mercado, ofreciendo tenencias estables y asequibles.

La propiedad compartida consiste esencialmente en una adquisicion progresiva del dominio de la vivienda (y de cualquier otro bien inmueble o bien mueble identifiable), de manera que el adquirente lo es inicialmente de una parte de la vivienda (por ejemplo, un 25%; un 5% con recursos propios y un 20% mediante financiacion externa) y por el resto (75%) paga una contraprestacion dineraria (una especie de renta) al vendedor. El comprador se considera propietario a todos los efectos de la vivienda desde el primer momento, participando en las reuniones de la comunidad de vecinos, adaptando el inmueble a sus necesidades (sin poder, claro, alterar su sustancia), usandolo y disfrutandolo en exclusiva y pudiendo disponer de la parte del mismo que ya tiene, tanto inter vivos como mortis causa. Tambien tiene el derecho a ir adquiriendo sucesivos porcentajes de propiedad del inmueble, bien siguiendo un plan pactado (con el vendedor y/o con la entidad financiadora), bien libremente hasta 99 anos. A cambio, paga todos los gastos, excepto parte de los extraordinarios, que deban satisfacerse por el bien. El vendedor, por su parte, se limita a cobrar la contraprestacion dineraria por la parte del bien que aun no ha sido enajenada y tiene una accion para evitar el empeoramiento sustancial del inmueble.

La Figura 5 muestra el esfuerzo familiar necesario para un caso estandar (familia de 4 miembros con ingresos de 2.000 euros -sin poder optar a ayudas publicas conforme al Plan Estatal de Vivienda 2013-2016-, que no contempla el alquiler como opcion, por una vivienda de 72m2 construidos de unos 171.936 euros+IVA), evidenciando que para muchos casos tal esfuerzo sera equivalente al de alquilar, pero siendo propietario.

La propiedad temporal, por su parte, permite adquirir un inmueble por un numero de anos determinado (entre 10 y 99 anos para inmuebles), es decir, por el tiempo que realmente lo necesite el comprador. Durante ese tiempo, el adquirente es propietario a todos los efectos, incluyendo su uso y disfrute en exclusiva y su posibilidad de enajenacion sin limites tanto inter vivos como mortis causa. El vendedor tiene el derecho a recuperar el inmueble gratuitamente una vez expirado el plazo, a enajenar dicha expectativa de recuperacion (que vale mas cuanto mas tiempo pasa) y a ser compensado en caso de deterioro negligente del inmueble. La propiedad temporal es una forma de tenencia esencialmente antiespeculativa, dado que vale menos cada dia que pasa.

La Figura 6 muestra las ventajas economicas que supone la PT en relacion a un alquiler.

La propiedad compartida y la propiedad temporal, ademas, se pueden combinar. Ambas provocan un fraccionamiento del dominio, diversificando asi los precios, colaborando a la asequibilidad de la vivienda, sin ceder en estabilidad. De este modo, ?cuanto costara una vivienda que se adquiere progresivamente y solo por el numero de anos que se necesita? Desde luego, el esfuerzo familiar para su adquisicion queda sensiblemente reducido.

Se consiguen con ello externalidades muy positivas, como una autentica mixtura social: en un mismo barrio o, incluso, edificio o escalera, se encontraran propietarios absolutos que han satisfecho por su vivienda 200.000[euro], otros que han satisfecho por ella 50.000[euro] y siguen adquiriendola progresivamente y otros que la han adquirido por 30 anos (tiempo por el que la necesitan) por 120.000[euro]. Es decir, habran podido estabilizar su tenencia gracias a la diversificacion de la oferta, evitando asi el sobreendeudamiento. Al tiempo, son instrumentos ideales para llevar a cabo politicas publicas de vivienda, haciendolas aun mas asequibles. Asi, se preve ya su utilizacion en el Decreto catalan 75/2014, del Plan para el Derecho a la Vivienda (89).

Mientras que la mayoria de reformas legales a nivel estatal y en el resto de CCAA sobre el tema de la vivienda han venido siendo coyunturales (ej. moratorias, ayudas a pago del alquiler, etc.), las tenencias intermedias catalanas son esencialmente estructurales--Derecho civil--, dado que pretende evitar futuras burbujas y sobreendeudamientos, y por ello se han introducido en el Codigo Civil de Cataluna. No por ello dejan de tener utilidades en la situacion actual. Por ejemplo, si ya he satisfecho, digamos, el 15% de la hipoteca, ?por que no puede el deudor hipotecario llevar a cabo una dacion en pago parcial de manera que este consolide dicho 15% ya adquirido como propietario y por el resto siga pagando una renta al banco, transformando asi una propiedad absoluta en una propiedad compartida, con un esquema de acompanamiento para el total acceso al dominio en condiciones adecuadas, sin dejar de ser propietario de la vivienda?

Con las tenencias intermedias, pues, se abren nuevas posibilidades tanto para los necesitados de vivienda, como para todos los profesionales del mercado inmobiliario. Vistas las ventajas de los primeros, para los promotores--publicos y privados--se les abre una tercera via de negocio (al lado de la venta y del alquiler) por la cual pueden ir vendiendo progresiva o temporalmente sus inmuebles; y para las entidades de credito, en plena crisis de liquidez (siendo mantenidos artificialmente por el Banco Central Europeo aun), ven como las hipotecas que concedan pueden verse sustancialmente reducidas. Esta naciendo un tercer mercado inmobiliario.

7. Conclusiones

Con la presente contribucion hemos pretendido analizar cinco factores determinantes que, o bien han contribuido a la generacion de la crisis, o bien estan influyendo en su tratamiento posterior.

De esta forma, primero, es dificil afirmar que el derecho a la vivienda sea un derecho fundamental aunque si es mas factible irlo llenando de contenido por diversas vias, como dar facilidades a su acceso, su calidad, un mayor equilibrio entre su consideracion como activo financiero y como derecho humano y una mejor prevencion, tratamiento y reaccion ante los desahucios, siguiendo algunos ejemplos en derecho comparado que hemos tratado y siendo conscientes de sus limitaciones. Tambien puede ser factible controlar al legislador por "legislacion deficiente" si esta se demuestra contraria al art. 47 CE.

En segundo lugar, no podemos compartir la predica que la solucion a la crisis o para las familias vulnerables sea el alquiler, al menos en el contexto de Estado Social que ahora tenemos y con la actual LAU, recientemente modificada, que nos situa en las antipodas de la normativa de arrendamientos de los paises como mayor tasa de alquiler de Europa. Por ello, somos partidarios de implementar mecanismos, como las nuevas propiedad compartida y temporal catalanas (Ley 19/2015), que acompanen a las personas con recursos medios hacia el dominio, de manera que ganen en estabilidad, flexibilidad y asequibilidad, evitando el sobreendeudamiento; un efecto de ello es liberar vivienda en alquiler social para personas y familias mas vulnerables. En cualquier caso, el Derecho de arrendamientos en Espana necesita una profunda reforma para ser una alternativa atractiva y viable al dominio

Tercero, la lenta y palida reaccion del legislador estatal a la crisis de 2007, a partir solo de 2011, provoco reacciones en ciertos sectores de la judicatura en forma de "sentencias robinhoodianas" que pueden poner en peligro la estabilidad del sistema y, ciertamente, el acceso a la vivienda de los colectivos que precisamente pretenden proteger. Por lo tanto, creemos que el camino no son cambios legislativos esteticos o simplemente "saltarse" el ordenamiento juridico y distorsionar asi pilares seculares del Derecho civil (ej. pago de las deudas, libertad, proteccion de la propiedad privada, etc. que han facilitado la evolucion del liberalismo del s. XVIII a sociedades democraticas modernas) sino dar a las personas lo que realmente quieren: algo propio que les de techo, autonomia, seguridad ontologica (especialmente en epocas de vulnerabilidad como la enfermedad o la jubilacion), intimidad y libre desarrollo de la personalidad, evitando sus efectos perniciosos, como el sobreendeudamiento, el desahucio y, ulteriormente, el sinhogarismo. Como se ha dicho, las tenencias intermedias catalanas pueden constituirse en esa punta de lanza para dar mas opciones para todos.

http://dx.doi.org/10.5209/CRLA.54983

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Sergio Nasarre Aznar (1)

Recibido: 18 de febrero de 2016 / Aceptado: 28 de abril de 2016

* El presente trabajo es posible gracias al proyecto coordinado de investigacion del Ministerio de Economia y Competitividad "Reformando las Tenencias de Vivienda: El acceso a traves del alquiler, la propiedad y su tributacion y Propuesta Tributaria para una ordenacion integral de la Vivienda en Propiedad y en Alquiler" (el alquiler, DER2014-55033-C3-1-P) y a la concesion al autor del premio ICREA Academia 2016-2020.

(1) Catedratico de Derecho Civil. Director de la Catedra UNESCO de Vivienda. Universidad Rovira i Virgili. E-mail: sergio.nasarre@urv.net

(2) Existen algunos indicios de recuperacion a mediados de 2015, aunque los niveles de paro, esencial para comprender las posibilidades de credito, sigue siendo del 22% (http://www.elconfidencial.com/economia/2015-07-23/ la-economia-crea-medio-millon-de-empleos-en-unano-pero-el-desempleo-sigue-en-el-22_940108/; visitado 23-7-2015).

(3) BOE 5 junio 2013, num. 134, p. 42244.

(4) BOE 15 mayo 2013, num. 116, p. 36373.

(5) Como la que regulo el Codigo de Buenas Practicas (Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas urgentes de proteccion de deudores hipotecarios sin recursos (BOE 10 marzo 2012, num. 60, p. 22492), y el Real Decreto-ley num. 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control de gastos publicos y cancelacion de deudas con empresas y autonomos contraidas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitacion y de simplificacion administrativa (BOE 7 julio 2011, num. 161, p. 71548), que aumento el minimo de inembargabilidad para los afectados por procedimientos de ejecucion hipotecaria.

(6) RTC 1988\152.

(7) Nasarre Aznar, Sergio, "La vivienda en propiedad como causa y victima de la crisis hipotecaria", Teoria y Derecho: Revista de Pensamiento Juridico, 16/2014, pp. 11 y ss.

(8) RJ 1999\2426.

(9) RJ 2004\3887.

(10) Sentencia Tribunal de Justicia de la Union Europea 14-3-2013, asunto C-415/11 (TJCE 2013\89). Caso Mohamed Aziz contra Caixa d'Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (CatalunyaCaixa).

(11) RJ 2004\1077.

(12) Ley 40/2015, de 1 de octubre, Ley de Regimen Juridico del Sector Publico (BOE 2 octubre 2015, num. 236, p. 89411).

(13) Ver, sobre el registro de solicitantes y el procedimiento de adjudicacion, Tejedor Bielsa, Julio, Derecho a la vivienda y burbuja inmobiliaria. De la propiedad al alquiler y la rehabilitacion, La Ley, Madrid, 2012, pp. 123 a 147.

(14) Ver, por ejemplo, en el art. 6 Ley 18/2007, de vivienda de Cataluna que preceptua: "Todos los ciudadanos, en ejercicio de la accion publica en materia de vivienda, pueden exigir ante los organos administrativos y ante la jurisdiccion contencioso-administrativa el cumplimiento de la legislacion en materia de vivienda y de las disposiciones y medidas establecidas por el planeamiento urbanistico referidas a la vivienda". Ver, ademas, por ejemplo, la STSJ Madrid 6-1-2013 (disponible en http://www.viviendaprotegidasi.es/images/legislacion/ESTATAL/sentencia_tsj_irene_h.pdf), que condena a la Administracion Publica por denegar indebidamente una ayuda a la vivienda.

(15) BOE 16 noviembre 2012, num. 276, p. 79877.

(16) BO Pais Vasco 26 junio 2015, num. 119, p. 2853.

(17) Para 2016 ha quedado fijada en un maximo de 250 euros/mes (ver http://www.etxebide.euskadi.eus/x39 contpest/es/contenidos/informacion/etxecont20160101_info_dcho_sub/es_def/index. shtml; visitado 25-4-2016), lo que planta problemas de suficiencia en relacion a un alquiler medio en las grandes ciudades vasca (que puede estar alrededor de los 700 euros/mes). En este sentido, cabe prestar atencion a la STEDH 9-4-2015 (caso Happi; https://www.google.es/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=4&ved=0ahUKEwjfysqvqKnMAhXLm BoKHc4lDFgQFgg1MAM&url=http%3A%2F%2Fhudoc.echr.coe.int%2Fwebservices%2Fcontent%2Fpdf%2 F003-5057997-6221383&usg=AFQjCNGvx5GCd_6e-KhZWlRFfN-K wz7Iw&sig2=ipqqYlawlRaRuhueoTIXDw; visitado 25-4-2016) que evidencia la insuficiencia de la ley francesa DALO 2007 para garantizar el derecho subjetivo a la vivienda que predica, dado que preve unicamente una aportacion a un fondo como compensacion en caso de insuficiencia de vivienda disponible, lo que el TEDH considera insuficiente, especialmente porque el demandante ha pasado cinco anos sin ser debidamente alojado.

(18) JUR 2016\75882.

(19) RTC 2015\32 AUTO. Ver tambien el ATC 115/2014, de 8 de abril (RTC 2014\115 AUTO)

(20) Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ambito de la vivienda y la pobreza energetica (DOGC 5 agosto 2015, num. 6928).

(21) De ella se hace eco El Confidencial (24-6-2013, disponible: http://www.elconfidencial.com/vivienda/ 2013-0624/bruselas-cree-que-la-expropiacion-de-viviendas-en-andalucia-pone-en-riesgo-la-estabilidad- bancaria_193927/) que destacan que la "La Comision Europea (CE) ha llegado a la conclusion de que el plan andaluz de expropiacion temporal de viviendas a entidades financieras para evitar los desahucios a familias en riesgo de exclusion social puede afectar negativamente a la estabilidad de la banca y la recuperacion economica"

(22) Cornette, Fanny, "Comparative Analysis of the Right to Housing in France, Belgium and the Netherlands"; Oren, Michelle y Alterman, Rachelle, "Housing eligibility in Constitutional housing rights"; papers presentados en la European Network for Housing Research Conference, Lisboa, 2015. Ver tambien Golay, Christophe y Ozden, Melik, El derecho a la vivienda. Un derecho humano fundamental estipulado por la ONU y reconocido por tratados regionales y por numerosas constituciones nacionales, Una coleccion del Programa Derechos Humanos del Centro Europa - Tercer Mundo (CETIM), 2007, pp. 19 y 20. Disponible en: http://www.agirpourlesdesc.org/IMG/pdf_el_derecho_a_la_vivienda_2007_CETIM.pdf

(23) Golay, Christophe y Ozden, Melik, El derecho a la vivienda, cit. p. 19..

(24) Disponible en http://www.un.org/en/documents/udhr/index.shtml (ultima visita 30 de junio de 2014).

(25) Adoptado y abierto a la firma, ratificacion y adhesion por la Asamblea General en su resolucion 2200 A (XXI), de 16 de diciembre de 1966. Entrada en vigor: 3 de enero de 1976, de conformidad con el articulo 27. Ratificado por Espana por Instrumento de 27 de abril 1977 (BOE 30 abril 1977, num. 103, p. 9343).

(26) Disponible en: http://www.coe.int/T/DGHL/Monitoring/SocialCharter/ (ultima visita 30 de junio de 2014).

(27) Para mas detalles ver Simon Moreno, Hector, "El cumplimiento del derecho a la vivienda en Espana. Especial referencia a la asequibilidad, estabilidad y accesibilidad en el acceso a la vivienda", CEF Legal. Revista Practica de Derecho, num. 169, Febrero 2015, pp. 105 y ss. Ver tambien Bassols Coma, Martin, La exclusion social y la contribucion de los municipios a la satisfaccion del derecho a la vivienda, "Revista de estudios de la administracion local", no. 291, 2003, pags. 105-108.

(28) Asi, por ejemplo, de acuerdo con un estudio de la Fundacion Abbe Pierre de 2013, solamente al 43% de los candidatos seleccionados se les asigno una vivienda en 2011 (The Annual Report of the Foundation Abbe Pierre, p. 69; disponible en: http://www.fondation-abbe-pierre.fr/sites/default/files/content-files/files/ 18e-rapport-annuel.pdf, visitado 26-4-2016). Ello queda corroborado con que existen 59.502 familias a la espera de vivienda (de las cuales 20.000 fueron en 2014, mientras que en 2010 apenas se generaron 5.000 insatisfechos). Ademas, es importante denotar la relevante concentracion territorial, dado que el 60% de las solicitudes son en Ile de France y que en 2014 se produjeron 13.000 recursos al tribunal administrativo con 8.377 condenas al Estado en forma de multas, que fueron de cerca de 20 millones de euros solo en 2014 (datos provistos por Schaefer, Jean Pierre, La experiencia del derecho 'oponible' de acceso a la vivienda DALO en Francia, en "Jornada sobre la Ley Vasca de Vivienda", Bilbao 20-4-2016, disponible en http://www.garraioak.ejgv.euskadi.eus/r41- ovad05/es/contenidos/evento/copia_ovv_jornada2015/es_ovv_admi/ovv_a_j.html; visitado 26-4-2016).

(29) Ver, sobre esta cuestion, Xerri, Kurt. y Molina Roig, Elga, "La estabilizacion de la renta como mecanismo para incentivar el acceso a la vivienda a traves del arrendamiento urbano desde una perspectiva comparada", en CEFLEGAL, num. 179 (diciembre 2015), que senalan que la finalidad de la Ley ALUR es "contener los aumentos de las rentas de alquiler y con ello evitar la exclusion social de los hogares en ciertas zonas debido a unos costes de vivienda inasumibles".

(30) Polish Constitutional Court Decision of 4 April 2001, K 11/00, OTK-ZU [Official Journal of the Constitutional Court; Polish: Orzecznictwo Trybunalu Konstytucyjnego. Zbior Urzedowy] 2001, No 3, item 54.

(31) Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (2012), Podsumowanie wynikow ankiety dotyczacej mieszkaniowego zasobu gminy, p. 25. Disponible en: https://www.mir.gov.pl/Budownictwo/Mieszkalnictwo/Gospodarka_mieszkaniowa_i_komunalna/Informacje_ o_mieszkalnictwie/Documents/20130713_ankieta_mieszkalnictwo_gminy.pdf (visitado 16-12-2015).

(32) Lo que quedo resuelto por STC de Polonia 4-11-2010, K 19/06 (OTK-ZU 2010, No 9, item 96), senalando que si era posible su desposesion en este caso.

(33) Art. 186 Codigo Civil Eslovaco. Puede hallarse un comentario en https://books.google.es/books?id=nay3wlGYqUUC&pg=PA173&lpg=PA173&dq=substitutive+accommodati on+slovakia+civil+code&source=bl&ots=I57UHPX8zK&sig=hwVbP_9LWx1kCLemhJp51FRi86s&hl=es&s a=X&ved=0ahUKEwjjntKP-NvJAhUBwxoKHRt9DW4Q6AEILzAC#v=onepage&q=substitutive%20accommodation%20slovakia%20civ il%20code&f=false (visitado 26-4-2016).

(34) AC 2013/726.

(35) Decision de la Comision Europea no. 642/2009, Bruselas, 15-12-2009, C(2009)9963 final.

(36) Segun la Encuesta de condiciones de vida del INE.

(37) Ver la discusion en S. Nasarre Aznar, M.O. Garcia y K. Xerri, "?Puede ser el alquiler una alternativa real al dominio como forma de acceso a la vivienda? Una comparativa legal Portugal-Espana-Malta",Teoria y Derecho, 16/2014, pp. 188 a 217. Ver la posicion de BASSOLS, La exclusion..., p. 106.

(38) Yo mismo lo he defendido en Nasarre Aznar, Sergio, "A legal perspective of the origin and the globalization of the current financial crisis and the resulting reforms in Spain", Contemporary Housing Issues in a Globalized World, Padraic Kenna (Ed.), Ashgate Publishing, 2014, pp. 37-72. Ver, ademas, CUERPO, C. et al., Rental Market Regulation in the European Union, EU Commission, DG-Economic and Financial Affairs, Economic Papers 515, April 2014, p. 1, que senala que que "the state of development of rental markets as a genuine alternative to home-ownership stands out as a particularly relevant institutional factor shaping the outcome of the housing market and playing a balancing role and alleviating house price pressures".

(39) La denominada "Troika UE" (formada por la Union Europea, el Banco Central Europeo y el Fondo Monetario International) ha intervenido estos ultimos anos en algunos paises para presionar (incluso exigir) reformas en muchos campos del derecho y la economia, incluyendo los arrendamientos. Entre estos paises se cuentan Grecia (Greece: Memorandum of understanding on specific economic policy conditionality, 2-5-2010, disponible en http://peter.eissner.org/Transform/MoU.pdf) y Portugal (Portugal: Memorandum of understanding on specific economic policy conditionality de 3-5-2011, disponible en http://economico.sapo.pt/public/uploads/memorandotroika_04-05-2011.pdf).

(40) Rodriguez Lopez, J., La lenta reaccion del mercado de vivienda, "Ciudad y Territorio", Vol. XLVI, num. 180, verano 2014.

(41) Atendiendo a Fotocasa, http://www.fotocasa.es/indice-alquiler-inmobiliario_fotocasa.aspx (visitado 16-12- 2015).

(43) Por art. 4 Ley 27/2011, 1 agosto, sobre actualizacion, adecuacion y modernizacion del sistema de Seguridad Social (BOE 02/08/2011 num. 184 p. 87495).

(44) Por RDL 16/2012, 20 abril, de medidas urgentes para garantizar la sostenibilidad del Sistema Nacional de Salud y mejorar la calidad y seguridad de sus prestaciones (BOE 24/04/2012 no. 98 p. 31278). Ver EUROPEAN FOUNDATION FOR IMPROVEMENT OF LIVING AND WORKING CONDITIONS (Eurofound), Access to healthcare in times of crisis, Publications Office of the European Union, Luxemburgo, 2014, pp. 23, donde se advierte que la proteccion en salud para los inmigrantes indocumentados se redujo en 2012 debido a la crisis; ver tambien pp. 38 y 61 donde se presenta un caso de estudio sobre recortes que afectan a asistencia de salud mental. En la p. 12 se afirma que: "One indicator of reduced availability of healthcare services as a consequence of the crisis is that, after years of steady reduction, average waiting times for some surgical operations in Portugal, Spain, England and Ireland show a small increase (OECD, 2013)".

(45) Por RDL 14/2012, 20 April, de medidas urgentes de racionalizacion del gasto publico en el ambito educativo (BOE 21/04/2012 num. 96 p. 30977).

(46) Ver, por ejemplo, esta noticia de diciembre de 2015: http://www.elcorreo.com/bizkaia/economia/201505/19/hucha-pensiones-riesgo-agotarse20150518215140.html (visitado 26-4-2015).

(47) http://epp.eurostat.ec.europa.eu/statistics_explained/index.php/File:At- riskof_poverty_or_social_exclusion_rate,_2011_and_2012.png (visitado 6-11-2014).

(48) El VII Informe sobre exclusion y desarrollo social en Espana 2014 (disponible en: http://www.foessa2014.es/informe/uploaded/descargas/VII_INFORME.pdf; visitado 26-4-2016) pone de manifiesto el aumento de la desigualdad ("Espana se encuentra tanto dentro del grupo de los paises de la UE28 donde mas amplias son las diferencias de renta entre los hogares como en los primeros lugares del ranking en las clasificaciones que extienden la comparacion internacional al marco mas amplio de los paises de la OCDE", p. 136), asi como el enorme deterioro de la cohesion social que esta experimentando nuestro pais "durante los ultimos siete anos, con un incremento notable de los procesos de exclusion social, que se hacen ademas mas graves, y con una expansion significativa tambien de las situaciones de precariedad y vulnerabilidad social", p. 241.

(49) ASOCIACION HIPOTECARIA ESPANOLA, Resumen Anual del Mercado Hipotecario 2013, disponible en http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/estadisticas/boletin-estadistico/archivos/nuevo-resumen-annual-2013.pdf (visitado 16-12-2015).

(50) EUROSTAT, Estimated average age of young people leaving the parental household by sex, Last update: 1208- 2015.

(51) SARDA, J. La economia sumergida pasa factura, enero 2014.

(52) OCDE, Taxing Wages 2013-2014, 2015, p. 18 (disponible en http://www.keepeek.com/Digital-Asset Management/oecd/taxation/taxing-wages-2015_tax_wages-2015-en#page 1); aunque estos datos deben matizarse, segun BERECHET, C, Un marco fiscal para el empleo, ThinkTank Civismo, Apuntes fiscales, nov. 2015, num. 1 (disponible en http://www.civismo.org/files/informes/2015-11 03_Informe017_Un_Marco_Fiscal_para_el_Empleo.pdf; visitado 14-12-2015).

(53) Ver una aproximacion en Carrillo, Jordi, El mercado aleman en alquiler. Determinantes de la cuota de vivienda en propiedad/ en alquiler, en S. Nasarre (Dir.), "El acceso a la vivienda en un contexto de crisis", Madrid, 2011, Edisofer, pp. 473 y ss.

(54) BGBl. I S. 1373; modificada por BGBl. I S. 934.

(55) Statistisches Bundesamt (StaBu), Einkommens- und Verbrauchsstichprobe. Wohnverhaltnisse privater Haushalte [sample survey of income and expenditure, housing conditions of private households], Wiesbaden, 2013, p. 23 f.

(56) Fitzsimons, J., "The German Private Rented Sector: A Holistic Approach", Working Paper, March 2014, p 124. Disponible: http://www.bvc.dk/SiteCollectionDocuments/Analyser/The_German_Private_Rented_Sector_web.pdf.

(57) Aunque parece que ya se ha resuelto (http://www.20minutos.es/noticia/124329/0/huevo/gallina/dilema/; visitado 16-12-2015).

(58) Asociacion Hipoteca Espanola, Actividad crediticia hipotecaria de septiembre 2015, 9/2015, disponible en http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/estadisticas/actividad-hipotecaria/archivos/ actividad-crediticiaseptiembre-2015.pdf (visitado 16-12-2015).

(59) EUROSTAT, Distribution of population by tenure status, 2014. Disponible en http://ec.europa.eu/eurostat/statistics explained/index.php/File:Distribution_of_population_by_tenure_status,_2014_(%25_of_population)_YB16.p ng (visitado 16-12-2015).

(60) AC 2011\1.

(61) AC 2010\1828.

(62) AC 2013\498.

(63) JUR 2014\199191.

(64) AC 2014\1674.

(65) La medida cautelar puede consultarse en: http://afectadosporlahipoteca.com/wp content/uploads/2013/11/TEDH.pdf (visitado el 2-2-2015).

(66) Sentencia del Tribunal de Justicia de la Union Europea (en adelante, TJUE) de 10 de septiembre de 2014 (JUR 2014\224808. Asunto C-34/13. Caso Monika Kusionova contra SMART Capital a.s. Apartado 65).

(67) Ver el trabajo completo en S. Nasarre Aznar, "Robinhoodian courts' decisions on mortgage law in Spain", International Journal of Law in the Built Environment, Vol. 7 Iss. 2 pp. 127-147.

(68) http://www.elmundo.es/blogs/elmundo/mas-datos/2015/01/29/las-condenas-por-ocupacion-crecen-un-168.html (visitado 16-12-2015).

(69) FISCALIA GENERAL DEL ESTADO, Memoria 2015, p. 710. Senala ademas, que: "Se ha de seguir poniendo de manifiesto que muchas conductas se dirigen contra los numerosos pisos que permanecen sin ocupar y que se han ido acumulado por algunas entidades financieras, ya sea por quiebra de la promotora que financiaban, o por ejecuciones hipotecarias sin detectarse que respondan a actuaciones grupales u organizadas, sino que se trata de familias que desalojan la vivienda por propia iniciativa tan pronto como se realiza el requerimiento judicial".

(70) EUROPEAN COMMISSION-DG ECONOMIC AND FINANCIAL AFFAIRS, European Economy. Financial assistance programme for the recapitalisation of financial institutions in Spain, 5 th Review, Winter 2014, Occasional Papers 170-January 2014, p. 26.

Caption: Figura 4. Presencia de la dacion en pago forzosa en los sistemas hipotecarios europeos, Japon, Illinois, Ontario y Nueva York.

(71) B8-0987/2015; Motion for a resolution further to Question for Oral Answer B8-0755/2015 pursuant to Rule 128(5) of the Rules of Procedure on mortgage legislation and risky financial instruments in Spain (based on petitions received) (2015/2740(RSP)).

(72) En Nasarre Aznar, A legal perspective ..., pp. 37-72, explicamos las consecuencias de esta medida, como la mayor inasequibilidad de las hipotecas en dichos Estados y un mucho mayor numero de hipotecas impagadas y de walkers.

(73) Ver Nasarre Aznar, S., "Malas practicas bancarias en la actividad hipotecaria", Revista Critica de Derecho Inmobiliario, num. 727, 2011, pp. 2665 a 2737.

(74) Asi, de acuerdo con el Ministerio de Economia (23-10-2015; http://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/mineco/Paginas/2015/23102015-cbp.aspx), "Desde la puesta en marcha del CBP hace tres anos y medio se han registrado 50.852 solicitudes, de las que se han resuelto 23.640. El resto o bien no entran dentro del ambito de aplicacion, incumplen los requisitos o no han entregado la documentacion necesaria. De las solicitudes resueltas, 18.620 finalizaron con una reestructuracion de la deuda pendiente, 6 con una quita y en 5.014 casos se acordo la dacion en pago, con la consiguiente extincion de la deuda".

(75) Asi, y tomando como referencia el primer semestre de 2015, "las entidades recibieron 13.436 solicitudes, un 17,78% mas que durante la segunda mitad de 2014. De las solicitudes recibidas, se han resuelto un total de 7.141 operaciones (un 7,73% mas). De ellas, en 5.970 casos se concluyo con una reestructuracion viable de la deuda pendiente (15,67% mas). En 1.171 casos se acordo la dacion de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria, un 20,17% menos. Ninguna operacion finalizo con una quita", ibid.

(76) La inmigracion paso de 637.085 personas en 1998 a 3.730.610 personas en 2005, de acuerdo con Bernardos Dominguez, Gonzalo, "Creacion y destruccion de la burbuja inmobiliaria en Espana", Informacion Comercial Espanola, ICE: Revista de economia, Num. 850, 2009, pp. 32 y 33.

(77) Scanlon, Kath y Kochan, Ben (2011). Towards a sustainable private rented sector--The lessons from other countries, LSE London. https://www.lse.ac.uk/geographyAndEnvironment/research/london/events/HEIF/ HEIF4b_10-1%20-newlondonenv/prslaunch/Book.pdf (visitado 26-4-2016).

(78) Ver Akin, Ozlem et al., The real estate and credit bubble: evidence from Spain, "SERIEs-Journal of the Spanish Economic Association" (2014), 5:223-243, p. 17, donde se demuestra que la concesion de prestamos hipotecarios en tiempos del boom inmobiliario no fue lo suficientemente estricta (especialmente por parte de las Cajas de Ahorros), por ejemplo, en relacion a no tener en cuenta las caracteristicas laborales del deudor; y que las entidades de credito efectuaban tasaciones generosas para superar el limite del loan-to-value (LTV) lo que provocaba la concesion de hipotecas artificialmente arriesgadas.

(79) BOE 15 de mayo de 1998.

(80) Veanse los mecanismos de gestion de las housing associations en los Paises Bajos e Inglaterra en Lambea Llop, Nuria, "Gestion de vivienda social: comparativa entre Espana y el Reino Unido", Quaderns per a la Inclusio Social, no.4, 2015, pp. 29-53.

(81) http://www.expansion.com/sociedad/2015/09/19/55fd8ab1e2704e133d8b4571.html (visitado 16-12-2015).

(82) Solamente en Cataluna se ha calculado que hay 69.000 personas en lista de espera de vivienda publica, es decir, inscritas en el Registre de Sol licitants d'Habitatges amb Proteccio Oficial., de acuerdo con Trilla, Carme y BermudeZ, Tere, "Un parque de viviendas de alquiler social. Una asignatura pendiente en Cataluna", Dossier Catalunya Social. Propostes des del Tercer Sector, Num. 39, Octubre 2014, p. 8. Disponible en: http://www.eapn.es/ARCHIVO/documentos/recursos/2/1413 876947_vivienda_catalunya.pdf.

(83) De acuerdo con Carme Trilla i Tere Bermudez, "vemos que a pesar de que es muy dificil poder hacer una estimacion de las necesidades de vivienda asequible para la poblacion catalana, las cifras se moverian alrededor de las 230.000 viviendas, tanto si las calculamos como suma de varios tipos de necesidades (Metodo A), como si lo hacemos por la diferencia entre la oferta social disponible en Cataluna y los estandares medianos europeos (Metodo B)", ver Trilla, Carme y Bermudez, Tere, cit., p. 10.

(84) Pareja Eastaway, Montserrat y Sanchez Martinez, Maria Teresa, "La politica de vivienda en Espana: lecciones aprendidas y retos de futuro", Revista Galega de Economia, vol. 21, num. 2 (diciembre 2012), p. 2, que afirman que "El porcentaje de vivienda en propiedad se incremento a principios del ano 2000 en la mayoria de los paises europeos en comparacion con la situacion a principios de los anos ochenta. En terminos generales, se detecta en toda Europa una caida en relacion con el tamano y la calidad de las viviendas de alquiler".

(85) La vivienda social supone alrededor del 2% del total de viviendas, EUROSTAT, Housing statistics in the European Union. Income and living conditions, 2010.

(86) Ver, por ejemplo, Aramburu Otazu, M., La resignificacion de la tenencia de la vivienda en Cataluna delante de la crisis economica: aproximacion a traves de grupos de discussion, Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana de la Generalitat de Catalunya, Barcelona, 2010, p. 38.

(87) Providencia TC 6-10-2015 (JUR 2015\239027).

(88) Ley 19/2015, de 29 de julio, de incorporacion de la propiedad temporal y de la propiedad compartida en el Libro Quinto del Codigo civil de Cataluna (DOGC 4 agosto 2015, num. 6927).

(89) DOGC 29 mayo 2014, num. 6633.

Capcion: Figura 1. Contenido del derecho a la vivienda

Capcion: Figura 2. Motivos para vivir de alquiler

Capiton: Figura 3. Cambios en la regulacion y tamano del mercado privado de alquiler
Tabla 1. Configuracion legal de los arrendamientos en paises
mediterraneos en relacion a Suiza, Alemania y Austria

                Suiza, Alemania y Austria    Paises SE estudiados
                                             (todos o mayoritariamente)

Estabilidad     --preferencia por            --sistema mas intrusivo de
                arrendamientos de larga      duracion minima
                duracion                     obligatoria

                --emptio non tollit          --mas debil emptio non
                locatum                      tollit locatum

                --tanteo y retracto          --mas debiles derechos de
                legales (Alem.)              tanteo y retracto

Flexibilidad    --causas limitadas de        --subarriendo no permitido
                oposicion a subarriendo      sin el consentimiento del
                                             propietario

                --fin anticipado del         --limites importantes a la
                arrendamiento sin            terminacion anticipada en
                compensacion al              Espana, Portugal y Malta
                propietario, con
                notificacion solo 3 meses
                antes

Asequibilidad   --control de rentas          --sin control de rentas

                --beneficios del deposito    --rendimientos del
                para arrendatario            deposito no para el
                                             arrendatario (Espana,
                                             Malta)

                --sistema de costes          --sistema de costes
                tenant-friendly (en Suiza    landlord-friendly
                se incluyen, el Alemania
                los debe especificar el
                propietario)

Fuente: Nasarre Aznar, Sergio, "La eficacia de la Ley 4/2013, de
reforma de los arrendamientos urbanos, para aumentar la vivienda en
alquiler en un contexto europeo", Revista Critica de Derecho
Inmobiliario, 2015, num. 747, pp. 205 a 252.

Figura 5. Esfuerzo familiar de la propiedad compartida, en relacion
a la propiedad absoluta y el alquiler en un caso estandar

PROPIETAT COMPARTIDA            33,3%
LLOGUER LLIURE                  32,4%
ADQUISICIO LLIURE (PH 100%)     45,6%

Fuente: Nasarre Aznar, Sergio y Soler, Ma Jose, "Altres formes
d'acces a un habitatge: antecedents, concepte i calcul de
l'esforg familiar", Observatori Local de l'Habitatge.
Revista DigitalApunts d'Habitatge, Num. 4, 2013.

Figura 6. Implicaciones economicas de la propiedad temporal en
relacion al alquiler

                                   Propiedad temporal por 10 anos

Renta mensual        Renta         Pago inicial         Pago mensual
media en
Cataluna
                     anual                              (80% LTV)
(85[m.sup.2] a
9[euro]/[m.sup.2])

2.84% de interes

765[euro]            9.180[euro]   67,565[euro]         517[euro]
                                   [80%=54,052[euro]]   [ahorro 248
                                                        [euro]]

4% de interes

765[euro]            9.180[euro]   67,565[euro]         545[euro]
                                   [80%=54,052[euro]]   [ahorro 220
                                                        [euro]]

                     Propiedad temporal por 20
                     anos

Renta mensual        Pago inicial
media en                             Pago
Cataluna                             mensual

(85[m.sup.2] a                       (80% LTV)
9[euro]/[m.sup.2])

2.84% de interes

765[euro]            97,253[euro]    423[euro]
                     [80%=           [ahorro
                     77,802[euro]]   342[euro]]

4% de interes

765[euro]            97,253[euro]    468[euro]
                     [80%=           [ahorro
                     77,802[euro]]   297[euro]]

Fuente: SIRR, Lorcan, Shared and Temporal Ownership, en S. Nasarre
Aznar (dir.), "La propiedad compartida y la propiedad temporal (Ley
19/2015). Aspectos legales y economicos", Tirant lo Blanc, en
prensa, 2016.
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Author:Aznar, Sergio Nasarre
Publication:Cuadernos de Relaciones Laborales
Date:Jan 1, 2017
Words:14123
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