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Analisis territorial del crecimiento y la crisis del sector de la construccion en Espana y la comunidad autonoma de Andalucia.

RESUMEN | Espana representa un caso excepcional a escala mundial de crecimiento del sector de la construccion y subsector de la vivienda desde los ultimos anos del siglo pasado hasta 2007, a partir del cual el sector se paraliza y arrastra al conjunto de la economia espanola. Se presentan los principales rasgos y datos del proceso, asi como un diagnostico de sus factores explicativos. Territorialmente se desciende al caso de Andalucia, donde el fenomeno ha sido especialmente intenso. La metodologia se basa en la seleccion, desarrollo y aplicacion de indicadores estadisticos, a escala provincial para el caso espanol y comarcal para el andaluz. Los resultados son presentados cartograficamente y valorados segun la incidencia en los territorios. Finalmente, la discusion se centra en el comportamiento de los distintos territorios ante cl fenomeno. Al respecto, es posible confirmar que aquellos que con mayor intensidad se han orientado hacia la construccion han sido posteriormente los mas afectados por la crisis, y plantear el peligro de que el proceso pueda reiniciarse en el futuro.

PALABRAS CLAVE | mercado inmobiliario, expansion urbana, crisis economica.

ABSTRACT | The construction and housing sector has been very important in Spain, and was an exceptional case of growth of the economy in the country up to 2007, when the world crisis began and the Spanish economy fell sharply. The main characteristics, data, and a diagnostic of the process before and during the crisis are analysed in this paper Andalucia, a Spanish autonomous region where the phenomenon has been especially severe, is discussed in depth. The methodology is based on the application of some statistical indicators at provincial and regional scale and the results are presented using cartographic methods to test their incidence in the territory. Finally, the discussion focuses on the places where the phenomenon is more significant. To this regard, it is possible to confirm that territories where the construction sector was more intensive until 2007 are the areas most affected by the crisis, and that there are risks that this process might start over in the future.

KEY WORDS | real state market, urban sprawl, economic crisis.

Introduccion

El articulo tiene como objetivo principal analizar con un enfoque territorial el proceso de crecimiento y posterior crisis del sector de la construccion en Espana durante la primera decada de este siglo. Para acceder a un mayor nivel de detalle en el analisis, se descendera en escala al caso de la Comunidad Autonoma de Andalucia, donde el fenomeno ha tenido una especial relevancia. Por ultimo, se ofrece una propuesta de indicadores validos para la territorializacion de los procesos, su analisis y la obtencion de conclusiones de cara al futuro.

Para todo ello, las preguntas basicas de investigacion que se plantean son:

--?Constituyen los casos espanol y andaluz una singularidad cientificamente relevante en los escenarios europeo y mundial, debido a los rasgos cuantitativos y cualitativos del proceso de crecimiento y posterior crisis del sector de la construccion?

--? Puede afirmarse que una marcada orientacion de las estructuras socioeconomicas y territoriales hacia el sector de la construccion, tanto en los ambitos locales como comarcales, las hace seriamente vulnerables a los cambios de la coyuntura?

--Desde el punto de vista metodologico, ?resulta adecuado el conjunto de indicadores utilizado para el tratamiento del tema objeto de estudio?

Singularidades cuantitativas y cualitativas del caso espanol

La existencia de ciclos economicos vinculados al sector de la construccion no es algo nuevo en la experiencia espanola. Durante la segunda mitad del siglo XX y principios del XXI, la economia espanola ha estado marcada por procesos de auge en el sector de la construccion, pese a que las circunstancias sean muy diferentes, segun el periodo analizado. El primer boom, caracterizado por la construccion de mas de 500.000 viviendas anuales, se registro en la decada de 1960, uno de los momentos de mayor crecimiento del sector hasta que empezo la recesion ligada a la primera crisis petrolera de 1973. Tras esa coyuntura, que afecto de manera generalizada a toda Europa, se produjo una nueva fase de expansion en la segunda mitad de los ochenta, un importante crecimiento especulativo y de precios impulsado, en buena parte, por la intensa actividad inversora en infraestructuras que tuvo lugar a partir de la integracion de Espana en la Union Europea, asi como por la inversion en construccion residencial, aunque esta ultima no supero las 400.000 viviendas anuales (Naredo, 2004; Cuadrado-Roura, 2010).

En la actualidad, la experiencia espanola presenta, tanto por el acelerado crecimiento del sector de la construccion desde finales del siglo pasado hasta 2007, como por el brusco colapso del mismo en anos posteriores, un caso excepcional en el escenario europeo y mundial, asi como respecto de las anteriores crisis vividas en el pais. Su singularidad se deriva, en primer lugar, de la magnitud y circunstancias que han acompanado al ultimo periodo alcista, mucho mas acusadas que las ya vividas en el pais hace decadas, como se mostrara mas adelante. Un dato muy significativo al respecto es que en el ano 2006 se cuantifico una cifra cercana a las 670.000 viviendas libres iniciadas, la mas alta del periodo de auge. En segundo lugar, el caso espanol es notable por la intensidad del impacto de la crisis financiera que, si bien se inicio en el exterior (Estados Unidos), alcanzo en el caso espanol una virulencia e intensidad que solo pueden explicarse por el inadecuado modelo de crecimiento vigente en el momento (Bernardos, 2009), el cual se ha demostrado insostenible en el tiempo.

La consecuencia actual es que Espana esta experimentando dos crisis superpuestas: la derivada del proceso de ruptura de la burbuja inmobiliaria ocasionada por el modelo de desarrollo economico de la ultima decada; y la generada por la crisis economica financiera internacional, con gran repercusion sobre el sistema bancario nacional y con las conocidas consecuencias de endeudamiento por las que estan atravesando el Estado y las Comunidades Autonomas.

El caracter singular de la experiencia espanola puede ser demostrado a partir de un conjunto de resultados estadisticos (tanto cuantitativos como cualitativos), cuya seleccion se presenta a continuacion.

En primer lugar, desde la mitad de la decada de los anos noventa hasta el ano 2007, la economia espanola se caracterizo por atravesar un potente ciclo expansivo, con crecimientos anuales del PIB superiores al 3%, lo que constituye la variacion positiva mas acusada del PIB respecto del resto de paises de la UE-12, hasta que se produjo el cambio de tendencia economica mundial en el ano 2008.

Existe actualmente un elevado nivel de coincidencia en la literatura cientifica (Naredo, 2006; Rodriguez Lopez, 2007; Garcia-Montalvo, 2009) acerca de la notable influencia que ha tenido en este crecimiento la progresiva basculacion del modelo economico espanol hacia el sector de la construccion, pareciendo innegable que el acelerado incremento del peso proporcional del mismo no puede ser ajeno al resultado global. A este respecto, la singularidad del caso espanol queda bien reflejada en los datos que Eurostat proporciona con relacion al volumen de poblacion empleada dedicada a esta actividad economica. Si se realiza este analisis en terminos absolutos para el ano 2006, Espana, Italia, Francia, Alemania y Reino Unido son los paises que encabezarian el ranking de mayor numero de empleados en este sector. (1) En terminos relativos, los resultados son aun mas importantes: el 14,17% de la poblacion espanola dada de alta en la Seguridad Social estaba empleada en el sector de la construccion, aspecto en que ocupa el segundo lugar despues de Luxemburgo (18,29%). De forma paralela, y como consecuencia directa de la evolucion anterior, tras el estallido de la crisis el protagonismo del sector de la construccion en la destruccion de empleos ha sido muy relevante. Asi, a modo de ejemplo con los ultimos datos conocidos, de la caida de afiliados a la Seguridad Social en 2010, cifrada en 218.857 personas, el 90% procedia del sector de la construccion (Tesoreria General de la Seguridad Social, 2011).

El auge del sector de la construccion en los primeros anos del siglo se hace patente al compararse su evolucion cronologica con la del resto de ramas de la actividad: en datos relativos, tomando el ano 2000 como base 100, se observa como la construccion aumento su valor anadido bruto (VAB) en la economia espanola en 43% entre los anos 2000 y 2007 (Instituto Nacional de Estadistica [INE], varios anos), siendo con diferencia la actividad que ha experimentado un incremento mas acusado en dicho intervalo.

Por otra parte, el sector de la construccion en Espana presenta una serie de caracteristicas que lo han diferenciado de la mayoria de los paises de la Union Europea. Una de las mas destacables se refiere a que el principal volumen de construccion se ha basado en obra nueva, tanto en vivienda como en obra publica; de esta forma, segun datos del Observatorio de la Sostenibilidad de Espana (2009), el valor mas alto de nuevas viviendas construidas se obtuvo en el ano 2006, con la cifra de 18.000 viviendas nuevas por cada millon de habitantes, frente a las 5.000 viviendas por cada millon de habitantes de los Estados Miembros de la UE. Segun las ultimas estadisticas proporcionadas por el Ministerio de la Vivienda, el parque inmobiliario espanol aumento en 4.095.448 nuevas viviendas en el periodo 2001-2008. Igualmente, un dato significativo del parque de viviendas espanol respecto del resto de paises europeos que aparece recogido en el informe Housing Statistics in the European Union (Dol & Haffner, 2010), es que desde el ano 2005 se registran los valores mas altos referidos al indicador "numero de viviendas por cada mil habitantes" En este sentido, en el ano 2008 se cuantificaban en Espana 544 viviendas por cada mil habitantes, seguida de la ex Republica Democratica Alemana y Finlandia, con 537 y 531 viviendas por cada mil habitantes, respectivamente (si bien para valorar adecuadamente estos datos hay que tener en cuenta, como se ampliara y precisara en epigrafes posteriores de este articulo, que buena parte de dichas viviendas son residencias secundarias, y que otra parte considerable pertenece a poblacion extranjera que las utiliza una parte del ano).

Tras estos anos de ingente crecimiento del parque inmobiliario, el descenso de las cifras a partir del cambio de tendencia en 2007 ha resultado de gran brusquedad. En este sentido, resultan muy significativos los datos proporcionados por la Agrupacion de Fabricantes de Cementos de Espana (Oficemen) con relacion a la venta de cemento gris, la que paso de 45.226.394 Tm a 24.578.608 Tm entre los anos 2007 y 2009, esto es, un porcentaje de decrecimiento de 45,65%.

Igualmente de interes son los datos referidos a viviendas libres iniciadas en Espana, tal y como se muestra en la grafica de la Figura 1. Como indican los ultimos datos disponibles, el numero de viviendas libres iniciadas en 2010 no llega al 10% de la cifra alcanzada en 2006 (Ministerio de Fomento). De hecho, el dato registrado en 2010 (63.090 viviendas) no encuentra precedentes en la serie estadistica de dicho Ministerio, que ofrece datos desde 1990.

Con relacion a la demanda de vivienda, es notable la caida experimentada a partir de la segunda mitad de 2007, con un aumento de las diferencias entre las viviendas terminadas y las viviendas vendidas de nueva construccion. En ese contexto, el stock de viviendas terminadas no vendidas acelero su crecimiento, generando en 2005 un parque aproximado de 200.000 viviendas, el cual ha aumentado hasta alcanzar una cifra estimada de 687.523 unidades al 31 de diciembre de 2010 (Ministerio de Fomento, 2011). Esa intensa caida del sector tambien queda reflejada en las cifras de transacciones de viviendas, las cuales muestran un descenso en las ventas de 53,60% entre los anos 2007 y 2010 en Espana, segun las estadisticas publicadas por el Ministerio de Fomento, reduccion que en la Union Europea solo se ha visto superada por el caso irlandes (-68,21%) (Dol & Haffner, 2010). Otro indicador de interes que refleja la caida del sector es el referido a los precios de la vivienda libre, los cuales han experimentado una variacion negativa de 15,40% entre los primeros trimestres de 2008 y 2011.

[FIGURA 1 OMITIR]

Sintesis de factores explicativos del proceso

Un proceso que registra las magnitudes anteriormente expuestas dificilmente puede ser generado por un solo factor o un conjunto simple de los mismos. En efecto, en este caso puede percibirse una compleja e intrincada red de causas interrelacionadas, cuyo tratamiento requiere un enfoque transdisciplinar. A continuacion, y con las salvedades senaladas, se ofrece una sintesis de dichas causas, estructuradas tematicamente.

Causas financieras

En el mercado residencial, las entidades financieras tienen el decisivo papel de proporcionar financiacion para la adquisicion de suelo, construccion de inmuebles y compra de viviendas. Estas circunstancias convierten a las entidades financieras en agentes determinantes del ciclo inmobiliario, al condicionar la oferta futura y demanda actual de viviendas. De este modo, puede afirmarse que las causas financieras son las que mayor incidencia han ejercido finalmente en la dinamica inmobiliaria, y especialmente en los ritmos del proceso. Destaca poderosamente el muy favorable contexto de bajos tipos de interes imperantes durante el periodo examinado, los cuales han posibilitado unas excelentes condiciones de financiacion para la compra de inmuebles (por parte del consumidor final) o para el emprendimiento de proyectos de urbanizacion y construccion (por parte de los agentes promotores). De hecho, como afirmo ya tempranamente uno de los mas prestigiosos especialistas en la materia, "la incidencia expansiva de la baja del tipo de interes sobre la demanda inmobiliaria [en Espana] aporta un ejemplo modelico de la interaccion entre los aspectos financieros y los inmobiliarios" (Naredo, 2002, p. 12). De tal interaccion existen abundantes precedentes internacionales que ratifican el diagnostico, referenciados por la literatura cientifica: Corea del Sur a finales de los ochenta y principios de los noventa (Kim, 1999); Reino Unido durante los ochenta y siglo actual (Meen, 1996; Hamnett, 2009); Manda a finales de los noventa y comienzos de la decada siguiente (Stevenson & Young, 2006); Estados Unidos (Shiller, 2008). Para el caso de Espana hay tambien varios estudios de reciente data (Garcia Montalvo, 2009; Rodriguez Lopez, 2009; Taltavull de la Paz, 2010; Pareja-Eastway & Sanchez-Martinez, 2011).

En efecto, en la primera mitad de la decada pasada se han contabilizado en Espana los tipos de interes mas bajos de los ultimos cincuenta anos (Rodriguez Lopez, 2007, p. 84), con valores establecidos en continuo descenso por el Banco Central Europeo, hasta llegar a situarse entre 2003 y 2005 en torno al 2%. Tal situacion contrasta abiertamente con la decada anterior, en la que las tasas hipotecarias alcanzaron en Espana cifras estables entre el 12% y el 15%. A ello se ha unido un incremento notable en los plazos medios de devolucion de los prestamos hipotecarios (unos veinticinco anos, pero llegando en algunos casos a los cuarenta y hasta a los cincuenta anos), la elevacion en la relacion prestamo/valor y la practica ausencia de restricciones crediticias. De todo esto puede concluirse que las condiciones del credito para la adquisicion y promocion de vivienda han sido las mejores de la historia de Espana desde que hay constancia estadistica.

Estas condiciones de financiacion han sido, asimismo, determinantes para una elevacion igualmente historica del precio de la vivienda (con las consiguientes alzas en los beneficios de los agentes promotores, principal mecanismo dinamizador de la oleada constructiva). Ello se explica por el hecho de que en el mercado de la vivienda el precio del producto no viene determinado por la dialectica oferta-demanda, o por una voluntad o disposicion a pagar un precio (en funcion de la calidad del producto, habitos de consumo, etcetera), sino que se establece a partir de la "capacidad limite de pago" de la demanda, elevandose muy por encima de los costes para acercarse al "techo de capacidad adquisitiva de la poblacion" (Ocana, 2009, p. 358).

A partir de este hecho, es facil deducir que las historicas condiciones del mercado hipotecario se han traducido en una acusada elevacion de la capacidad adquisitiva en amplias capas de la poblacion (medida cotidianamente en la mensualidad que se paga por el prestamo hipotecario), cimentandose asi un ingente proceso de adquisicion de viviendas, pese a la elevacion acelerada de su precio. A ello se une que las condiciones favorables de financiacion han sido igualmente disfrutadas por las empresas constructoras y agentes promotores, que de esta forma han podido afrontar con mayor facilidad y menores costes financieros sus operaciones inmobiliarias. De hecho, esta orientacion de las entidades financieras espanolas hacia el prestamo a la promocion inmobiliaria, no tanto al prestamo a compradores, ha colocado a algunas de ellas en dificil posicion tras el colapso del sector en 2008. En los ejemplos mas extremos--como en el conocido caso de la Caja de Ahorros de Castilla-La Mancha en marzo de 2009--, se ha llegado a la necesidad de su intervencion por el Banco de Espana, lo que ha obligado a que otras entidades emprendan rapidos procesos de fusion o absorcion para evitar similar desenlace.

Por su parte, la coyuntura de bajos tipos de interes, traducida en una escasa rentabilidad de los depositos bancarios, unida a una reduccion del atractivo de las inversiones bursatiles durante el periodo, ha contribuido de forma manifiesta a dirigir la practica totalidad del ahorro nacional hacia la adquisicion de suelo o inmuebles, en los que la revalorizacion anual por la acelerada subida de precios auspiciaba beneficios notoriamente superiores a los ofrecidos por las restantes formas de inversion. Junto con ello, se ha desincentivado el ahorro (a este respecto, baste recordar que durante mas de veinticuatro meses a mediados de la primera decada del siglo los tipos hipotecarios descendieron por debajo de la inflacion, figurando por tanto a interes neto negativo [Caruana, 2005]), con lo que se alimento todo el mecanismo expansivo del sector.

En este sentido, cabe destacar como factor explicativo la extension de la concepcion segun la cual la vivienda se transforma de bien de uso en bien de inversion, o incluso de especulacion. Este hecho--la adquisicion de viviendas no tanto con el objetivo de su utilizacion (ya sea como residencia primaria o secundaria), sino para la obtencion de beneficios con su venta posterior--no es en absoluto novedoso ni privativo del caso espanol (Whitehead, 2006; Norris & Winston, 2010), pero alcanzo dimensiones espectaculares a mediados de la primera decada del siglo en Espana. La causalidad del mismo ya ha sido en buena parte senalada al tratar de la incidencia de la evolucion de los tipos de interes, a lo que cabe anadir el afloramiento de "dinero negro" generado por la entrada en vigor del euro, y la dificilmente demostrable--pero algo mas que anecdotica--llegada a Espana de capitales procedentes de redes internacionales de actividades ilegales. Todo ello permite explicar la presencia de la finalidad inversora, mas alla de la logica demanda de uso, como uno de los principales motores del proceso, con la consiguiente elevacion artificial de los precios de la vivienda, que a la vez retroalimenta el mecanismo y casi imposibilita el acceso a la misma de la demanda real, en especial la que busca adquirir el bien inmueble para la formacion de nuevos hogares.

En esta dinamica ha tenido particular relevancia lo que algunos autores (Malpezzi & Wachter, 2005) vienen denominando "comportamiento miope" de los participantes en el mercado de la vivienda, los cuales cifran sobremanera sus expectativas de beneficio inversor en el historial de precios recientes del sector, confiando en que las tendencias alcistas, evidentes a corto plazo, se sigan manteniendo y les permitan liquidar beneficios mediante la venta del bien antes del estallido de las conocidas "burbujas inmobiliarias" (Stevenson & Young, 2006). Baste para reflejar la dimension del fenomeno en Espana que para finales de 2008 se estimaban en 997.652 las viviendas vacias no vendidas, de las que 449.111 se situaban solo en la costa mediterranea y archipielago balear (Ministerio de la Vivienda, 2009), como muestra inequivoca del desfase entre oferta y demanda real y de la magnitud de recursos atrapados tras el estallido de la burbuja.

Causas demografico-productivas

Los factores demografico-productivos son los mas evidentes--por asi decirlo, los mas "naturales"--en el incremento del parque de viviendas, y su incidencia en el caso espanol es facilmente constatable (si bien no explican la magnitud del fenomeno).

En efecto, durante el final de la decada de los noventa y la primera mitad de la siguiente, la economia espanola presento tasas de crecimiento del PIB muy notables, superiores al 3% interanual: ellas alcanzaron, sobre un indice base 100 para el ano 2000, una cifra proporcional de 126,1 para el PIB de 2007 (INE, 2009), lo que se tradujo en una mejora generalizada de los niveles de renta y empleo, con un destacable incremento de la poblacion activa. Ello ha significado para grandes contingentes de poblacion la posibilidad de acceder al mercado de la vivienda, bien para la adquisicion de una primera residencia, o para cambiar a mejor la anteriormente poseida o incorporar una segunda residencia vacacional. Todo ello, logicamente, ha dinamizado el sector inmobiliario, con pautas bien conocidas y estudiadas en otros paises (Englund & Ioannides, 1997; Otrok & Terrones, 2005).

De forma paralela e interrelacionada con lo anterior, se registra un considerable incremento demografico, impulsado esencialmente por la llegada de inmigrantes, que en la decada de 1995 a 2005 se cifro en unos cuatro millones de personas, casi el 10% de la poblacion total (INE, 2007), en un proceso absolutamente inedito en la historia de Espana. Este enorme flujo inmigratorio ha presionado de diferentes formas el mercado de viviendas, como corresponde a su propia heterogeneidad" por una parte, los inmigrantes provenientes de paises con menor nivel de desarrollo, venidos en busca de trabajo, han ocupado los estratos mas bajos de dicho mercado (fundamentalmente alquileres, pero al revitalizar este segmento tambien cooperan al incremento de los precios y los beneficios del resto del parque inmobiliario; y ello sin despreciar la compra de viviendas por parte de los mejor situados); por otra, estan los procedentes de paises europeos mas desarrollados, en particular jubilados que fijan su residencia en Espana, cuya singularidad y notable incidencia requieren ser tratadas con mayor detenimiento a continuacion.

El fenomeno en si es bien conocido, siendo el hecho diferencial del caso espanol las magnitudes alcanzadas y la celeridad con que se ha desarrollado. Consiste en la llegada de poblacion de edad avanzada (de ahi la expresion "gerontoinmigracion" con la que ha sido designada), ya jubilada, procedente de paises con elevado nivel de desarrollo, que adquieren residencias en las zonas litorales y turisticas espanolas, si bien progresivamente han ido adentrandose en el interior (Fernandez-Tabales & Mendoza, 2007).

Las motivaciones del proceso son diversas, debiendo citarse entre ellas la confortabilidad climatica del litoral espanol (por ello se los califica tambien de "inmigrantes climaticos" [Requejo, 2005]), la buena imagen turistica de Espana en esos mercados, la estabilidad monetaria y seguridad juridica derivadas de la integracion en la UE y la Zona Euro, el diferencial de precios de la vivienda, aun favorable a Espana, la facilidad de desplazamiento a los paises de origen gracias a vuelos low-cost, asi como la notable mejoria de las comunicaciones interiores espanolas; o, por ultimo, la importante seguridad en todos los aspectos (seguridad ciudadana, sistema sanitario, seguridad alimentaria, derechos del consumidor, etcetera) que Espana ofrece a estas poblaciones de edad avanzada, ventaja competitiva esencial frente a destinos emergentes del Mediterraneo, con mejores precios pero menores niveles de desarrollo socioeconomico y territorial.

Esta realidad obliga a contextualizar cada vez mas las coyunturas espanolas en el ambito internacional europeo; es decir, nos enfrentamos a la necesidad de cambiar la escala de diagnostico de los problemas territoriales que, aunque con decisiva influencia en lo local, encuentran algunos de los principales factores explicativos de su genesis en la escala supranacional. Este hecho, tambien esencial en todo lo relativo a las fluctuaciones de los tipos de interes, se manifiesta en toda su trascendencia en el factor aqui tratado, con cifras que cabe calificar de espectaculares. Las entradas de capital extranjero para compra de inmuebles en Espana en los anos de mayor auge, asi como su correspondencia proporcional con el PIB nacional de los diferentes anos, se indican en Cuadro 1.

Asi pues, no es arriesgado afirmar que la demanda exterior, junto con la llegada de capitales de inversion externos al sector inmobiliario, han sido factores determinantes de la oleada urbanizadora y en la elevacion de los precios en los ultimos anos, muy especialmente en territorios con fuerte orientacion turistica, como los litorales de Cataluna, Comunidad Valenciana, Murcia, Andalucia y los archipielagos canario y balear.

Causas sociales y culturales

En este ambito existen dos aspectos que singularizan nitidamente el caso espanol en el contexto europeo: en primer lugar, la marcada preponderancia de la vivienda en propiedad frente al alojamiento en alquiler; y luego, la extendida presencia de la segunda residencia, de forma que casi el 15% de los hogares espanoles poseia una residencia secundaria en 2001, ya antes de la gran expansion (INE, 2001), cifra que se ha incrementado posteriormente (a este respecto, vease en el apartado relativo al caso andaluz, los resultados del indice de Funcion Residencial No Permanente).

Ambos fenomenos comparten algunos factores explicativos comunes, tales como la ya tradicional (desde la decada de los cincuenta) politica fiscal favorecedora de la adquisicion de vivienda (Taltavull de la Paz, 2006; Rodriguez Lopez, 2007), la facilidad crediticia desde los ultimos anos noventa, o un componente sociologico en el seno de la poblacion espanola tendiente a orientar buena parte del ahorro familiar hacia los bienes raices, como inversion de probada seguridad de cara al futuro.

A los anteriores se unen factores especificos de cada fenomeno. En el caso del alquiler, la aparicion de legislaciones desde los anos noventa que--paradojicamente--han endurecido las condiciones de los inquilinos (Fernandez Duran, 2006), o la inexistencia de alquiler publico. En el caso de la segunda residencia, el notable impacto y extension de su concepcion como bien de inversion, o la elevada potencialidad turistica de buena parte del territorio espanol, han convertido amplias zonas del interior y casi todo el litoral en "espacios de ocio", ya sea en alojamiento reglado o en residencia secundaria, y todo ello a una isocrona de menos de hora y media de las principales aglomeraciones urbanas (excepto Madrid en lo que respecta al litoral) de donde parte el grueso de su demanda; aspecto este, ademas, que ha mejorado notablemente en las ultimas decadas por el desarrollo de nuevas infraestructuras de transporte.

Igualmente, cabe destacar las transformaciones operadas en los modelos familiares, propias de las sociedades avanzadas pero que llegaron al caso espanol algo mas tarde (reduccion del numero de hijos, familias monoparentales, nuevos hogares resultado de divorcios, etcetera), y que en general se han traducido en una disminucion en promedio del numero de ocupantes de las viviendas y, por tanto, en la necesidad de un mayor numero de estas (a titulo de ejemplo, entre 1991 y 2001 mas del 55% de los nuevos hogares creados fueron unipersonales [La Caixa, 2003]).

Causas normativas e institucionales

Este tema, centrado en la mayor o menor incidencia de las reformas aprobadas en la legislacion del suelo, ha sido muy debatido por especialistas espanoles en los ultimos anos (Garcia Bellido, 2005; Leal, 2007; Parejo Alfonso, 2007); en concreto, la reforma se plasmo el ano 1998 en la denominada Ley No 6/1998 sobre Regimen de Suelo y Valoraciones, la cual se ha mantenido en vigor hasta la nueva Ley del Suelo de 2007. En resumen, aquella norma, a partir del principio teorico de que una mayor oferta de suelo urbanizable a disposicion de los agentes abarataria el precio final de la vivienda, introdujo un potente factor de liberalizacion del mercado de suelo al concebir como urbanizable toda aquella superficie que no estuviera especificamente protegida (aunque no sea la finalidad de este articulo, cabe decir que la elevacion de los precios de la vivienda en Espana durante los anos de vigencia de la ley parecen desmentir dicho principio).

Es una opinion extendida (Rodriguez Lopez, 2007; Ocana, 2009) que esta liberalizacion ha facilitado y, por ello, potenciado la extension del proceso urbanizador en buena parte de la geografia espanola. Sin embargo, si bien entendemos que ello puede ser cierto en comunidades autonomas como Madrid, Murcia o Comunidad Valenciana, cuyas legislaciones regionales asumieron las orientaciones de la normativa estatal, es igualmente cierto que otras comunidades con gobierno de signo politico diferente aprobaron legislaciones que contrarrestaban el sesgo liberalizador senalado, otorgando mayor peso a la capacidad planificadora de las administraciones publicas (uno de los casos mas significativos seria el de Andalucia, con la Ley No 7/2002 de Ordenacion Urbanistica de Andalucia). Pues bien, si se analizan la realidad territorial resultante, el numero de viviendas construidas o el comportamiento de los agentes implicados (veanse mas adelante cuadros y mapas para el caso andaluz), no cabe sino senalar la dificultad de encontrar diferencias sustanciales entre comunidades con legislaciones urbanisticas de distinta inspiracion. Esto confirmaria, si bien no es el tema central de esta investigacion, la reducida capacidad real por parte de los poderes publicos espanoles (al menos en lo que se refiere a la escala supramunicipal, siendo diferente en la escala local) para incidir decisivamente en los procesos territoriales cuando vienen impulsados por factores macroeconomicos como los ya senalados en este texto. A ello se anadiria la debilidad financiera estructural de los municipios espanoles, que han encontrado en la instrumentacion del urbanismo y la actividad constructora una formula para compensar dicha fragilidad, subordinando el objetivo de lograr un orden territorial racional a la necesidad de transformar el urbanismo en una herramienta de mantenimiento de las haciendas locales.

Caracterizacion y diferenciacion del caso andaluz en el contexto espanol. Sintesis estadistica

Este apartado se dirige a mostrar, a partir de una seleccion de datos estadisticos basicos, los principales rasgos caracterizadores del sector de la construccion en la Comunidad Autonoma de Andalucia y de su evolucion en los ultimos anos, mostrando lo relevante del caso andaluz dentro del contexto espanol, debido a la magnitud alcanzada por el fenomeno aqui estudiado.

Como primera aproximacion, si se analiza el peso del valor anadido bruto de los diferentes sectores productivos, destaca el sector servicios como el preponderante tanto a nivel andaluz como espanol. Sin embargo, en lo que se refiere a la construccion, desde el ano 2002 este sector se ha convertido en el segundo en importancia de la region, lo que hace de Andalucia una singularidad, ya que, en el caso global espanol, durante todo el periodo 1995-2008 fue el sector industrial el que ocupo el segundo lugar en importancia, tras el sector servicios. En este sentido, destaca que el sector de la construccion haya experimentado un crecimiento en valores relativos superior al resto de los sectores durante la primera decada del siglo, con un crecimiento acumulado en el ano 2007 del 150% respecto del ano 2000.

A analogas conclusiones se puede llegar estudiando el fenomeno a partir de determinados indicadores relacionados con el subsector de la vivienda. Asi, si se consideran las licencias municipales de obras concedidas en Andalucia, se obtiene que en el ano 2006 se destinaron 28,49 millones de metros cuadrados de superficie para la construccion de viviendas libres de nueva planta. Andalucia destaca, asi, como la comunidad autonoma espanola que mas superficie destino a tal fin--representa el 20% del valor estatal--, y cuyo valor anual ha ido en ascenso hasta el ano 2007 (Ministerio de Fomento, 2007).

Si se analiza la evolucion del numero de viviendas libres terminadas y las variaciones porcentuales interanuales del precio de las viviendas desde 1996 hasta 2008 (Figura 2), se obtiene que, partiendo de una produccion de aproximadamente 30.000 viviendas libres en 1996, se registro para el ano 2006 una produccion cercana a las 124.000 viviendas, lo que da un total de produccion de vivienda libre durante el periodo 1996-2006 de 1.109.264 unidades. A partir de dicho ano se registran descensos, similares en magnitud a los que ya se observaron en los anos 2003 y 2004, pero con la diferencia de que en esta ocasion la caida no parece deberse a una tendencia de ajuste puntual del mercado de la vivienda; se vincula, mas bien, al proceso estructural de crisis economica y cambio de ciclo, motivo por el cual se constataran bajadas mas acusadas hasta el final de la decada (como se comprueba en las cifras globales de Espana ofrecidas en un epigrafe anterior).

[FIGURA 2 OMITIR]

Respecto del precio de la vivienda, en la figura se muestran las variaciones interanuales de los precios desde 1996 hasta 2008. Destaca el hecho de que en casi todo el periodo se registran variaciones positivas, no habiendose producido un decrecimiento en dichos precios respecto del ano anterior hasta 2008, como consecuencia de la paralizacion del mercado y la necesidad de dar salida al stock de viviendas acumulado. Esta situacion es muy diferente a la que se alcanzo en 2004, momento en el que se dio un maximo de crecimiento interanual, superior al 20%. Desde ese ano, los precios, aunque siguieron subiendo, lo hicieron a un ritmo cada vez menor, hasta llegar a la citada variacion negativa en 2008. Hay que decir que, con relacion al resto de comunidades autonomas, Andalucia es la que ha registrado en los ultimos anos una bajada de precios menor en promedio (si bien si se detectan descensos mas apreciables en las zonas litorales mediterraneas), con la particularidad, ademas, de que los precios del suelo han seguido subiendo hasta dicho ano 2008, a diferencia del promedio general espanol (Ministerio de la Vivienda, 2010).

Analisis territorial de la actividad constructora y urbanizadora en Andalucia a escala comarcal. Fuentes, metodo y resultados

En este apartado se propone una serie de indicadores que permiten cuantificar distintos aspectos de la tematica tratada y se aplican los mismos al caso de Andalucia, distinguiendose los diferentes comportamientos y dinamicas que se han dado en el territorio regional, dentro del contexto general ya caracterizado; finalmente, se procede a cartografiar los resultados obtenidos, como paso previo a su interpretacion y valoracion (no obstante, hay que senalar que en el presente articulo, por razones de espacio, no se reproduce la totalidad de mapas y cuadros originalmente elaborados). Con ello se pretende avanzar en la explicacion de los pormenores del fenomeno tratado, asi como--en la medida de lo posible en un articulo de estas caracteristicas--introducir un componente demostrativo aplicado a un caso territorial concreto, que contribuya a dar respuesta a las preguntas esenciales planteadas en la investigacion.

Fuentes de informacion y variables seleccionadas

Las variables seleccionadas para su estudio y las fuentes utilizadas se detallan en el Cuadro 2. Estas variables pueden ser agrupadas en tres epigrafes--orientacion municipal hacia la actividad inmobiliaria, dinamica del mercado de la vivienda y repercusiones de la intensidad de la actividad constructora--, que se corresponden con los distintos objetivos informativos que se ha pretendido cubrir.

a) Orientacion municipal hacia la actividad inmobiliaria

Las variables seleccionadas en este acapite estan dirigidas en conjunto a mostrar el peso proporcional alcanzado por la actividad inmobiliaria a escala municipal, tanto en lo economico como en lo social y territorial. Es preciso aclarar algunas cuestiones relativas a los indicadores seleccionados, como son:

--Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Base Imponible. Este impuesto se calcula a partir de una base imponible derivada de las caracteristicas objetivas, tanto cuantitativas como cualitativas, del parque inmobiliario de cada municipio, a la cual se aplican cuotas o coeficientes multiplicadores establecidos segun decision de cada ayuntamiento. El indicador aqui comentado, al tomar solamente la base imponible, resultante de criterios homogeneos para todos los municipios, permite realizar una comparacion intermunicipal del valor de los bienes inmuebles presentes en los mismos.

--Proporcion IBI Urbana (Base Cuota) sobre el total del presupuesto municipal. En este caso se toma el montante del IBI de Naturaleza Urbana con la denominada "Base Cuota", es decir, una vez que se han aplicado las cuotas diferenciales aprobadas por cada municipio, de lo que resulta el valor real del IBI recaudado. Este dato se pone en relacion proporcional con el total del presupuesto del ayuntamiento para cada uno de los municipios andaluces, obteniendose de esta forma un indicador de la trascendencia alcanzada por la fiscalizacion de la riqueza inmobiliaria en el conjunto de dichos presupuestos.

--Indice de Funcion Residencial No Permanente. Es resultado del cociente de las unidades catastrales de uso residencial de un municipio entre los habitantes de derecho del mismo. Al indicar la relacion entre el volumen de viviendas y la poblacion de derecho o permanente, muestra el peso proporcional alcanzado por las viviendas desocupadas o las de uso estacional (como segundas residencias de uso vacacional) (Vera, 2005). De esta forma, este indicador cubre las carencias de informacion derivadas de la periodicidad decenal de la principal fuente utilizada hasta ahora para analizar dicha cuestion, como es el Censo de Poblacion y Vivienda.

--Empleo en la construccion sobre el total del empleo en el municipio, y evolucion del numero de empleados en la construccion entre 2000 y 2006. Con estos indicadores se amplia el analisis al conjunto del sector de la construccion, superando el ambito de lo estrictamente inmobiliario. Dichos empleos se contabilizan a partir de los registros de afiliados en la Seguridad Social.

b) Dinamica del mercado de la vivienda

Los indicadores utilizados se orientan a mostrar la situacion y evolucion del mercado de viviendas a escala municipal, debido a la trascendencia de dicho mercado como principal motor del sector de la construccion, y por la importancia alcanzada por sus fluctuaciones como factor explicativo de la evolucion del entorno socioeconomico en varios municipios andaluces.

Los tres indicadores utilizados (Transacciones de vivienda por municipio en 2006; Variacion de dichas transacciones entre 2006 y 2008; y Proporcion de transacciones sobre total de unidades catastrales de uso residencial en 2008) se refieren a la compraventa de viviendas, tanto nuevas como usadas, relacionandolas en el tercer caso con las unidades catastrales de uso residencial de cada municipio, para hacer el indicador proporcional al tamano de su parque inmobiliario.

c) Repercusiones de la intensidad de la actividad constructora

Dirigidos a mostrar las consecuencias diferenciadas que han experimentado los distintos territorios en funcion de su mayor o menor orientacion hacia la actividad inmobiliaria y constructiva en general, los indicadores seleccionados han sido:

--Modificaciones puntuales del planeamiento entre 2000 y 2009. Se emplea esta variable al considerar que la practica de aprobar modificaciones no previstas en el planeamiento urbanistico vigente refleja la intensidad y aceleracion de la dinamica urbanizadora y constructora en los municipios, de forma que quedan desbordadas las previsiones iniciales; igualmente, la frecuencia de estas modificaciones revela deficiencias en la calidad de la accion planificadora, si bien no es esta una tematica que se trate en este articulo.

--Relacion entre incidencia laboral del sector de la construccion (2006) y evolucion del desempleo posterior (2006-2008). La aplicacion de este indicador da como resultado el establecimiento de una tipologia de municipios segun su comportamiento al respecto, poniendo en relacion el porcentaje de empleos en la construccion sobre el total de empleos del municipio, con el posterior incremento o descenso del desempleo global en el mismo. Con ello se intenta mostrar el nivel de vulnerabilidad en sus estructuras socioeconomicas experimentado por aquellas areas que han mostrado mayor dependencia hacia la actividad constructora. En concreto, se ofrece una tipologia de comarcas con seis categorias, resultado de combinar dos variables:

* Proporcion del empleo en la construccion sobre total de empleos, en 2006. Se distingue entre municipios con marcada dependencia del sector (por encima del promedio regional, cifrado en 15%) o reducida dependencia (por debajo del 15%).

* Incidencia del incremento del desempleo entre 2006 y 2008. Se distingue entre municipios con incidencia moderada (crecimiento del desempleo por debajo del 20%); incidencia intensa (incremento entre el 20% y el 50%); e incidencia muy intensa (crecimientos superiores al 50% en el periodo).

Escalas de tratamiento de los datos y agregacion territorial de los resultados

Los indicadores anteriormente presentados han sido calculados a escala municipal (en Andalucia existen 770 municipios). No obstante, para apreciar y valorar mejor algunos procesos y tendencias, resulta conveniente la consideracion de lecturas territoriales de enfoque mas amplio o menor singularizacion en casos puntuales municipales; es por ello que aqui se ofrecen dichas lecturas territoriales, basadas en la agrupacion de municipios. Estas agrupaciones se sustentaran en criterios tales como:

--La agregacion comarcal de municipios. Para ello se utilizara la base comarcal asentada en los estudios del Informe de Desarrollo Territorial de Andalucia, en sus ediciones primera y segunda (Zoido, 2001; Zoido & Caravaca, 2005). Esta base comarcal se representa en la Figura 3. Se ofrecen los mapas comarcales correspondientes a cada una de las variables (excepto en los casos de "IBI de Naturaleza Urbana. Base Imponible" y "Modificaciones puntuales de planeamiento; al considerar que presentaban escasa significacion en su agiegacion comarcal).

--La agrupacion de los datos comarcalcs por grandes unidades territoriales. El proposito es extraer condusiones acerca del comportamiento de las variables en funcion de una lectura territorial, basada en los grandes conjuntos espaciales que otorgan caracter diferenciado a sus territorios o comarcas componentes. En concreto, se han distinguido cuatro grandes unidades territoriales. Al agruparse los datos comarcales en funcion de las mismas, estas unidades son:

* Litoral.

* Aglomeraciones urbanas.

* Areas agricolas interiores.

* Areas serranas.

--La agrupacion de los municipios segun su tamano poblacional. El objetivo es deducir pautas de comportamiento diferenciadas no tanto por la localizacion de los municipios, sino por su dimension (poblacional, en este caso). Para este fin se va a considerar la siguiente clasificacion de volumenes poblacionales, que simplifica la establecida por el Instituto Nacional de Estadistica.

* Municipios con poblacion hasta 2.000 habitantes.

* De 2.001 a 10.000 habitantes.

* De 10.001 a 50.000 habitantes.

* De 50.001 a 100.000 habitantes.

* De 100.001 a 500.000 habitantes.

* Mas de 500.000 habitantes.

[FIGURA 3 OMITIR]

Resultados: Distribucion territorial de los indicadores en Andalucia y valoracion de la misma

Este epigrafe, orientado a diferenciar el comportamiento con relacion a la actividad constructora de las diferentes subunidades del territorio andaluz, se estructura en tres apartados correspondientes a los objetivos senalados con anterioridad: orientacion municipal hacia la actividad inmobiliaria, dinamica del mercado de la vivienda y repercusiones de la intensidad de la actividad constructora.

a) Orientacion municipal hacia la actividad inmohiliaria

El primer indicador considerado es el total de lo recaudado por el Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana para cada municipio en 2006. Esta primera aproximacion permite apreciar la distribucion del valor fiscal del parque inmobiliario en el territorio, logicamente muy dependiente del tamano poblacional, aunque matizado por las diferencias en el valor de los inmuebles. Consecuentemente, destaca la fuerte presencia de las grandes aglomeraciones urbanas (Sevilla y Malaga, sobre todo), con una apreciable desviacion positiva en las areas litorales mas dinamicas, debido al elevado valor promedio alcanzado por sus parques inmobiliarios, tales como la Costa del Sol Occidental, el Poniente Almeriense o la Bahia de Cadiz.

Mayor precision desde el punto de vista cualitativo ofrece el siguiente indicador, la proporcion porcentual que significa la recaudacion del IBI de Naturaleza Urbana sobre el montante total del presupuesto municipal (mapa comarcal en Figura 4). Este aspecto reviste notable importancia, debido a que revela el grado de dependencia que las haciendas locales presentan respecto de la tributacion derivada de su parque inmobiliario, factor este que no puede ser ignorado a la hora de explicar la oleada de expansion urbanizadora que ha recorrido Andalucia y Espana en los ultimos anos. El mapa revela como, salvo alguna excepcion en el interior rural, son las coronas metropolitanas de las grandes aglomeraciones y las areas con mayor presencia de urbanizaciones turistico-residenciales (ya sea en el litoral: Costa del Sol Occidental, Bahia de Cadiz, Costa Noroeste de Cadiz; o en algunas areas de montana: estacion de esqui de Sierra Nevada) las que presentan valores mas elevados, demostrandose asi su coincidencia con las areas en las que mas intenso ha sido el crecimiento urbanistico desde comienzos de la decada.

Estas pautas se corresponden con los valores promedio por grandes unidades territoriales, entre los que destaca la muy elevada cifra alcanzada por el conjunto de areas litorales (17,51% del presupuesto municipal) y urbanas (14,16%), que las coloca en una situacion de marcada dependencia respecto de esta fuente de financiacion. En ese aspecto estan a una amplia distancia de las areas serranas (9,44%) y agricolas interiores (8,82%), si bien los promedios alcanzados por estas, siempre cercanos al 10%, no pueden ser calificados de reducidos, debido a los elevados valores globales que muestra el conjunto regional.

Como ultima corroboracion, se aporta el Cuadro 3, en el que se distingue una clara correlacion positiva entre la dimension poblacional del municipio y su nivel de dependencia presupuestaria respecto de los ingresos derivados del IBI, en correspondencia con la mayor concentracion de poblacion y actividad urbanizadora en el litoral y grandes aglomeraciones urbanas, frente al predominio de nucleos pequenos en las areas interiores.

[FIGURA 4 OMITIR]

En cuanto al Indice de Funcion Residencial No Permanente (mapa comarca] en Figura 5), se muestra una marcada intensidad en el numero de unidades catastrales de uso residencial por habitantes de derecho (o, en terminos equivalentes, en el volumen proporcional del parque de viviendas destinadas a usos estacionales) en aquellas areas con notable presencia de atractivos desde el punto de vista del turismo y el ocio. Entre ellas, las areas litorales con penetracion hacia el interior para rentabilizar la comodidad climatica, asi como las areas serranas con elevada calidad ambiental; espacios estos--en conjunto--en los que se han extendido de manera masiva las residencias secundarias de uso vacacional (si bien cabe senalar que, en algunas areas serranas, la presencia destacable de viviendas vacias o desocupadas, resultado del exodo rural, puede dificultar la interpretacion de los resultados). En concreto, destacan con los valores mas elevados la Costa del Sol, tanto Occidental como Oriental (el municipio de Benahavis alcanza el maximo valor de Andalucia, con 1,58 viviendas por cada habitante de derecho), la Costa Tropical Granadina, el Levante Almeriense y la Costa de Huelva, entre las litorales; y los parques naturales de Sierra Nevada, Sierra de Aracena y Picos de Aroche, Cazorla-Segura-Las Villas, y Sierra de Grazalema, entre otros. Todo ello en contraste con las areas agricolas y aglomeraciones urbanas del interior, cuyas condiciones naturales y paisajisticas, asi como los modelos de ocio asociados a las mismas, propician un reducido numero de viviendas vacacionales.

[FIGURA 5 OMITIR]

Estas diferenciaciones se constatan en el resumen de valores por grandes unidades territoriales, en el que los resultados de las areas litorales (0,59) se distinguen nitidamente del resto de areas, con similares datos para areas urbanas (0,43) y rurales (0,42) (en principio poco propicias a las residencias secundarias por motivos de ocio) y una leve alza en lo relativo a las serranas (0,48).

Por el contrario, no se observan patrones muy definidos en la clasificacion de valores por tamano municipal, al combinarse en los mismos intervalos nucleos de areas litorales y urbanas, con comportamientos opuestos en este indicador. Solamente destacan los altos valores alcanzados por los municipios muy pequenos (menos de 2.000 habitantes), ya que suelen localizarse en ambitos de sierra con un parque inmobiliario de escaso volumen, por lo que la presencia de un cierto numero de residencias secundarias o viviendas desocupadas--no necesariamente muy elevado--puede aumentar de forma muy notable el resultado final.

En lo que respecta a los indicadores basados en el empleo, esenciales para la explicacion de las repercusiones sociales del fenomeno en estudio, se aporta en primer lugar el peso del empleo en el sector de la construccion sobre el total del empleo en el municipio en 2006 (mapa comarcal en Figura 6). En lo referente a este, hay que destacar el elevado promedio alcanzado para el total andaluz, cercano al 15% del total de empleos, en clara muestra de la marcada orientacion hacia la construccion alcanzada por la estructura socioproductiva andaluza. A escala local, casi trescientos municipios presentan mas del 20% de empleo en el sector de la construccion, y hasta ocho municipios de mas de 10.000 habitantes superan el 30%. Los valores mas elevados se localizan en una segunda linea de litoral cercana a las areas turisticas mas tradicionales, asi como en la corona metropolitana externa de las grandes aglomeraciones y en areas serranas con significativo crecimiento residencial-turistico.

[FIGURA 6 OMITIR]

De esta forma, el mapa citado muestra como las areas con mayores valores, con mas del 22,5% del total de empleos radicado en la construccion, se ubican en la Alpujarra Almeriense, la Sierra de las Nieves malaguena, y el Levante Almeriense y su prolongacion al interior. Ello se explica por el hecho de ser espacios inscritos o cercanos a areas litorales de potente desarrollo residencial-turistico (hacia las que los trabajadores pueden dirigirse en desplazamientos de base diaria), a lo cual se suma que se trata de ambitos con cierto desarrollo del residencialismo en los ultimos anos, como resultado de sus propios valores naturales y paisajisticos.

Junto con lo anterior, destacan en el mapa las elevadas cifras alcanzadas por buena parte de las comarcas andaluzas, siendo escasas las agrupables en los intervalos inferiores. Ello se ve confirmado por los datos acumulados por grandes unidades territoriales, en los que, junto al esperable primer lugar ocupado por las areas litorales (18%), destaca el segundo puesto alcanzado por las areas agricolas interiores. Con 15% del total de empleos, estas superan a las urbanas y serranas (ambas con 12%), en clara demostracion de hasta que punto la basculacion del mercado laboral hacia el sector de la construccion ha sido un fenomeno ampliamente extendido entre los diferentes espacios geograficos andaluces, con relativa independencia de la estructura productiva preexistente.

La anterior conclusion se refuerza en el analisis de los datos por tamano del municipio, el cual ofrece como resultado la generalizacion de los elevados valores registrados, que abarcan la casi totalidad de intervalos (solo Sevilla y Malaga se colocan por debajo del 10% de los empleos entre los municipios de mas de 500.000 habitantes). Los valores maximos se encuentran en las categorias intermedias (municipios entre 10.000 y 100.000, con cifras cercanas o superiores al 17%), pero con datos que incluso en los municipios mas pequenos se aproximan al 15%, en una nueva demostracion de la ya citada basculacion del mercado laboral.

Estos datos se completan, desde un enfoque cronologico, con el indicador de Evolucion del numero de empleados en la construccion entre 2000 y 2006 (mapa de la Figura 7). A este respecto, el crecimiento ha sido de tal magnitud que en casi la mitad de los municipios andaluces (375 municipios, que en conjunto albergan el 27% de la poblacion), el incremento ha superado la duplicacion, con un reparto territorial muy diseminado, si bien destacan por sus valores los ambitos inscritos o cercanos a las mayores aglomeraciones urbanas, donde logicamente el crecimiento cuantitativo de la construccion ha sido mas intenso. Tales serian los casos de la Vega de Sevilla y el Corredor de la Plata, en la provincia de Sevilla, y el Poniente Granadino y la comarca de Los Montes, en la provincia de Granada, junto a la Alpujarra Almeriense, que alcanzan los valores mas elevados como consecuencia de sus reducidos niveles de partida en el ano 2000. Esta idea se confirma en la agrupacion por grandes unidades territoriales, en la que se constata como es precisamente en las areas agricolas interiores donde mayores ritmos de crecimiento se han registrado (218, tomando como base 100 los datos del ano 2000), debido al reducido nivel de base ya senalado. De nuevo, sin embargo, llaman poderosamente la atencion los intensos crecimientos experimentados por la totalidad de areas (serranas: 179; litorales: 167; urbanas: 160).

[FIGURA 7 OMITIR]

En efecto, el Cuadro 4, por tamanos de poblacion, muestra una clara relacion inversa entre dimension del municipio e incremento proporcional del numero de empleados en el periodo, evidenciando que han sido los municipios pequenos de ambitos rurales y serranos, con escasa actividad constructora antes de la presente decada, los que se han incorporado con un ritmo mas intenso--proporcionalmente a su poblacion--a la oleada inmobiliaria que ha recorrido Andalucia.

b) Dinamica del mercado de la vivienda

El primero de los tres indicadores seleccionados, Transacciones de viviendas en 2006 (mapa de la Figura 8), muestra el elevado dinamismo alcanzado por dicho mercado en las aglomeraciones urbanas y areas litorales. Se trata de un comportamiento estrechamente vinculado a la tendencia registrada hacia la consideracion de la vivienda como un bien de inversion (cuando no de especulacion) antes que un bien de consumo, con el resultado de sucesivas compraventas de los bienes inmuebles con alzas progresivas en los precios. De esta forma, se aprecia con claridad el peso diferenciado de las grandes capitales y su entorno (Sevilla y Malaga), asi como ambitos litorales con intensa urbanizacion (como la Costa del Sol Occidental). Ello se evidencia igualmente en el analisis por grandes unidades territoriales, que ofrece en las grandes aglomeraciones urbanas tantas transacciones de vivienda (84.353) como en la suma de los otros tres conjuntos territoriales (si bien hay que recordar que en la categoria de aglomeraciones urbanas se integran ambitos que igualmente presentan caracter litoral, tales como Malaga, Bahia de Cadiz, Campo de Gibraltar, Huelva o Almeria). Consecuentemente, si se consideran los datos con relacion a la poblacion de los municipios, aparecera la logica correlacion positiva esperable entre volumen de poblacion y numero de transacciones.

[FIGURA 8 OMITIR]

El punto de inflexion de esta dinamica se produce a partir del estallido de la crisis economica, de forma que--como se muestra en el segundo indicador de este epigrafe "Variacion de las transacciones de viviendas entre 2006 y 2008" (mapa de la Figura 9)--en dicho periodo se produce una caida muy extendida de las transacciones, destacando que a lo largo del litoral andaluz son excepcionales los municipios en los que haya aumentado el numero de las mismas. De hecho, son muy escasas las areas en las que crece el numero de transacciones tras el ano de maximos que significo 2006. Ademas, suelen ser espacios de escasa significacion numerica en terminos absolutos frente a una marcada caida en las areas litorales, en especial las orientales, donde anteriormente la expansion fue mayor. Igualmente, el analisis por grandes unidades territoriales evidencia que son las areas serranas (88) y agricolas interiores (84), con menor dinamismo en el periodo previo, las que alcanzan valores mas altos --o menos bajos, cabria decir--frente a unos ambitos litorales que marcan los minimos andaluces con unos valores promedios de 60, y aglomeraciones urbanas con 67, considerando los datos de 2006 como base 100; y ello en un contexto general en el que ninguno de los grandes conjuntos territoriales alcanza a igualar dicha base.

En consonancia con lo anterior, el Cuadro 5 muestra como en buena medida son los municipios de menor poblacion los que proporcionalmente registran mejores comportamientos, en especial en el rango entre 2.000 y 10.000 habitantes, frente a la caida de las areas mas pobladas.

[FIGURA 9 OMITIR]

Las anteriores conclusiones se confirman con el tercer indicador de este bloque, "Proporcion de las transacciones de vivienda sobre total de unidades catastrales de uso residencial en 2008" (mapa de la Figura 10), en el que se constata a niveles proporcionales como las areas anteriormente mas dinamicas no han recuperado dicha primacia, ocupada ahora por otras con menor parque inmobiliario, en las que inciden mas poderosamente factores o iniciativas puntuales. Asi, destacan ambitos como el Corredor de la Plata, Bajo Guadalquivir, Alto Almanzora o Aliarafe (en su parte menos proxima a la capital sevillana), si bien no desaparecen totalmente de los primeros intervalos areas litorales, representadas por el Poniente y el Levante almerienses. Ello muestra, asi, la dificultad de extraer pautas territoriales nitidas, debido a la notable incidencia de factores locales que pueden modificar los resultados en un ano como el considerado.

La dificultad mencionada en cuanto a la extraccion de pautas territoriales claras se traduce igualmente en el analisis por grandes unidades territoriales y por tamano poblacional, dominadas por una notable heterogeneidad de resultados territoriales, de la que solo emerge como conclusion la fortaleza, pese a todo, de las areas litorales (en las que predominan nucleos medios de 10.000 a 100.000 habitantes). Dichas areas siguen promediando los valores mas elevados de Andalucia, si bien los puestos de primacia pasan de ambitos mas tradicionales, como la Bahia de Cadiz, a otros que parecen resistir mejor las nuevas condiciones adversas, como los ya senalados de la costa almeriense.

[FIGURA 10 OMITIR]

c) Repercusiones de la intensidad de la actividad inmobiliaria

En lo referente a las modificaciones puntuales de planeamiento entre 2000 y 2009, se demuestra la relacion entre el dinamismo del sector de la construccion y la proliferacion de este tipo de actuaciones, al coincidir el mayor numero de modificaciones con las areas que los anteriores indicadores han mostrado como las de mayor intensidad constructora. Asi, resaltan de nuevo la Costa del Sol, tanto Oriental como Occidental, aglomeraciones urbanas de Sevilla y Granada, Costa de Almeria, Costa Occidental de Huelva o Bahia de Cadiz-Jerez.

Por lo que se refiere a la relacion entre la incidencia laboral de la construccion (2006) y la evolucion del desempleo a partir del estallido de la crisis (2006-2008), el mapa de la Figura 11 revela un acusado impacto del desempleo en las areas que con mayor intensidad habian orientado sus estructuras socioproductivas hacia la construccion, frente a un comportamiento en general menos desfavorable en aquellas otras que presentaban una mayor diversificacion en su economia productiva. Ello resulta de gran trascendencia, en tanto permite establecer una relacion causal directa entre el dinamismo alcanzado por el sector de la construccion en algunas zonas, que en los casos mas extremos puede calificarse de dependencia, y la vulnerabilidad o fragilidad de dichas zonas ante la aparicion de la crisis economica tras 2006, traducida en un colapso de dicho sector que ha arrastrado a buena parte del tejido economico local, como lo demuestran los datos de desempleo. De esta forma, se aprecia la marcada correlacion existente en la Costa del Sol Occidental y el Levante Almeriense entre orientacion a la construccion e incidencia del desempleo, asi como en las zonas de influencia de estas (sierras prelitorales, espacios de segunda linea de litoral), al extenderse a las mismas la expansion de urbanizaciones turistico-residenciales y, ademas, proveer de mano de obra a las actividades constructivas en los municipios propiamente costeros. Tambien destacan, como ya se ha manifestado en otros indicadores, algunos espacios serranos de atractivo natural y las coronas metropolitanas.

Asimismo, se muestra que son muy escasas las comarcas en las que se dan las dos situaciones extremas opuestas a la correlacion: escasa orientacion a la construccion junto con muy intensa incidencia del desempleo (unicamente en Poniente Almeriense); o marcada orientacion a la construccion que coincida con moderada incidencia del desempleo (solo en Campinas de Moron y Marchena, Guadix y comarca de La Loma en la provincia de Jaen). La escasa proporcionalidad de estas areas que parecen escapar a la correlacion se manifiesta en el Cuadro 6, en el que se contabiliza el montante de poblacion recogida en cada una de las seis categorias, y donde puede apreciarse el reducido volumen de habitantes comprendidos en los tipos extremos (232.027 en el primero de los citados y 215.778 en el segundo).

Por el contrario, tanto el mapa como el cuadro muestran la extension territorial y volumen poblacional de los ambitos en los que la correlacion se cumple, siendo especialmente relevante la observacion de aquellos en los que coincide una marcada orientacion al sector de la construccion anterior al estallido de la crisis, con un muy intenso impacto del crecimiento del desempleo con posterioridad al mismo (Costa del Sol Occidental, Costa Granadina, Levante Almeriense y Alto Almanzora), junto a la logica extension de las situaciones intermedias.

[FIGURA 11 OMITIR]

Discusion

A partir de los resultados anteriormente expuestos, la discusion se centra en torno a cuatro ejes de debate fundamentales:

En primer lugar, hasta que punto puede considerarse el caso espanol como una singularidad en el contexto europeo y mundial, ante el comportamiento y magnitud alcanzada por el sector de la construccion. A partir de los datos ofrecidos, se considera que, pese a que pueden existir similitudes con otros paises, como es el caso de Manda (Norris & Winston, 2010), no existe ningun otro ejemplo, al menos en Europa, en el que la construccion, y el subsector vivienda, hayan alcanzado los niveles cuantitativos y cualitativos del caso espanol. De esta forma, puede concluirse que el colapso del sector desde 2007 (a partir del estallido de la burbuja inmobiliaria, estancamiento del mercado de la vivienda y paralizacion de grandes recursos financieros en un elevado contingente de viviendas sin posibilidad de venta) otorga caracteres propios a la actual crisis de la economia y el empleo en Espana, haciendo especialmente dificil la salida de la misma.

En segundo lugar, desde un punto de vista metodologico, puede debatirse la utilidad de los indicadores estadisticos aqui utilizados para el analisis y seguimiento en d tiempo de la problematica tratada. Se estima demostrada dicha utilidad, al haberse realizado una seleccion de los mismos desde un enfoque multidisciplinar, combinando variables relativas a la orientacion de la estructura productiva con otras pertenecientes al ambito de la fiscalidad municipal, el mercado de la vivienda, la practica del planeamiento urbano o la relacion entre orientaciones productivas e incidencia de la crisis (todo ello condicionado por la disponibilidad de fuentes fiables, homogeneas y actualizables). Esta propuesta de indicadores puede logicamente ampliarse segun sea la informacion existente y la escala del ambito de estudio elegido, pero resulta apta para los objetivos pretendidos y las escalas utilizadas en este articulo.

En tercer lugar, y como tema central de esta investigacion, los resultados muestran las diferencias territoriales con las que se manifiesta la basculacion de la economia y la sociedad espanolas--y, mas concretamente, andaluzas--hacia el sector de la construccion. De esta forma, la aplicacion de indicadores a escala comarcal en el caso andaluz muestra las distintas intensidades que el fenomeno ha experimentado en las diferentes areas del territorio regional. Como era previsible, las mayores magnitudes se registran en los espacios litorales y aglomeraciones urbanas, pero con la aparicion de valores igualmente muy elevados en areas serranas de notable calidad ambiental y en espacios prelitorales cercanos a los ambitos turisticos consolidados. Ello representa una clara demostracion de como este modelo economico-territorial, basado en la construccion y la urbanizacion, se ha extendido a amplias superficies del territorio andaluz, en algunos casos hacia areas que habian permanecido ajenas al proceso hasta hace poco mas de una decada.

La discusion de mayor interes se centra en determinar si existe relacion causal entre la intensidad de la orientacion hacia la construccion y la gravedad de la crisis socioeconomica sufrida posteriormente, sobre todo a partir del indicador "Relacion entre la incidencia laboral de la construccion (2006) y la evolucion del desempleo a partir del estallido de la crisis (2006-2008)". La conclusion mas relevante extraida del analisis a escala territorial es la constatacion de que existe una notable coincidencia entre las areas en las que se registro una mayor intensidad del proceso constructivo y urbanizador, y aquellas que posteriormente han sufrido con mayor virulencia el impacto de la crisis (medido en el incremento de las tasas de desempleo). Se demuestra asi que una excesiva basculacion hacia el sector de la construccion conlleva una notable vulnerabilidad de las estructuras socioeconomicas locales (al margen de los costes territoriales y ambientales que dicha basculacion implica).

Por ultimo, y como reflexion de cara al futuro, cabe plantearse hasta que punto las negativas consecuencias mostradas por el crecimiento desmesurado del proceso constructivo y urbanizador han sido interiorizadas y asumidas por los agentes sociales e institucionales de los territorios afectados. En efecto, pese a la evidencia de los datos, no parece percibirse una decidida voluntad de renunciar al sector de la construccion como motor de la economia y del empleo en las areas que anteriormente se orientaron con mayor intensidad en ese sentido (como puede detectarse en la continuidad de la aprobacion de planes urbanisticos muy expansivos en las areas litorales). Por ello, no es descartable una revitalizacion de algunos de los procesos senalados en el caso de modificacion de factores externos a lo local (mejora del escenario de financiacion, recuperacion de los mercados aleman y britanico de demandantes de segundas residencias en Espana), con la debilidad sistemica a largo plazo que ello puede significar para las estructuras socioeconomicas y territoriales de los ambitos implicados.

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Alfonso Fernandez-Tabales. Universidad de Sevilla, Sevilla, Espana.

Estrella Cruz. Universidad de Sevilla, Sevilla, Espana.

Recibido el 29 de abril de 2011, aprobado el 2 de agosto de 2011

E-mail: Alfonso Fernandez-Tabales, aftabales@us.es | Estrella Cruz, ecruz@us.es

Este articulo es resultado de los trabajos realizadores en el Proyecto de Investigacion "Gobernanza territorial y conformacion espacial de destinos turisticos. Discursos, procesos y dialecticas en diferentes escenarios" (Ref CSO 2010-20284), financiado por el Ministerio de Ciencia e Innovacion de Espana. Plan Nacional de I+D+i 2008-2011.

(1) Espana: 2.797.500, Italia: 1.844.895, Francia: 1.651.546, Alemania: 1,498.760, Reino Unido: 1.393.461. Valores aportados por Eurostat para el ano 2006 (unidad: personas).
CUADRO 1 Entradas de capital extranjero para compra
de inmuebles en Espana, 2002-2006

ANO      CAPITAL EXTRANJERO PARA COMPRA DE    PORCENTAJE DEL
           INMUEBLES EN ESPANA (EN EUROS       PIB NACIONAL

2002              6.043 millones                   0.83
2003              7.072 millones                   0.90
2004              6.650 millones                   0.79
2005              5.495 millones                   0.60
2006              4.766 millones                   0.48

PUENTES BANCO DE ESPANA, INE Y ELABORACION PROPIA.

CUADRO 2 Variables seleccionadas y fuentes

TITULO                              FUENTE

Impuesto de Bienes Inmuebles        Direccion General del Catastro.
(IBI) de Naturaleza Urbana.         Ministerio de Economia y
Base Imponible (2006)               Hacienda

Proporcion IBI Urbana (Base         Direccion General del Catastro.
Cuota) sobre el total del           Ministerio de Economia y
presupuesto municipal (2006)        Hacienda

                                    Sistema de Informacion
                                    Multiterritorial de Andalucia
                                    (SIMA), Instituto de Estadistica
                                    de Andalucia (IEA)

Indice de Funcion Residencial       Direccion General del Catastro.
No Permanente (2008)                Ministerio de Economia y
                                    Hacienda

                                    Sistema de Informacion
                                    Multiterritorial de Andalucia
                                    (SIMA), Instituto de Estadistica
                                    de Andalucia (IEA)

Empleo en la construccion sobre     Seguridad Social
el total del empleo en el (2006)

Evolucion del numero de             Seguridad Social
empleados en la construccion
(2000-2006)

Transacciones de vivienda 2006      Ministerio de la Vivienda

Variacion de transacciones          Sistema de Informacion
de vivienda 2006-2008               Multiterritorial de Andalucia
                                    (SIMA), Instituto de Estadistica
                                    de Andalucia (IEA)

Proporcion de transacciones         Ministerio de la Vivienda
sobre total de unidades             Direccion General del Catastro.
catastrales de uso residencial      Ministerio de Economia y
2008                                Hacienda

Modificaciones puntuales del        Consejeria de Vivienda y
planeamiento 2000-2009              Ordenacion del Territorio.
                                    Junta de Andalucia

Relacion entre incidencia           Seguridad Social
laboral del sector de la
construccion (2006) y evolucion     Sistema de Informacion
del desempleo posterior             Multiterritorial de Andalucia
(2006-2008)                         (SIMA), Instituto de Estadistica
                                    de Andalucia (IEA)

FUENTES ELABORACION PROPIA.

CUADRO 3 Proporcion IBI urbana (Base Cuota) sobre el total del
presupuesto municipal (2006). Por intervalos de poblacion de
municipio

INTERVALOS DE POBLACION   % IBIURBANA /PRESUPUESTO MUNICIPAL

<2.000                                   5.32
2.001 < 10.000                           9.60
10.001 < 20.000                         10.82
20.001 < 50.000                         13.35
50.001 < 100.000                        16.02
100.001 < 500.000                       16.65
> 500.001                               14.08

FUENTE ELABORACION PROPIA A PARTIR DE DIRECCION GENERAL DEL
CATASTRO. MINISTERIO DE ECONOMIA Y  HACIENDA. SISTEMA DE
INFORMACION MULTITERRITORIAL DE ANDALUCIA (SIMA), INSTITUTO
DE ESTADISTICA DE ANDALUCIA (IEA).

CUADRO 4 Evolucion del numero de empleados en la construccion
(2000-2006). Por intervalos de poblacion del municipio

INTERVALOS DE POBLACION     EVOLUCION EMPLEADOS (2000 BASE CIEN

<2.000                                     216.36
2.001 < 10.000                             205.61
10.001 < 20.000                            206.87
20.001 < 50.000                            174.00
50.001 < 100.000                           173.76
100.001 < 500.000                          143.14
> 500.001                                  146.29

FUENTE ELABORACION PROPIA A PARTIR DE SEGURIDAD SOCIAL.

CUADRO 5 Variacion de transacciones de vivienda 2006-2008.
Por intervalos de poblacion del municipio

INTERVALOS DE POHLACION      EVOLUCION TRANSACCIONES
                                (2006 BASE CIEN)

<2.000                                72.07
2.001 < 10.000                        83.38
10.001 < 20.000                       69.35
20.001 < 50.000                       74.76
50.001 < 100.000                      62.74
100.001 < 500.000                     60.33
> 500.001                             66.93

FUENTE ELABORACION PROPIA A PARTIR DE SISTEMA DE INFORMACION
MULTITERRITORIAL DE ANDALUCIA  (SIMA), INSTITUTO DE ESTADISTICA
DE ANDALUCIA (IEA).

CUADRO 6 Poblacion contenida en cada categoria de comarca segun la
relacion entre incidencia laboral del sector de la construccion
y evolucion del desempleo posterior

TIPO                                                 POBLACION 2008

Empleo en construccion > 15 % e incidencia
  moderada del desempleo                                 215.778
Empleo en construccion > 15 % e incidencia
  intensa del desempleo                               1,671.705
Empleo en construccion > 15 % e incidencia muy
  intensa del desempleo                                  649.783
Empleo en construccion < 15 % e incidencia
  moderada del desempleo                               2,891.168
Empleo en construccion < 15 % e incidencia
  intensa del desempleo                                2,541.759
Empleo en construccion < 15 % e incidencia muy
  intensa del desempleo                                  232.027

FUENTE ELABORACION PROPIA A PARTIR DE SEGURIDAD SOCIAL Y SISTEMA DE
INFORMACION MULTITERRITORIAL  DE ANDALUCIA (SIMA), INSTITUTO DE
ESTADISTICA DE ANDALUCIA (IEA).
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Author:Fernandez-Tabales, Alfonso; Cruz, Estrella
Publication:EURE-Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos Regionales
Date:Jan 1, 2013
Words:13922
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